停漲！北上廣深四大樓市齊踩剎車

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-07-06 19:20

樓市，始終牽動(dòng)人心，尤其在一套房動(dòng)輒數(shù)百上千萬(wàn)的一線城市，房?jī)r(jià)的每一點(diǎn)波動(dòng)，背后都牽扯著某個(gè)家庭或個(gè)體的悲喜人生。

林芳，來(lái)自廣州典型的中產(chǎn)家庭，丈夫?yàn)槭澜?00強(qiáng)企業(yè)高管，年收入百萬(wàn)加，但過(guò)去一年，她在炒房投資上的收入，把丈夫的一年的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，因?yàn)樗?019年年底以300多萬(wàn)買(mǎi)入的天河區(qū)一套商品房，一年之后已經(jīng)接近翻倍，浮盈超300萬(wàn)。

房?jī)r(jià)上漲，如硬幣的兩面，有人歡喜，便有人傷感，張磊就是那個(gè)自覺(jué)踏空樓市的一員。她計(jì)劃在2019年置換掉深圳的一套商品房，但賣掉了唯一一套住房之后，就遭遇了深圳房?jī)r(jià)的連番上漲，房?jī)r(jià)如同海鮮價(jià)，買(mǎi)房計(jì)劃只能跟著價(jià)格變動(dòng)不斷調(diào)整，直至價(jià)格漲到讓她高攀不起……

從2020年中算起的一年時(shí)間內(nèi)，北上廣深四大一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，均在不同的時(shí)間段里走出了一波“牛市”。所幸這一上漲周期已在房貸收緊、調(diào)控升級(jí)的多重措施下走向結(jié)束，開(kāi)啟了一場(chǎng)自我糾偏之路。

截至6月末的數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海、北京、廣州的一二手房成交量都已呈現(xiàn)沖高回落之勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到階段性遏制，樓市預(yù)期和心態(tài)悄然轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)重歸平穩(wěn)。

深圳：二手跌至冰點(diǎn)市場(chǎng)仍會(huì)磨底

7月1日，深圳市住建局公布，6月全市新房住宅成交2866套，環(huán)比增加7%，同比減少14%；深圳二手住宅成交2575套，環(huán)比減少15%，同比減少76%。

過(guò)去十年，深圳二手房5000-8000套的月成交量是主流，市場(chǎng)也傾向于將5000套定義為“深圳樓市枯榮底線”。另?yè)?jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年，低于3000套以下成交出現(xiàn)次數(shù)有12個(gè)月，大多是由于春節(jié)無(wú)法過(guò)戶等外部因素所致。

如今，深圳六月二手住宅成交量錄得2575套，可謂降到“冰點(diǎn)”，屬于近年少有局面。

回看上半年深圳二手住宅整體成交表現(xiàn)，3月創(chuàng)下6789套的半年度成交高點(diǎn)之后，便處節(jié)節(jié)下滑之勢(shì)。上半年深圳成交了28442套二手住宅，同比跌35.4%，與去年月均萬(wàn)套的火熱行情相去萬(wàn)里。

深圳二手住宅價(jià)格自2019年6月之后已經(jīng)連漲了23個(gè)月，月均環(huán)比上漲1%，5月是首次出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)。而在今年1月70城房?jī)r(jià)漲跌幅排名中，深圳還以1.7%的環(huán)比漲幅位列榜首。

多位房產(chǎn)交易從業(yè)人士言及上半年深圳樓市行情，都向第一財(cái)經(jīng)記者表達(dá)了類似于“行情低迷”、“市場(chǎng)半休克”等看法。近段時(shí)間，房產(chǎn)中介店鋪轉(zhuǎn)租止損、房產(chǎn)中介熬不住轉(zhuǎn)行、上半年顆粒無(wú)收等事情也變得稀松平常了起來(lái)。

根據(jù)深房中協(xié)可查詢的歷史數(shù)據(jù)顯示，截至4月1日，深圳持牌中介48144人。按照上半年成交了28442套二手住宅粗略測(cè)算，即便每套均由不同的房產(chǎn)中介成交，也有2萬(wàn)名左右持牌中介今年以來(lái)還沒(méi)開(kāi)過(guò)單。

市場(chǎng)低迷之際，部分二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，業(yè)主報(bào)價(jià)小幅下調(diào)現(xiàn)象也開(kāi)始顯現(xiàn)。

深圳中原研究中心跟蹤的6月二手住宅價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，從樣本房源的漲跌區(qū)間來(lái)看，房源漲跌幅房都在10%之內(nèi)，房源下跌的幅度在10%之內(nèi)。有48樣本房源價(jià)格上漲，52樣本房源價(jià)格下跌。

另?yè)?jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月2日至6月19日，二手房周報(bào)價(jià)跌幅超5%的片區(qū)集中于福田、南山、羅湖、龍華、寶安五個(gè)區(qū)。這些區(qū)域均屬于2020年房?jī)r(jià)漲幅較高的區(qū)域。

市場(chǎng)人士更樂(lè)意將目前價(jià)格松動(dòng)理解為，前期價(jià)格虛高、資產(chǎn)泡沫較多區(qū)域在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的理性回調(diào)。

“去年樓市行情火熱，報(bào)價(jià)虛高的房源不少，投機(jī)炒作風(fēng)盛，部分房產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值被過(guò)早兌現(xiàn)。政策輪番收緊，這批泡沫大的房源價(jià)格會(huì)自然向價(jià)值軸不斷靠攏，交易量也會(huì)有回落?！鄙钲谝患曳科笕耸恐赋?，目前的價(jià)格回調(diào)也不過(guò)是調(diào)控政策給市場(chǎng)糾偏的產(chǎn)物，并不足以說(shuō)明市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。

由于深圳樓市以二手房為主體，它直接關(guān)系著市場(chǎng)的流動(dòng)性，也間接關(guān)聯(lián)著新房的購(gòu)買(mǎi)熱情。上半年深圳打新盤(pán)“秒搶”、“日光”等現(xiàn)象漸趨少見(jiàn)，取而代之的是，新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)日去化不理想的案例逐步增多。同時(shí)，深入人心的“打新”盤(pán)買(mǎi)到即賺到的理念正在經(jīng)受市場(chǎng)更理性冷靜的審視。

5月末，4個(gè)誠(chéng)意登記的樓盤(pán)最終的客戶入圍比例小于預(yù)定的入圍比例，這種趨勢(shì)在6月開(kāi)始更為常見(jiàn)。以不少深圳“打新”族翹首以盼的萬(wàn)科都會(huì)四季項(xiàng)目為例，開(kāi)盤(pán)日線上選房，棄選率約四成。

“打新”熱度下降，一手房成交量出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，1月成交達(dá)8356套，4、5、6月直線下行至月成交不到3000套。

過(guò)去一年，率先強(qiáng)勁領(lǐng)漲全國(guó)的深圳樓市也歷經(jīng)一波密集的政策調(diào)控。從2020年“7·15”房產(chǎn)調(diào)控新政，到打新規(guī)則改變、嚴(yán)查首付來(lái)源、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入市以及2021年的“2·8”新政等，系列調(diào)控使得深圳新房、二手房成交持續(xù)承壓，也給深圳“瘋漲”的樓市滅了一把虛火。

尤其深圳市住房和建設(shè)局今年2月8日在國(guó)內(nèi)率先提出，建立二手房成交價(jià)格參考機(jī)制，并發(fā)布3595個(gè)小區(qū)參考價(jià)格。此舉被視為從金融端給投資和投機(jī)需求強(qiáng)勁的深圳樓市，進(jìn)行了釜底抽薪式的資金嚴(yán)管控。

“現(xiàn)在還難言買(mǎi)方市場(chǎng)到來(lái)，起碼得看到成交量筑底的明確信號(hào)。即使成交量筑底，底部徘徊買(mǎi)賣力量博弈預(yù)計(jì)也會(huì)持續(xù)一段時(shí)間?！苯邮艿谝回?cái)經(jīng)采訪的一位房地產(chǎn)從業(yè)人士認(rèn)為，買(mǎi)賣的博弈并非幾周時(shí)間可以完成，很可能是數(shù)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間周期。

上海：積分購(gòu)房下市場(chǎng)步入平穩(wěn)期

2020年3月，剛留學(xué)回國(guó)不久的冉卓在上海成功落戶，從當(dāng)年7、8月份將買(mǎi)房提上日程至今，已經(jīng)斷斷續(xù)續(xù)看了一年二手房。

對(duì)于預(yù)算約莫400萬(wàn)元的冉卓來(lái)說(shuō)，距市中心近且能臨近黃浦江的浦東世博板塊是她當(dāng)時(shí)著重考察的區(qū)域?！皬穆鋺舻街攸c(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)月里，世博板塊均價(jià)基本保持在5.9萬(wàn)元，漲幅并不明顯?！边@讓冉卓帶著一種較為平和的心態(tài)，在多種因素中綜合衡量。

時(shí)間進(jìn)入2020年11月，二手房市場(chǎng)熱度顯現(xiàn)，單月成交超3萬(wàn)套。感受到這點(diǎn)的冉卓有些著急，在12月份看中了一套總價(jià)380萬(wàn)元、50多平方米的二手房，想讓父母參謀意見(jiàn)。

不過(guò)，市場(chǎng)的火熱已超出冉卓的預(yù)期。“周一去看房，再去問(wèn)能否元旦帶我爸看房時(shí)，我得知這套房周二已經(jīng)簽約了。”2020年12月，上海二手房成交套數(shù)約為3.9萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)20.3%，同比增長(zhǎng)96.2%，成交量創(chuàng)多年來(lái)新高。很快，冉卓明顯感受了“無(wú)房可選”，“要么是房東不賣，要么就是搶購(gòu)一空”。

數(shù)據(jù)顯示，在購(gòu)房者感受到市場(chǎng)漸火的2021年1月，上海二手住宅市場(chǎng)成交量再創(chuàng)新高，成交套數(shù)達(dá)到4.46萬(wàn)套，成交均價(jià)約4.36萬(wàn)元/平方米。此舉也立即引來(lái)調(diào)控監(jiān)管措施的加碼。

上海于2021年1月出臺(tái)“滬十條”等調(diào)控政策；2月，新房搖號(hào)積分制通過(guò)試點(diǎn)推行；3月，上海以集中批量供應(yīng)方式一口氣推出33個(gè)新盤(pán)。

多重壓力下的二手房市場(chǎng)很快迎來(lái)降溫。上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，4月份上海市共成交二手房2.4萬(wàn)套，環(huán)比下降39%；成交金額768億元，環(huán)比下降40%?！?月份調(diào)控政策的影響下，整體基數(shù)較低，5月份有些許回升，但并非成交量出現(xiàn)回暖?！鄙虾ｆ溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀俦硎尽?/p>

四五月份，感覺(jué)市場(chǎng)比較穩(wěn)了，成交雖然下降，價(jià)格上漲也不像之前，但其實(shí)比較堅(jiān)挺，”一位關(guān)注了較長(zhǎng)時(shí)間樓市的購(gòu)房者向第一財(cái)經(jīng)表示，除非是全款或首付比例非常高，或房東急售才能成交，才有議價(jià)空間，整體來(lái)看二手房波動(dòng)的空間不大。

盡管房?jī)r(jià)在一輪上漲后到達(dá)高位，但沒(méi)有繼續(xù)上漲的事實(shí)，至少讓購(gòu)房者的心態(tài)變得相對(duì)從容。冉卓表示，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定后，目前不會(huì)急于“上車”。

上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入二季度后，市場(chǎng)情緒有所企穩(wěn)，成交量穩(wěn)定在2.5萬(wàn)套左右。6月份上半年收官，成交略有增加，達(dá)到2.8萬(wàn)套。

“二手房相對(duì)來(lái)說(shuō)算穩(wěn)定了，6月份的成交量基本上是在比較合理穩(wěn)定的交易區(qū)間了?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師盧文曦表示，“一天一個(gè)價(jià)的情況不再，二季度就穩(wěn)定下來(lái)了，沒(méi)有亂開(kāi)價(jià)、跳價(jià)的情況了?！?/p>

降溫的痕跡在一手市場(chǎng)上也開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。自從上海引入積分制購(gòu)房新規(guī)以來(lái)，市場(chǎng)規(guī)則已然發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。盡管熱門(mén)盤(pán)入圍的積分在不斷刷出新高，但低積分入圍盤(pán)也在逐漸增多。

以7月中旬將進(jìn)行年內(nèi)第三次開(kāi)盤(pán)的金地峯范為(博客,微博)例，5月份開(kāi)盤(pán)時(shí)推出326套房源，彼時(shí)入圍分?jǐn)?shù)為51.9分；而最新一次共推出503套房源，入圍分?jǐn)?shù)已降至43.4分。

盧文曦認(rèn)為，現(xiàn)在積分不高的購(gòu)房者會(huì)避開(kāi)熱盤(pán)，選擇適合自己的項(xiàng)目，提高搖中的可能性。未來(lái)除了十分熱的盤(pán)可能積分會(huì)達(dá)到70多分以上外，大部分入圍積分應(yīng)該分布在50-60分，呈正態(tài)分布。

購(gòu)房理性程度會(huì)慢慢提高，市場(chǎng)情緒更加穩(wěn)定。整體而言，今年上半年上海新房?jī)r(jià)格亦同比有所降低。上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，上海累計(jì)成交金額3100億，成交套數(shù)49726套，套均總價(jià)623萬(wàn)元/套，同比下降10%，成交均價(jià)55430元/平，同比下降3%。

“上半年通過(guò)調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加外環(huán)外的供應(yīng)量，使得全市整體成交價(jià)格維持在低位，成交均價(jià)同比下降3%，考慮到去年下半年成交結(jié)構(gòu)同樣出現(xiàn)外移，成交均價(jià)會(huì)下降，同比降幅可能會(huì)出現(xiàn)收窄。”楊雨蕾提出，從供應(yīng)價(jià)格來(lái)看，只要是一年內(nèi)加推的項(xiàng)目基本都沒(méi)有漲價(jià)，而且從第一批土地集中供應(yīng)的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)來(lái)看，未來(lái)新房的價(jià)格也被鎖定。

廣州：限價(jià)下的脆弱平衡

2020年末，接過(guò)深圳樓市上漲接力棒的廣州，經(jīng)歷了過(guò)去三年來(lái)最波瀾壯闊的一波上漲，局部區(qū)域房?jī)r(jià)直接走出翻倍行情，直到2021年4月，行情在金融收緊、調(diào)控加碼之下出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向的端倪。

去年底就開(kāi)始四處看房的張?jiān)罚哺S者樓市的波動(dòng)，經(jīng)歷了一場(chǎng)從焦慮到平和的轉(zhuǎn)變。

作為想要通過(guò)買(mǎi)房抵御通脹的典型投資型客戶，張?jiān)吩诳捶堪肽旰笫冀K沒(méi)能成功入市，原因在于她看中的項(xiàng)目因?yàn)檫t遲無(wú)法獲得預(yù)售證。

“3月份就已經(jīng)將150萬(wàn)存入開(kāi)發(fā)商指定的銀行賬戶，都快四個(gè)月了，一直沒(méi)有開(kāi)盤(pán)的消息。”據(jù)了解，張?jiān)匪傅捻?xiàng)目位于老黃埔，這個(gè)在去年開(kāi)盤(pán)后就備受客戶追捧的項(xiàng)目，短短半年時(shí)間，房?jī)r(jià)從最初的4萬(wàn)出頭，一路漲到逼近6萬(wàn)。據(jù)透露，張?jiān)废Ｍ?gòu)買(mǎi)的是第三期產(chǎn)品，據(jù)稱開(kāi)發(fā)商想要賣到6萬(wàn)以上，但因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)價(jià)格太高而遲遲無(wú)法通過(guò)預(yù)售備案。

自從4月以來(lái)，關(guān)于廣州對(duì)一手商品房限價(jià)的消息便不脛而走，雖然始終未得到官方確認(rèn)，但市場(chǎng)上，較高的備案價(jià)無(wú)法獲批的案例不在少數(shù)。尤其在過(guò)去一輪房?jī)r(jià)漲幅較大的天河、黃埔、南沙等區(qū)域，不少新盤(pán)吹風(fēng)價(jià)很高，但開(kāi)盤(pán)銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)卻一推再推。

6月末，萬(wàn)科、時(shí)代等開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目逐步開(kāi)盤(pán)推售，銷售價(jià)格卻遠(yuǎn)低于早前的吹風(fēng)價(jià)。以時(shí)代位于黃埔的一個(gè)項(xiàng)目為例，該盤(pán)最初吹風(fēng)價(jià)高達(dá)4.2萬(wàn)以上，但最終卻選擇了以3.77萬(wàn)/平方米的一口價(jià)開(kāi)售，且不分樓層朝向，全部一口價(jià)。

“開(kāi)發(fā)商在跟主管部門(mén)博弈，想要獲取更高的備案銷售價(jià)格，但總有一些企業(yè)先熬不住接受限價(jià)。”廣州一家房企銷售口負(fù)責(zé)人透露，很多樓盤(pán)在觀望，將推貨周期延遲到7月之后，主要希望相應(yīng)的限價(jià)政策能在下半年適當(dāng)松動(dòng)。

值得關(guān)注的是，很多樓盤(pán)選擇精裝改毛坯，來(lái)對(duì)沖限價(jià)監(jiān)管。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，位于海珠區(qū)的一個(gè)準(zhǔn)新盤(pán)，原本計(jì)劃以8萬(wàn)的價(jià)格對(duì)外銷售，但近期拿出毛坯房，以6萬(wàn)價(jià)格對(duì)部分客戶銷售。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，廣州極有可能參考杭州、上海等城市，對(duì)一手房采取長(zhǎng)期限價(jià)銷售，以控制房?jī)r(jià)的無(wú)序上漲。據(jù)悉，在廣州今年第二批集中供地時(shí)，部分地塊將開(kāi)始約定銷售價(jià)格以及銷售對(duì)象的細(xì)節(jié)，新盤(pán)將向無(wú)房剛需優(yōu)先傾斜。

新盤(pán)限價(jià)的預(yù)期之下，市場(chǎng)上買(mǎi)賣雙方的心態(tài)正發(fā)生微妙變化。前文提到的張?jiān)繁硎荆壳安患庇谌胧辛?，打算到下半年再?gòu)娜莸剡x擇一下，找個(gè)更合適的樓盤(pán)和價(jià)格才入手，“反正新房不會(huì)大漲了，不需要那么著急進(jìn)去接盤(pán)。”

二手市場(chǎng)上，觀望氛圍更趨濃烈，尤其隨著房貸利率的提升、二手房貸款額度收緊等因素疊加之下，二手房的流通速度已漸趨下降。

數(shù)據(jù)顯示，6月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交8552套，同比減少896套，下降9.48%，與5月相比下降12.75%。其中增城區(qū)共成交2772套，是成交量最多的區(qū)域；而成交套數(shù)最少的則是越秀區(qū)只成交了32套。

二手住宅方面，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，6月廣州二手住宅共網(wǎng)簽7794宗，環(huán)比下降更是超過(guò)一手住宅，達(dá)到25.94%。

6月的廣州樓市，在一定程度上是受到疫情重現(xiàn)所拖累的。如果把時(shí)間周期拉長(zhǎng)至上半年，一手房成交下滑的趨勢(shì)仍然成立。數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅成交量在2020年12月創(chuàng)出17243套的歷史新高后逐月走低(剔除含春節(jié)假期的2月)，尤其二季度一些新政出臺(tái)后，4月成交量退守萬(wàn)套關(guān)口、5月跌破萬(wàn)套，6月更是跌至8500套左右。

對(duì)于廣州樓市的走勢(shì)，一位上市房企高管告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“因?yàn)橄迌r(jià)讓很多開(kāi)發(fā)商選擇觀望，4-6月推貨量不多，一手房成交量下降顯著，但開(kāi)發(fā)商很難一直采取觀望姿態(tài)，要么放棄價(jià)格堅(jiān)守，要么繼續(xù)等待，時(shí)間長(zhǎng)了，總會(huì)做出選擇?！?/p>

北京：成交沖高回落再陷膠著

一直以來(lái)“不溫不火”的北京樓市，今年上半年走出獨(dú)立行情，新房網(wǎng)簽創(chuàng)下8年來(lái)的高點(diǎn)，二手房成交同樣高位運(yùn)行。然而，沒(méi)等市場(chǎng)回過(guò)神，一系列“利空”消息，直接讓脆弱的市場(chǎng)降了溫。

7月4日下午，北京市西城區(qū)小學(xué)多校劃片入學(xué)意向填報(bào)工作結(jié)束，德勝、月壇、金融街(000402,股吧)片區(qū)部分家長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)，原本計(jì)劃中的“牛小”落了空，甚至學(xué)區(qū)內(nèi)所有學(xué)校均無(wú)多校劃片計(jì)劃，只能填報(bào)相鄰學(xué)區(qū)學(xué)校。

該消息不僅讓家長(zhǎng)大跌眼鏡，也對(duì)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)情緒產(chǎn)生震動(dòng)。第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，在西城區(qū)熱門(mén)學(xué)區(qū)，已出現(xiàn)多例房源降價(jià)現(xiàn)象，一次性降價(jià)幅度從30萬(wàn)到80萬(wàn)不等，業(yè)主的市場(chǎng)信心受到打擊，議價(jià)空間還可再談。

7月6日，北京市西城區(qū)房管局方面再稱，為確保西城區(qū)教改政策平穩(wěn)執(zhí)行，區(qū)房管局組織轄區(qū)內(nèi)鏈家、我愛(ài)我家(000560,股吧)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、麥田、中原等主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)召開(kāi)工作會(huì)，會(huì)議直指防范學(xué)區(qū)房炒作問(wèn)題。

據(jù)悉，會(huì)議介紹了西城區(qū)教改政策，并再次強(qiáng)調(diào)了嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房的工作要求，要求各機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房源發(fā)布管理，不得以學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)發(fā)布房源；規(guī)范業(yè)務(wù)承接管理，不接受價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的委托。

超預(yù)期的政策實(shí)施力度、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)突遭“黑天鵝”，激起今年北京市場(chǎng)上最大的波瀾。

從實(shí)際情況看，一些原本打算置業(yè)西城的家長(zhǎng)，已選擇留在朝陽(yáng)或海淀、不再置換；也有家長(zhǎng)認(rèn)為，西城區(qū)畢竟是教育高地，現(xiàn)在多校劃片的政策打亂了原本的購(gòu)房計(jì)劃，但未來(lái)大方向還是在此，現(xiàn)在處于觀望狀態(tài)。

無(wú)論如何，今年來(lái)被學(xué)區(qū)房提振的北京市場(chǎng)，終要因?qū)W區(qū)房引發(fā)一波調(diào)整。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果房源與優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)不再有明確掛鉤，短時(shí)間對(duì)過(guò)去極優(yōu)質(zhì)的頂尖學(xué)區(qū)，會(huì)形成價(jià)值下拉，曾經(jīng)西城的價(jià)格洼地則可能會(huì)拉升。不過(guò)，當(dāng)下市場(chǎng)上觀望及博弈情緒濃厚，政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響還需后續(xù)觀察。

即便沒(méi)有這些變量，北京樓市也已在一波上漲后趨于放緩。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，北京新建住宅網(wǎng)簽成交突破3萬(wàn)套，達(dá)到了30811套，同比上漲79%，這一數(shù)據(jù)是2014年來(lái)的連續(xù)8年同期最高點(diǎn)；成交金額達(dá)到了2029億元，同比上漲超過(guò)100%。

二手房方面，6月份二手房住宅成交18849套，與上月基本持平。整體看，2021年上半年，北京二手房成交住宅套數(shù)達(dá)到11萬(wàn)套，這是2016年下半年來(lái)的最高點(diǎn)，走出了持續(xù)4年的低迷狀態(tài)。

值得注意的是，上半年北京樓市沸點(diǎn)在3月份，當(dāng)月二手房成交超2.2萬(wàn)套，創(chuàng)下2017年“317”調(diào)控升級(jí)后新高。然而，二季度一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼后，市場(chǎng)溫度被抑制，北京樓市逐漸開(kāi)始沖高回落。

從房?jī)r(jià)表現(xiàn)也可見(jiàn)一斑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京5月二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，漲幅較4月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域看，五環(huán)外價(jià)格戰(zhàn)依然明顯，不論是新房還是二手房，亦莊、順義、房山等市場(chǎng)尤其艱難。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，當(dāng)下新房市場(chǎng)純新樓盤(pán)入市節(jié)奏放緩，出現(xiàn)供應(yīng)斷檔，而二手房?jī)r(jià)上漲后，部分業(yè)主惜售情緒加重，買(mǎi)賣雙方處于膠著狀態(tài)。因外部環(huán)境導(dǎo)致的預(yù)期回落，及內(nèi)部市場(chǎng)出現(xiàn)的供應(yīng)不暢影響，預(yù)計(jì)下半年北京樓市整體成交規(guī)模較上半年有所回落。

“北京市場(chǎng)屬于全國(guó)一二線城市最穩(wěn)定的樓市，購(gòu)房杠桿難度最大，這種情況下，市場(chǎng)不太可能出現(xiàn)高溫?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)稱。北京從2020年四季度開(kāi)啟的這輪樓市上漲，主要是從學(xué)區(qū)房開(kāi)始，隨著相關(guān)政策落地，北京樓市將逐漸平穩(wěn)。

（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）