??中國(guó)龍頭地產(chǎn)商碧桂園（02007.HK）正在進(jìn)行新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

??第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，近日碧桂園集團(tuán)再次對(duì)區(qū)域組織架構(gòu)作出大規(guī)模調(diào)整，此輪調(diào)整共涉及到21個(gè)區(qū)域，其中滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等規(guī)模較大的15個(gè)區(qū)域進(jìn)行了拆分，拆分后新增區(qū)域26個(gè)；其余區(qū)域則涉及到管轄項(xiàng)目范圍的調(diào)整變更。此次調(diào)整后，碧桂園下轄區(qū)域數(shù)量由此前的47個(gè)增至73個(gè)。

??碧桂園方面稱，這是去年以來(lái)集團(tuán)主動(dòng)進(jìn)行一系列組織架構(gòu)調(diào)整的最新延續(xù)，目的是為了適應(yīng)市場(chǎng)變化，繼續(xù)推動(dòng)總部精干高效、區(qū)域做強(qiáng)做優(yōu)、項(xiàng)目做一成一，有利于繼續(xù)深耕三四五線市場(chǎng)，進(jìn)一步提升公司全周期競(jìng)爭(zhēng)力。

??從合并到拆分

??市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，碧桂園的組織架構(gòu)隨之高頻整合。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái)到這次調(diào)整之前，碧桂園圍繞提升全周期競(jìng)爭(zhēng)力至少實(shí)施了6次比較大的組織架構(gòu)調(diào)整。

??去年初，碧桂園曾將部分業(yè)務(wù)規(guī)模偏小的、地域鄰近的區(qū)域進(jìn)行合并，比如去年6月原環(huán)京5區(qū)域合并成立新的北京區(qū)域、京東北區(qū)域；今年3月，原京東北區(qū)域再次并入天津區(qū)域；3月末，廣東范圍內(nèi)的區(qū)域調(diào)整，區(qū)域總數(shù)從13個(gè)減少為6個(gè)，其中原廣州區(qū)域、清遠(yuǎn)區(qū)域、韶關(guān)區(qū)域并入廣清區(qū)域，原深圳區(qū)域并入莞深區(qū)域，原肇慶區(qū)域并入佛肇區(qū)域等。

??此前被合并的區(qū)域無(wú)論在項(xiàng)目數(shù)量、管理半徑還是業(yè)績(jī)規(guī)模上都偏小，而整合之后每個(gè)區(qū)域公司面對(duì)的市場(chǎng)容量都在1500億以上，更有利于集約資源，提升效能，顯然是完善布局、聚焦提效的綜合考慮。

??小區(qū)域合并工作階段性完成后，碧桂園隨即又鋪開(kāi)了新一輪的拆分，著手將規(guī)模過(guò)大的區(qū)域裂變，以達(dá)到各區(qū)域規(guī)模大小均衡的目標(biāo)。

??消息顯示，原來(lái)的滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等區(qū)域，管轄項(xiàng)目動(dòng)輒上百個(gè)，基本覆蓋所在省份所有地市，年銷售規(guī)模都在300-800億元之間，任何一個(gè)都相當(dāng)于一個(gè)中等偏上房企的規(guī)模，堪稱一個(gè)個(gè)“小碧桂園”，這次均進(jìn)行了裂變細(xì)分。

??以碧桂園滬蘇區(qū)域?yàn)槔?，去年全口徑銷售額約870億元，在2019年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售排名中可排在40位左右，銷售規(guī)模已連續(xù)三年位居集團(tuán)第一，此次拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北4個(gè)區(qū)域。原湖南區(qū)域連續(xù)多年保持當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率第一，2019年銷售額超過(guò)當(dāng)?shù)氐诙?、三、四名房企的總和，這次也一分為四。

??一邊是合并，一邊是拆分，碧桂園的組織調(diào)整意欲何為？

??碧桂園方面透露，區(qū)域架構(gòu)調(diào)整的目的，始終是圍繞提高管理效能、聚焦深耕三四五線市場(chǎng)、提高全周期競(jìng)爭(zhēng)力，調(diào)整依據(jù)主要是根據(jù)所在區(qū)域市場(chǎng)容量、業(yè)績(jī)規(guī)模、管理半徑、區(qū)域運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的綜合能力水平等方面的實(shí)際情況，靈活采取合并或裂變等舉措。

??具體而言，對(duì)偏小的臨近區(qū)域進(jìn)行合并目的是整合聚焦、提高效能，對(duì)規(guī)模較大的區(qū)域進(jìn)行裂變細(xì)分則是充實(shí)布局、貼近市場(chǎng)、繼續(xù)深耕三四五線，這就相當(dāng)于“讓瘦子增肌”或“讓胖子瘦身”，從而使區(qū)域達(dá)到相對(duì)均衡的“體態(tài)”。

??此番區(qū)域拆分并非沒(méi)有端倪，早在4月初碧桂園集團(tuán)管理會(huì)議上，總裁莫斌就放出話來(lái)：“未來(lái)碧桂園還有可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)、內(nèi)部管理的需要進(jìn)行細(xì)分，然后聚焦深耕、提高效能?！?/p>

??據(jù)悉，這次拆分之后，此前區(qū)域調(diào)整后碧桂園下轄的國(guó)內(nèi)房產(chǎn)區(qū)域總數(shù)為47個(gè)，加上這一輪的裂變細(xì)分，目前下轄房產(chǎn)區(qū)域達(dá)到73個(gè)。

??深耕三四五線

??按照碧桂園的邏輯，全新的格局劃分下，區(qū)域數(shù)量增加，減少與一線市場(chǎng)的匯報(bào)層級(jí)、縮短決策鏈條、提高管理效率，有利于在當(dāng)?shù)乜焖俜磻?yīng)、深耕三四五線市場(chǎng)。同時(shí)，客觀上也貢獻(xiàn)了一批新的關(guān)鍵崗位和機(jī)會(huì)。

??一般而言，房企合并區(qū)域被視作戰(zhàn)略收縮，拆分區(qū)域則往往因?yàn)閼?zhàn)略擴(kuò)張。碧桂園過(guò)去一年多時(shí)間以來(lái)的合并區(qū)域，便一度被市場(chǎng)解讀為逐步收緊低能級(jí)城市的戰(zhàn)線。但從此番分拆區(qū)域的操作來(lái)看，其訴求更趨向于跟隨市場(chǎng)節(jié)奏而進(jìn)行的組織優(yōu)化，確保組織靈動(dòng)性，而并非如外界所猜測(cè)的“放棄低能級(jí)城市”。

??碧桂園稱，集團(tuán)將“堅(jiān)持占領(lǐng)三四線、堅(jiān)定下沉五六線、謹(jǐn)慎布局一二線”的戰(zhàn)略布局，強(qiáng)化對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的研究，根據(jù)區(qū)域具體情況靈活調(diào)整，不斷提升投資拓展和經(jīng)營(yíng)管理的精細(xì)化程度。

??事實(shí)上，早在2018年的一次公開(kāi)場(chǎng)合，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)被問(wèn)及三四線市場(chǎng)是否存在壓力時(shí)，他回答稱，每個(gè)城市都有特殊性，很難用一二線還是三四線做簡(jiǎn)單區(qū)分，而是應(yīng)該根據(jù)每個(gè)城市和區(qū)域的具體指標(biāo)進(jìn)行分析，一二線里有不好的市場(chǎng)，三四線里也有很好賣的項(xiàng)目。在楊國(guó)強(qiáng)看來(lái)，三四五線城市也一定會(huì)受惠于中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

??根據(jù)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，碧桂園判斷落戶政策將使得城區(qū)人口在100萬(wàn)-500萬(wàn)的大城市成為主要受益地區(qū)。而目前該公司有97%的權(quán)益貨值位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，契合了未來(lái)的人口流動(dòng)趨勢(shì)。

??具體到碧桂園的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，低能級(jí)城市項(xiàng)目的回報(bào)周期上較高能級(jí)城市存在優(yōu)勢(shì)。2019年，碧桂園三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，相較一二線城市項(xiàng)目0.71或以下的投資轉(zhuǎn)化率，三四線項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯。在碧桂園進(jìn)駐的三四線城市中，88%的城市處于庫(kù)存短缺或合理狀態(tài)，對(duì)應(yīng)三四線城市權(quán)益貨值的88%。

??追求更高的效能，是碧桂園此番再度進(jìn)行區(qū)域拆分的動(dòng)因。按照碧桂園規(guī)劃，2020年投資方向是堅(jiān)定看好新型城鎮(zhèn)化前景，堅(jiān)持占領(lǐng)三四線、堅(jiān)定下沉五六線、謹(jǐn)慎布局一二線。

??今年疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于三四線城市的擔(dān)憂一度升級(jí)，但從前四月的成交數(shù)據(jù)看，這些低能級(jí)城市表現(xiàn)并不悲觀?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年4月75個(gè)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積環(huán)比微增1%，同比降幅收窄至26%。3成以上三四線城市成交已基本恢復(fù)至疫前，同比均實(shí)現(xiàn)一定比例的增長(zhǎng)，其中不乏無(wú)錫、常州這類強(qiáng)三線城市。不過(guò)，近2成三四線城市市場(chǎng)難言樂(lè)觀，成交同比皆腰斬。

??克而瑞另一份報(bào)告統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，30個(gè)三四線樣本城市近三年成交土地消化周期和土地成交規(guī)模，可以看出，80%城市供求關(guān)系較為合理，潛在庫(kù)存壓力較小。

??截至2019年底，碧桂園的項(xiàng)目已遍布內(nèi)地31個(gè)?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）的200多個(gè)地級(jí)市，擁有的權(quán)益可售資源約為24181億元，其中73%的權(quán)益貨值位于中國(guó)五大城市群（長(zhǎng)三角/江浙滬皖，廣東省，環(huán)渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長(zhǎng)江中游/湘鄂，川渝）。

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