碧桂園拆分區(qū)域加碼屯兵,深挖三四五線城市紅利

來源：智能家居時間：2020-05-13 08:40

中國龍頭地產(chǎn)商碧桂園（02007.HK）正在進行新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的市場競爭環(huán)境。

第一財經(jīng)記者獲悉，近日碧桂園集團再次對區(qū)域組織架構(gòu)作出大規(guī)模調(diào)整，此輪調(diào)整共涉及到21個區(qū)域，其中滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等規(guī)模較大的15個區(qū)域進行了拆分，拆分后新增區(qū)域26個；其余區(qū)域則涉及到管轄項目范圍的調(diào)整變更。此次調(diào)整后，碧桂園下轄區(qū)域數(shù)量由此前的47個增至73個。

碧桂園方面稱，這是去年以來集團主動進行一系列組織架構(gòu)調(diào)整的最新延續(xù)，目的是為了適應(yīng)市場變化，繼續(xù)推動總部精干高效、區(qū)域做強做優(yōu)、項目做一成一，有利于繼續(xù)深耕三四五線市場，進一步提升公司全周期競爭力。

從合并到拆分

市場瞬息萬變，碧桂園的組織架構(gòu)隨之高頻整合。據(jù)統(tǒng)計，2019年以來到這次調(diào)整之前，碧桂園圍繞提升全周期競爭力至少實施了6次比較大的組織架構(gòu)調(diào)整。

去年初，碧桂園曾將部分業(yè)務(wù)規(guī)模偏小的、地域鄰近的區(qū)域進行合并，比如去年6月原環(huán)京5區(qū)域合并成立新的北京區(qū)域、京東北區(qū)域；今年3月，原京東北區(qū)域再次并入天津區(qū)域；3月末，廣東范圍內(nèi)的區(qū)域調(diào)整，區(qū)域總數(shù)從13個減少為6個，其中原廣州區(qū)域、清遠區(qū)域、韶關(guān)區(qū)域并入廣清區(qū)域，原深圳區(qū)域并入莞深區(qū)域，原肇慶區(qū)域并入佛肇區(qū)域等。

此前被合并的區(qū)域無論在項目數(shù)量、管理半徑還是業(yè)績規(guī)模上都偏小，而整合之后每個區(qū)域公司面對的市場容量都在1500億以上，更有利于集約資源，提升效能，顯然是完善布局、聚焦提效的綜合考慮。

小區(qū)域合并工作階段性完成后，碧桂園隨即又鋪開了新一輪的拆分，著手將規(guī)模過大的區(qū)域裂變，以達到各區(qū)域規(guī)模大小均衡的目標。

消息顯示，原來的滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等區(qū)域，管轄項目動輒上百個，基本覆蓋所在省份所有地市，年銷售規(guī)模都在300-800億元之間，任何一個都相當于一個中等偏上房企的規(guī)模，堪稱一個個“小碧桂園”，這次均進行了裂變細分。

以碧桂園滬蘇區(qū)域為例，去年全口徑銷售額約870億元，在2019年全國百強房企銷售排名中可排在40位左右，銷售規(guī)模已連續(xù)三年位居集團第一，此次拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北4個區(qū)域。原湖南區(qū)域連續(xù)多年保持當?shù)厥袌稣加新实谝唬?019年銷售額超過當?shù)氐诙?、三、四名房企的總和，這次也一分為四。

一邊是合并，一邊是拆分，碧桂園的組織調(diào)整意欲何為？

碧桂園方面透露，區(qū)域架構(gòu)調(diào)整的目的，始終是圍繞提高管理效能、聚焦深耕三四五線市場、提高全周期競爭力，調(diào)整依據(jù)主要是根據(jù)所在區(qū)域市場容量、業(yè)績規(guī)模、管理半徑、區(qū)域運營團隊的綜合能力水平等方面的實際情況，靈活采取合并或裂變等舉措。

具體而言，對偏小的臨近區(qū)域進行合并目的是整合聚焦、提高效能，對規(guī)模較大的區(qū)域進行裂變細分則是充實布局、貼近市場、繼續(xù)深耕三四五線，這就相當于“讓瘦子增肌”或“讓胖子瘦身”，從而使區(qū)域達到相對均衡的“體態(tài)”。

此番區(qū)域拆分并非沒有端倪，早在4月初碧桂園集團管理會議上，總裁莫斌就放出話來：“未來碧桂園還有可能會根據(jù)市場、內(nèi)部管理的需要進行細分，然后聚焦深耕、提高效能?！?/p>

據(jù)悉，這次拆分之后，此前區(qū)域調(diào)整后碧桂園下轄的國內(nèi)房產(chǎn)區(qū)域總數(shù)為47個，加上這一輪的裂變細分，目前下轄房產(chǎn)區(qū)域達到73個。

深耕三四五線

按照碧桂園的邏輯，全新的格局劃分下，區(qū)域數(shù)量增加，減少與一線市場的匯報層級、縮短決策鏈條、提高管理效率，有利于在當?shù)乜焖俜磻?yīng)、深耕三四五線市場。同時，客觀上也貢獻了一批新的關(guān)鍵崗位和機會。

一般而言，房企合并區(qū)域被視作戰(zhàn)略收縮，拆分區(qū)域則往往因為戰(zhàn)略擴張。碧桂園過去一年多時間以來的合并區(qū)域，便一度被市場解讀為逐步收緊低能級城市的戰(zhàn)線。但從此番分拆區(qū)域的操作來看，其訴求更趨向于跟隨市場節(jié)奏而進行的組織優(yōu)化，確保組織靈動性，而并非如外界所猜測的“放棄低能級城市”。

碧桂園稱，集團將“堅持占領(lǐng)三四線、堅定下沉五六線、謹慎布局一二線”的戰(zhàn)略布局，強化對區(qū)域市場的研究，根據(jù)區(qū)域具體情況靈活調(diào)整，不斷提升投資拓展和經(jīng)營管理的精細化程度。

事實上，早在2018年的一次公開場合，碧桂園董事局主席楊國強被問及三四線市場是否存在壓力時，他回答稱，每個城市都有特殊性，很難用一二線還是三四線做簡單區(qū)分，而是應(yīng)該根據(jù)每個城市和區(qū)域的具體指標進行分析，一二線里有不好的市場，三四線里也有很好賣的項目。在楊國強看來，三四五線城市也一定會受惠于中國城鎮(zhèn)化進程。

根據(jù)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，碧桂園判斷落戶政策將使得城區(qū)人口在100萬-500萬的大城市成為主要受益地區(qū)。而目前該公司有97%的權(quán)益貨值位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，契合了未來的人口流動趨勢。

具體到碧桂園的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，低能級城市項目的回報周期上較高能級城市存在優(yōu)勢。2019年，碧桂園三四線城市項目獲取18個月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，相較一二線城市項目0.71或以下的投資轉(zhuǎn)化率，三四線項目優(yōu)勢明顯。在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應(yīng)三四線城市權(quán)益貨值的88%。

追求更高的效能，是碧桂園此番再度進行區(qū)域拆分的動因。按照碧桂園規(guī)劃，2020年投資方向是堅定看好新型城鎮(zhèn)化前景，堅持占領(lǐng)三四線、堅定下沉五六線、謹慎布局一二線。

今年疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)對于三四線城市的擔憂一度升級，但從前四月的成交數(shù)據(jù)看，這些低能級城市表現(xiàn)并不悲觀?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年4月75個三四線城市房地產(chǎn)市場成交面積環(huán)比微增1%，同比降幅收窄至26%。3成以上三四線城市成交已基本恢復(fù)至疫前，同比均實現(xiàn)一定比例的增長，其中不乏無錫、常州這類強三線城市。不過，近2成三四線城市市場難言樂觀，成交同比皆腰斬。

克而瑞另一份報告統(tǒng)計結(jié)果顯示，30個三四線樣本城市近三年成交土地消化周期和土地成交規(guī)模，可以看出，80%城市供求關(guān)系較為合理，潛在庫存壓力較小。

截至2019年底，碧桂園的項目已遍布內(nèi)地31個省（直轄市、自治區(qū)）的200多個地級市，擁有的權(quán)益可售資源約為24181億元，其中73%的權(quán)益貨值位于中國五大城市群（長三角/江浙滬皖，廣東省，環(huán)渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝）。

來源：第一財經(jīng)