伴隨數(shù)十年的城市化進程，惠州部分建筑進入養(yǎng)護修復(fù)期，住宅專項維修資金能否有序有效使用值得關(guān)注。

近日，惠州市政府官網(wǎng)發(fā)布《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局惠州市財政局關(guān)于惠州市住宅專項維修資金管理辦法》（下稱《辦法》）對住宅專項維修資金管理進一步優(yōu)化，明確資金適用范圍、繳存數(shù)額、使用流程、結(jié)算方式等內(nèi)容。

記者注意到，針對既有資金籌措難題，《辦法》提出，實施開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)（銷）售許可證前預(yù)墊資繳存制，要求開發(fā)企業(yè)賣房前一次性全額繳存。同時建立起資金使用事前、事中、事后全流程管控機制，確保資金?？顚Ｓ谩?/p>

據(jù)悉，該《辦法》將從2021年5月1日起正式實施。

●南方日報記者張峰

資金用在哪里？

專款用于住宅共用部位及設(shè)備維修改造

惠州自2003年底建立住宅專項維修資金制度，截至目前，全市住宅專項維修資金的歸集總額已達106億元。以惠城為例，截至今年2月底，全區(qū)參與歸集資金小區(qū)781個，涉及69.91萬戶業(yè)主，歸集資金余額33.35億元，使用資金達1.26億元。

隨著歸集資金規(guī)模的不斷增大，使用頻率越來越高，涉及業(yè)主越來越多，需要通過進一步細化規(guī)則來對住宅專項維修資金加以管理和規(guī)范，維護資金所有者的合法權(quán)益。

《辦法》首先對于維修資金的適用范圍予以明確。要求資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。對比此前規(guī)定，新修訂的辦法對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的界定進一步完善，新增避雷設(shè)施等。

對于具體范圍設(shè)定，《辦法》指出，住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等為共用部位；電梯、天線、避雷設(shè)施、照明、二次供水設(shè)施、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場（庫）、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等為共用設(shè)施設(shè)備。

此外，《辦法》明確居住區(qū)內(nèi)屬于城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線及屬于供電、通信、廣播電視等部門負責管理的供電、通信、有線電視線路等不屬于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

“不同于每戶業(yè)主家里的物件損壞，小區(qū)公共區(qū)域是業(yè)主共有，一戶一戶籌集住宅維修資金是為了確保該部分老化破損之后能夠及時修復(fù)，保障小區(qū)生活有序。”市住建局物業(yè)科相關(guān)負責人稱，要切實做好款項的監(jiān)管，確保資金有效修復(fù)小區(qū)公共區(qū)域問題，優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境。

資金如何籌措？

建設(shè)單位取得預(yù)售許可證前一次性全額墊繳

聚焦城市住宅小區(qū)建設(shè)運營現(xiàn)狀，隨著開發(fā)企業(yè)完成銷售交付，超過保質(zhì)期限之后住宅維修資金將成為小區(qū)維護的依托和資金來源。

資金如何籌措？《辦法》要求業(yè)主按其所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專項維修資金。具體繳存數(shù)額為，每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為上一年度本市住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%。

當前惠州核定的普通住宅繳存標準：高層建筑60元/平方米，多層建筑50元/平方米，車庫75元/平方米。若業(yè)主購買一套市區(qū)100平方米的高層住宅，需繳存住宅維修資金額度為6000元。

對于售后公有住宅，《辦法》要求業(yè)主和售房單位共同繳存，繳存時間為辦理產(chǎn)權(quán)證前。業(yè)主首期繳存資金按照房改成本價的2%計算繳存；售房單位繳存資金按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取繳存到監(jiān)管賬戶。

關(guān)注到住宅維修資金的籌措難題，由于部分住宅小區(qū)存在開發(fā)建設(shè)單位留用或空置情況，該部分房源因未及時出售使得住宅維修資金籌措面臨著難題。

對此，《辦法》明確實施開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)（銷）售許可證前預(yù)墊資繳存制度，要求建設(shè)單位在取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》或《商品房現(xiàn)房備案證明書》之前，應(yīng)當將擬預(yù)（銷）售物業(yè)首期的住宅專項維修資金一次性全額繳存至專戶管理銀行；車庫（位）及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他未售部分物業(yè)的住宅專項維修資金應(yīng)當在竣工驗收前繳存，以確保資金的有序籌措。《辦法》實施前已預(yù)（銷）售的物業(yè)，建設(shè)單位未售出及留用的物業(yè)在竣工驗收備案后30日內(nèi)完成繳存住宅專項維修資金。

《辦法》還將惠州實施住宅維修資金制度之前的老舊住宅小區(qū)納入維護體系，明確老舊小區(qū)業(yè)主可開設(shè)住宅專項維修資金監(jiān)管賬戶進行資金籌措，優(yōu)化小區(qū)維修維護。

此外，《辦法》針對資金的持續(xù)運作和續(xù)繳作出要求，提出業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額低于首期應(yīng)繳存額30%（含30％）的，業(yè)主應(yīng)當及時續(xù)籌，確保小區(qū)“養(yǎng)老金”的有序運行。

資金怎么用好？

雙2/3業(yè)主參與表決資金使用全流程監(jiān)管

聚焦惠州住宅小區(qū)實際情況，隨著部分小區(qū)樓齡超過保質(zhì)期，小修小補不斷，但如何動用住宅維修資金則成為難題。由于小區(qū)業(yè)主眾多，眾口難調(diào)，這對于維修資金使用的規(guī)范提出要求。

《辦法》對此予以規(guī)范，要求資金的申報主體為物業(yè)服務(wù)人，包括業(yè)主、業(yè)主委員會、受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。資金使用計劃和方案由物業(yè)服務(wù)人提出，成立業(yè)主大會的，應(yīng)書面報備業(yè)主委員會。主管部門需嚴格把關(guān)，對申報材料進行審核和備案。

同時，資金使用計劃的實施還需經(jīng)業(yè)主表決?！掇k法》明確：資金列支范圍內(nèi)，應(yīng)當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

在公示環(huán)節(jié)，《辦法》要求物業(yè)服務(wù)人使用住宅專項維修資金事項向相關(guān)業(yè)主公告，將項目名稱、概況、預(yù)算價格、預(yù)分攤明細等均列出明細。以征求意見形式召開業(yè)主大會，會議召開后90日內(nèi)表決。表決結(jié)束之日起10日內(nèi)公告業(yè)主表決結(jié)果。

值得注意的是，通過審核動用維修資金后，為確保資金的有序使用，《辦法》還將在監(jiān)督環(huán)節(jié)給予充分保障。

《辦法》要求住宅專項維修資金管理部門建立維修項目現(xiàn)場查看制度。維修項目預(yù)算金額達到5萬元及以上需到現(xiàn)場查看核實，同時實施第三方造價公司審價，申報單位按審價后的價格與維修單位簽訂維修合同。

該專項資金在資金支付環(huán)節(jié)同樣規(guī)范，要求工程款項以轉(zhuǎn)賬方式支付，直接撥付到維修單位賬戶上，不經(jīng)過任何中間環(huán)節(jié)。在支付層面則預(yù)留工程質(zhì)保金，分期支付。以5萬元及以上工程支付為例，款項將分3期支付，第1期款支付30%，第2期款在竣工驗收后支付60%，第3期款支付10%為工程質(zhì)保金。

此外，為確保資金的合理有序使用，《辦法》將實施存檔監(jiān)管。要求住宅專項維修資金繳存專用票據(jù)的領(lǐng)購、使用、保管、核銷等按照財政部門票據(jù)管理規(guī)定執(zhí)行，接受財政部門監(jiān)督檢查。若出現(xiàn)維修施工單位與物業(yè)服務(wù)人串通虛報、高報套取住宅專項維修資金的情況，住建部門將嚴厲懲處，將企業(yè)列入不誠信實體名單。

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