從2018年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用兩個(gè)字來概括：分化。

一邊是熱點(diǎn)城市的房價(jià)，熱的發(fā)燙。

不管嘴上有多不情愿，人們總是喜歡用腳投票，沿海城市、新一線城市、長三角、珠三角成為人口的首要流入地。

2019年的人口流動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，杭州流入55.4萬人、深圳（41.22萬人）、廣州（40.15萬人）、寧波（34萬人）、佛山（25.29萬人）、成都（25.1萬人）、長沙（23.98萬人）、武漢（22.67萬人）、重慶（22.53萬人）、西安（19.98萬人）、廈門（18萬人）、珠海（13.26萬人）、合肥（10.2萬人）。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷的報(bào)告，去年我國東部省份人口凈流入規(guī)模超過150萬。

若按照秦嶺-淮河一線來劃分南北方的話，則2019年南方省份人口凈流入達(dá)到167萬。

這么多人都選擇“南下”，房價(jià)想不漲都難。

因此，近兩年我們看到的房價(jià)表現(xiàn)較強(qiáng)的城市，絕大部分都在南方和沿海，比如數(shù)次出現(xiàn)萬人搶房的深圳和杭州，比如領(lǐng)漲全國的寧波和東莞，吸引了遍布全國的購房資金。

另一邊，是房租冷的出奇。

CAIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的辦公市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年前兩個(gè)季度，重點(diǎn)城市辦公市場(chǎng)平均租金連續(xù)普遍下行。

2020年一季度，北上廣深平均租金降幅超前5個(gè)季度的租金平均降幅2.1%，達(dá)到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5個(gè)季度的出租率平均跌幅0.7%，創(chuàng)2019年一季度以來的最大降幅。

租金和出租率下跌并不可怕，可怕的是下跌趨勢(shì)綿綿無絕期。

報(bào)告指出：至二季度，一線城市平均租金已連續(xù)8個(gè)季度下跌！

連續(xù)8個(gè)季度下跌是什么概念？

相當(dāng)于從2018年4季度（10月份）算起，加上2019年持續(xù)下降，2020年8月份的租金數(shù)據(jù)還沒有出來，北上廣深四大城市的租金已經(jīng)連降了22個(gè)月。

注意3個(gè)關(guān)鍵詞：北上廣深、房租、22個(gè)月！

北上廣深可以說是所有城市的風(fēng)向標(biāo)，商業(yè)氛圍、創(chuàng)業(yè)人才、上市公司、獨(dú)角獸公司遍布、大型賣場(chǎng)和商超、發(fā)達(dá)的微經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)群體，如果連這四個(gè)城市的房租都下降了22個(gè)月，近兩年之久，還沒看到任何止跌的跡象，我們可以想象其他城市的辦公市場(chǎng)有多么疲弱。

房價(jià)與房租的分化，已經(jīng)到了“冰火兩重天”的地步。

我經(jīng)常說一句話：買房不是剛需，租房才是剛需，辦公租房是剛需中的剛需。

為什么這樣說？

因?yàn)槟壳白≌墝W(xué)區(qū)，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，熱點(diǎn)城市房價(jià)炒作之風(fēng)盛行，真正意義上的低收入剛需，早已買不起大城市的房子了。

因此，對(duì)低收入群體來說，不管是城中村還是群租房，不管是在小區(qū)還是在地下室，老家回不去，大城市又無法扎根，他們這部分人才是真正的剛需。

而辦公租金，則是反映一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)“毛細(xì)血管”的重要指標(biāo)。

人們?cè)覆辉敢庠谶@里創(chuàng)業(yè)？年輕人想不想在大城市開公司？小老板是否愿意在這個(gè)城市里做生意？

這幾類人，是決定一個(gè)地方商業(yè)和經(jīng)濟(jì)上限的重要“指標(biāo)”，如果連他們都一心只想買住宅，不想創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)，那房地產(chǎn)市場(chǎng)遲早會(huì)遭到反噬。

無獨(dú)有偶，緯房大數(shù)據(jù)發(fā)布的緯房綜合指數(shù)顯示，以北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶為樣本的10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)，已經(jīng)超過了2017年調(diào)控前的成交量水平。

與此同時(shí)，緯房大數(shù)據(jù)租金核心指數(shù)為102.6點(diǎn)（以2018年1月核心城市綜合租金為100），比2020年3月103.19點(diǎn)下降0.57%，比2019年4月104.12點(diǎn)下降1.46%。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華認(rèn)為：租金下跌——房價(jià)上漲，表明房地產(chǎn)正變得“脆弱”。

打個(gè)比方：房價(jià)和租金的持續(xù)背離，讓樓市腳下踩著“香蕉皮”，隨時(shí)都有可能摔倒。

這并非是危言聳聽，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和體量，已經(jīng)和過去不可同日而語。

房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞8月5日發(fā)布的報(bào)告顯示，?2015年-2019年，全國住戶部門貸款余額由27萬億元升至55.3萬億元，四年間實(shí)現(xiàn)翻倍，年均住戶部門貸款余額增量都在7萬億元以上，且有加速增長的趨勢(shì)。

55萬億的房貸余額，占據(jù)整個(gè)金融體系的半壁江山，這就是當(dāng)下規(guī)模巨大的房地產(chǎn)體量，如果任由房價(jià)與房租出現(xiàn)背離，正所謂“站得越高，摔得越狠”，那些高高在上的一二線城市，商業(yè)、人才、創(chuàng)新力可能會(huì)被逐漸“抽空”。

來源：藍(lán)白觀樓市  

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