停漲！北上廣深四大樓市齊踩剎車

來源：智能家居時間：2021-07-06 19:20

樓市，始終牽動人心，尤其在一套房動輒數(shù)百上千萬的一線城市，房價的每一點波動，背后都牽扯著某個家庭或個體的悲喜人生。

林芳，來自廣州典型的中產(chǎn)家庭，丈夫為世界500強企業(yè)高管，年收入百萬加，但過去一年，她在炒房投資上的收入，把丈夫的一年的收益遠遠甩在身后，因為她在2019年年底以300多萬買入的天河區(qū)一套商品房，一年之后已經(jīng)接近翻倍，浮盈超300萬。

房價上漲，如硬幣的兩面，有人歡喜，便有人傷感，張磊就是那個自覺踏空樓市的一員。她計劃在2019年置換掉深圳的一套商品房，但賣掉了唯一一套住房之后，就遭遇了深圳房價的連番上漲，房價如同海鮮價，買房計劃只能跟著價格變動不斷調(diào)整，直至價格漲到讓她高攀不起……

從2020年中算起的一年時間內(nèi)，北上廣深四大一線城市的房地產(chǎn)市場，均在不同的時間段里走出了一波“牛市”。所幸這一上漲周期已在房貸收緊、調(diào)控升級的多重措施下走向結束，開啟了一場自我糾偏之路。

截至6月末的數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海、北京、廣州的一二手房成交量都已呈現(xiàn)沖高回落之勢，房價上漲勢頭得到階段性遏制，樓市預期和心態(tài)悄然轉(zhuǎn)向，市場重歸平穩(wěn)。

深圳：二手跌至冰點市場仍會磨底

7月1日，深圳市住建局公布，6月全市新房住宅成交2866套，環(huán)比增加7%，同比減少14%；深圳二手住宅成交2575套，環(huán)比減少15%，同比減少76%。

過去十年，深圳二手房5000-8000套的月成交量是主流，市場也傾向于將5000套定義為“深圳樓市枯榮底線”。另據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去十年，低于3000套以下成交出現(xiàn)次數(shù)有12個月，大多是由于春節(jié)無法過戶等外部因素所致。

如今，深圳六月二手住宅成交量錄得2575套，可謂降到“冰點”，屬于近年少有局面。

回看上半年深圳二手住宅整體成交表現(xiàn)，3月創(chuàng)下6789套的半年度成交高點之后，便處節(jié)節(jié)下滑之勢。上半年深圳成交了28442套二手住宅，同比跌35.4%，與去年月均萬套的火熱行情相去萬里。

深圳二手住宅價格自2019年6月之后已經(jīng)連漲了23個月，月均環(huán)比上漲1%，5月是首次出現(xiàn)價格下調(diào)。而在今年1月70城房價漲跌幅排名中，深圳還以1.7%的環(huán)比漲幅位列榜首。

多位房產(chǎn)交易從業(yè)人士言及上半年深圳樓市行情，都向第一財經(jīng)記者表達了類似于“行情低迷”、“市場半休克”等看法。近段時間，房產(chǎn)中介店鋪轉(zhuǎn)租止損、房產(chǎn)中介熬不住轉(zhuǎn)行、上半年顆粒無收等事情也變得稀松平常了起來。

根據(jù)深房中協(xié)可查詢的歷史數(shù)據(jù)顯示，截至4月1日，深圳持牌中介48144人。按照上半年成交了28442套二手住宅粗略測算，即便每套均由不同的房產(chǎn)中介成交，也有2萬名左右持牌中介今年以來還沒開過單。

市場低迷之際，部分二手房價格開始松動，業(yè)主報價小幅下調(diào)現(xiàn)象也開始顯現(xiàn)。

深圳中原研究中心跟蹤的6月二手住宅價格變動數(shù)據(jù)顯示，從樣本房源的漲跌區(qū)間來看，房源漲跌幅房都在10%之內(nèi)，房源下跌的幅度在10%之內(nèi)。有48樣本房源價格上漲，52樣本房源價格下跌。

另據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月2日至6月19日，二手房周報價跌幅超5%的片區(qū)集中于福田、南山、羅湖、龍華、寶安五個區(qū)。這些區(qū)域均屬于2020年房價漲幅較高的區(qū)域。

市場人士更樂意將目前價格松動理解為，前期價格虛高、資產(chǎn)泡沫較多區(qū)域在當前市場環(huán)境下的理性回調(diào)。

“去年樓市行情火熱，報價虛高的房源不少，投機炒作風盛，部分房產(chǎn)的未來價值被過早兌現(xiàn)。政策輪番收緊，這批泡沫大的房源價格會自然向價值軸不斷靠攏，交易量也會有回落?！鄙钲谝患曳科笕耸恐赋?，目前的價格回調(diào)也不過是調(diào)控政策給市場糾偏的產(chǎn)物，并不足以說明市場進入買方市場。

由于深圳樓市以二手房為主體，它直接關系著市場的流動性，也間接關聯(lián)著新房的購買熱情。上半年深圳打新盤“秒搶”、“日光”等現(xiàn)象漸趨少見，取而代之的是，新盤的開盤日去化不理想的案例逐步增多。同時，深入人心的“打新”盤買到即賺到的理念正在經(jīng)受市場更理性冷靜的審視。

5月末，4個誠意登記的樓盤最終的客戶入圍比例小于預定的入圍比例，這種趨勢在6月開始更為常見。以不少深圳“打新”族翹首以盼的萬科都會四季項目為例，開盤日線上選房，棄選率約四成。

“打新”熱度下降，一手房成交量出現(xiàn)明顯下降趨勢，1月成交達8356套，4、5、6月直線下行至月成交不到3000套。

過去一年，率先強勁領漲全國的深圳樓市也歷經(jīng)一波密集的政策調(diào)控。從2020年“7·15”房產(chǎn)調(diào)控新政，到打新規(guī)則改變、嚴查首付來源、經(jīng)營貸違規(guī)入市以及2021年的“2·8”新政等，系列調(diào)控使得深圳新房、二手房成交持續(xù)承壓，也給深圳“瘋漲”的樓市滅了一把虛火。

尤其深圳市住房和建設局今年2月8日在國內(nèi)率先提出，建立二手房成交價格參考機制，并發(fā)布3595個小區(qū)參考價格。此舉被視為從金融端給投資和投機需求強勁的深圳樓市，進行了釜底抽薪式的資金嚴管控。

“現(xiàn)在還難言買方市場到來，起碼得看到成交量筑底的明確信號。即使成交量筑底，底部徘徊買賣力量博弈預計也會持續(xù)一段時間。”接受第一財經(jīng)采訪的一位房地產(chǎn)從業(yè)人士認為，買賣的博弈并非幾周時間可以完成，很可能是數(shù)月甚至更長的時間周期。

上海：積分購房下市場步入平穩(wěn)期

2020年3月，剛留學回國不久的冉卓在上海成功落戶，從當年7、8月份將買房提上日程至今，已經(jīng)斷斷續(xù)續(xù)看了一年二手房。

對于預算約莫400萬元的冉卓來說，距市中心近且能臨近黃浦江的浦東世博板塊是她當時著重考察的區(qū)域?！皬穆鋺舻街攸c關注的幾個月里，世博板塊均價基本保持在5.9萬元，漲幅并不明顯?！边@讓冉卓帶著一種較為平和的心態(tài)，在多種因素中綜合衡量。

時間進入2020年11月，二手房市場熱度顯現(xiàn)，單月成交超3萬套。感受到這點的冉卓有些著急，在12月份看中了一套總價380萬元、50多平方米的二手房，想讓父母參謀意見。

不過，市場的火熱已超出冉卓的預期。“周一去看房，再去問能否元旦帶我爸看房時，我得知這套房周二已經(jīng)簽約了?！?020年12月，上海二手房成交套數(shù)約為3.9萬套，環(huán)比增長20.3%，同比增長96.2%，成交量創(chuàng)多年來新高。很快，冉卓明顯感受了“無房可選”，“要么是房東不賣，要么就是搶購一空”。

數(shù)據(jù)顯示，在購房者感受到市場漸火的2021年1月，上海二手住宅市場成交量再創(chuàng)新高，成交套數(shù)達到4.46萬套，成交均價約4.36萬元/平方米。此舉也立即引來調(diào)控監(jiān)管措施的加碼。

上海于2021年1月出臺“滬十條”等調(diào)控政策；2月，新房搖號積分制通過試點推行；3月，上海以集中批量供應方式一口氣推出33個新盤。

多重壓力下的二手房市場很快迎來降溫。上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，4月份上海市共成交二手房2.4萬套，環(huán)比下降39%；成交金額768億元，環(huán)比下降40%。“4月份調(diào)控政策的影響下，整體基數(shù)較低，5月份有些許回升，但并非成交量出現(xiàn)回暖?！鄙虾ｆ溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀俦硎?。

四五月份，感覺市場比較穩(wěn)了，成交雖然下降，價格上漲也不像之前，但其實比較堅挺，”一位關注了較長時間樓市的購房者向第一財經(jīng)表示，除非是全款或首付比例非常高，或房東急售才能成交，才有議價空間，整體來看二手房波動的空間不大。

盡管房價在一輪上漲后到達高位，但沒有繼續(xù)上漲的事實，至少讓購房者的心態(tài)變得相對從容。冉卓表示，市場相對穩(wěn)定后，目前不會急于“上車”。

上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，進入二季度后，市場情緒有所企穩(wěn)，成交量穩(wěn)定在2.5萬套左右。6月份上半年收官，成交略有增加，達到2.8萬套。

“二手房相對來說算穩(wěn)定了，6月份的成交量基本上是在比較合理穩(wěn)定的交易區(qū)間了。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，“一天一個價的情況不再，二季度就穩(wěn)定下來了，沒有亂開價、跳價的情況了?！?/p>

降溫的痕跡在一手市場上也開始逐步顯現(xiàn)。自從上海引入積分制購房新規(guī)以來，市場規(guī)則已然發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。盡管熱門盤入圍的積分在不斷刷出新高，但低積分入圍盤也在逐漸增多。

以7月中旬將進行年內(nèi)第三次開盤的金地峯范為(博客,微博)例，5月份開盤時推出326套房源，彼時入圍分數(shù)為51.9分；而最新一次共推出503套房源，入圍分數(shù)已降至43.4分。

盧文曦認為，現(xiàn)在積分不高的購房者會避開熱盤，選擇適合自己的項目，提高搖中的可能性。未來除了十分熱的盤可能積分會達到70多分以上外，大部分入圍積分應該分布在50-60分，呈正態(tài)分布。

購房理性程度會慢慢提高，市場情緒更加穩(wěn)定。整體而言，今年上半年上海新房價格亦同比有所降低。上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，上海累計成交金額3100億，成交套數(shù)49726套，套均總價623萬元/套，同比下降10%，成交均價55430元/平，同比下降3%。

“上半年通過調(diào)節(jié)供應結構，增加外環(huán)外的供應量，使得全市整體成交價格維持在低位，成交均價同比下降3%，考慮到去年下半年成交結構同樣出現(xiàn)外移，成交均價會下降，同比降幅可能會出現(xiàn)收窄?！睏钣昀偬岢觯瑥墓獌r格來看，只要是一年內(nèi)加推的項目基本都沒有漲價，而且從第一批土地集中供應的房地聯(lián)動價來看，未來新房的價格也被鎖定。

廣州：限價下的脆弱平衡

2020年末，接過深圳樓市上漲接力棒的廣州，經(jīng)歷了過去三年來最波瀾壯闊的一波上漲，局部區(qū)域房價直接走出翻倍行情，直到2021年4月，行情在金融收緊、調(diào)控加碼之下出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向的端倪。

去年底就開始四處看房的張苑，也跟隨者樓市的波動，經(jīng)歷了一場從焦慮到平和的轉(zhuǎn)變。

作為想要通過買房抵御通脹的典型投資型客戶，張苑在看房半年后始終沒能成功入市，原因在于她看中的項目因為遲遲無法獲得預售證。

“3月份就已經(jīng)將150萬存入開發(fā)商指定的銀行賬戶，都快四個月了，一直沒有開盤的消息?！睋?jù)了解，張苑所指的項目位于老黃埔，這個在去年開盤后就備受客戶追捧的項目，短短半年時間，房價從最初的4萬出頭，一路漲到逼近6萬。據(jù)透露，張苑希望購買的是第三期產(chǎn)品，據(jù)稱開發(fā)商想要賣到6萬以上，但因為這個目標價格太高而遲遲無法通過預售備案。

自從4月以來，關于廣州對一手商品房限價的消息便不脛而走，雖然始終未得到官方確認，但市場上，較高的備案價無法獲批的案例不在少數(shù)。尤其在過去一輪房價漲幅較大的天河、黃埔、南沙等區(qū)域，不少新盤吹風價很高，但開盤銷售的時間節(jié)點卻一推再推。

6月末，萬科、時代等開發(fā)商的項目逐步開盤推售，銷售價格卻遠低于早前的吹風價。以時代位于黃埔的一個項目為例，該盤最初吹風價高達4.2萬以上，但最終卻選擇了以3.77萬/平方米的一口價開售，且不分樓層朝向，全部一口價。

“開發(fā)商在跟主管部門博弈，想要獲取更高的備案銷售價格，但總有一些企業(yè)先熬不住接受限價?！睆V州一家房企銷售口負責人透露，很多樓盤在觀望，將推貨周期延遲到7月之后，主要希望相應的限價政策能在下半年適當松動。

值得關注的是，很多樓盤選擇精裝改毛坯，來對沖限價監(jiān)管。第一財經(jīng)記者了解到，位于海珠區(qū)的一個準新盤，原本計劃以8萬的價格對外銷售，但近期拿出毛坯房，以6萬價格對部分客戶銷售。

業(yè)內(nèi)人士預測，廣州極有可能參考杭州、上海等城市，對一手房采取長期限價銷售，以控制房價的無序上漲。據(jù)悉，在廣州今年第二批集中供地時，部分地塊將開始約定銷售價格以及銷售對象的細節(jié)，新盤將向無房剛需優(yōu)先傾斜。

新盤限價的預期之下，市場上買賣雙方的心態(tài)正發(fā)生微妙變化。前文提到的張苑表示，目前不急于入市了，打算到下半年再從容地選擇一下，找個更合適的樓盤和價格才入手，“反正新房不會大漲了，不需要那么著急進去接盤。”

二手市場上，觀望氛圍更趨濃烈，尤其隨著房貸利率的提升、二手房貸款額度收緊等因素疊加之下，二手房的流通速度已漸趨下降。

數(shù)據(jù)顯示，6月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交8552套，同比減少896套，下降9.48%，與5月相比下降12.75%。其中增城區(qū)共成交2772套，是成交量最多的區(qū)域；而成交套數(shù)最少的則是越秀區(qū)只成交了32套。

二手住宅方面，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，6月廣州二手住宅共網(wǎng)簽7794宗，環(huán)比下降更是超過一手住宅，達到25.94%。

6月的廣州樓市，在一定程度上是受到疫情重現(xiàn)所拖累的。如果把時間周期拉長至上半年，一手房成交下滑的趨勢仍然成立。數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅成交量在2020年12月創(chuàng)出17243套的歷史新高后逐月走低(剔除含春節(jié)假期的2月)，尤其二季度一些新政出臺后，4月成交量退守萬套關口、5月跌破萬套，6月更是跌至8500套左右。

對于廣州樓市的走勢，一位上市房企高管告訴第一財經(jīng)記者：“因為限價讓很多開發(fā)商選擇觀望，4-6月推貨量不多，一手房成交量下降顯著，但開發(fā)商很難一直采取觀望姿態(tài)，要么放棄價格堅守，要么繼續(xù)等待，時間長了，總會做出選擇?！?/p>

北京：成交沖高回落再陷膠著

一直以來“不溫不火”的北京樓市，今年上半年走出獨立行情，新房網(wǎng)簽創(chuàng)下8年來的高點，二手房成交同樣高位運行。然而，沒等市場回過神，一系列“利空”消息，直接讓脆弱的市場降了溫。

7月4日下午，北京市西城區(qū)小學多校劃片入學意向填報工作結束，德勝、月壇、金融街(000402,股吧)片區(qū)部分家長發(fā)現(xiàn)，原本計劃中的“牛小”落了空，甚至學區(qū)內(nèi)所有學校均無多校劃片計劃，只能填報相鄰學區(qū)學校。

該消息不僅讓家長大跌眼鏡，也對學區(qū)房市場情緒產(chǎn)生震動。第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，在西城區(qū)熱門學區(qū)，已出現(xiàn)多例房源降價現(xiàn)象，一次性降價幅度從30萬到80萬不等，業(yè)主的市場信心受到打擊，議價空間還可再談。

7月6日，北京市西城區(qū)房管局方面再稱，為確保西城區(qū)教改政策平穩(wěn)執(zhí)行，區(qū)房管局組織轄區(qū)內(nèi)鏈家、我愛我家(000560,股吧)、21世紀不動產(chǎn)、麥田、中原等主要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構召開工作會，會議直指防范學區(qū)房炒作問題。

據(jù)悉，會議介紹了西城區(qū)教改政策，并再次強調(diào)了嚴禁炒作學區(qū)房的工作要求，要求各機構加強房源發(fā)布管理，不得以學區(qū)房為賣點發(fā)布房源；規(guī)范業(yè)務承接管理，不接受價格明顯高于市場價格的委托。

超預期的政策實施力度、優(yōu)質(zhì)學區(qū)突遭“黑天鵝”，激起今年北京市場上最大的波瀾。

從實際情況看，一些原本打算置業(yè)西城的家長，已選擇留在朝陽或海淀、不再置換；也有家長認為，西城區(qū)畢竟是教育高地，現(xiàn)在多校劃片的政策打亂了原本的購房計劃，但未來大方向還是在此，現(xiàn)在處于觀望狀態(tài)。

無論如何，今年來被學區(qū)房提振的北京市場，終要因?qū)W區(qū)房引發(fā)一波調(diào)整。

業(yè)內(nèi)認為，如果房源與優(yōu)質(zhì)學區(qū)不再有明確掛鉤，短時間對過去極優(yōu)質(zhì)的頂尖學區(qū)，會形成價值下拉，曾經(jīng)西城的價格洼地則可能會拉升。不過，當下市場上觀望及博弈情緒濃厚，政策對房價的影響還需后續(xù)觀察。

即便沒有這些變量，北京樓市也已在一波上漲后趨于放緩。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，北京新建住宅網(wǎng)簽成交突破3萬套，達到了30811套，同比上漲79%，這一數(shù)據(jù)是2014年來的連續(xù)8年同期最高點；成交金額達到了2029億元，同比上漲超過100%。

二手房方面，6月份二手房住宅成交18849套，與上月基本持平。整體看，2021年上半年，北京二手房成交住宅套數(shù)達到11萬套，這是2016年下半年來的最高點，走出了持續(xù)4年的低迷狀態(tài)。

值得注意的是，上半年北京樓市沸點在3月份，當月二手房成交超2.2萬套，創(chuàng)下2017年“317”調(diào)控升級后新高。然而，二季度一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼后，市場溫度被抑制，北京樓市逐漸開始沖高回落。

從房價表現(xiàn)也可見一斑。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，北京5月二手房銷售價格環(huán)比上漲1.1%，漲幅較4月回落0.1個百分點。分區(qū)域看，五環(huán)外價格戰(zhàn)依然明顯，不論是新房還是二手房，亦莊、順義、房山等市場尤其艱難。

中原地產(chǎn)認為，當下新房市場純新樓盤入市節(jié)奏放緩，出現(xiàn)供應斷檔，而二手房價上漲后，部分業(yè)主惜售情緒加重，買賣雙方處于膠著狀態(tài)。因外部環(huán)境導致的預期回落，及內(nèi)部市場出現(xiàn)的供應不暢影響，預計下半年北京樓市整體成交規(guī)模較上半年有所回落。

“北京市場屬于全國一二線城市最穩(wěn)定的樓市，購房杠桿難度最大，這種情況下，市場不太可能出現(xiàn)高溫?！鄙鲜鰴C構稱。北京從2020年四季度開啟的這輪樓市上漲，主要是從學區(qū)房開始，隨著相關政策落地，北京樓市將逐漸平穩(wěn)。

（責任編輯：岳權利 HN152）