作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

周達(dá)和楊程鈞，成為了金科股份（000656.SZ）今年業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答的主角。

董事會(huì)換屆之后，蔣思海因年齡原因退居幕后，喻林強(qiáng)轉(zhuǎn)任重慶區(qū)域公司總經(jīng)理，他們二人是金科的功臣，曾帶領(lǐng)金科實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展，在2020年底順利交接。

新當(dāng)選的董事長(zhǎng)周達(dá)和新任總裁楊程鈞是接棒者，有一個(gè)很明顯的特征——年輕，前者1981年出生，后者是75后。二人雖然年輕，但都是超過(guò)15年的“老金科”，是金科的中堅(jiān)力量，如今開始挑起大梁。

在4月7日召開的2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，周達(dá)和楊程鈞分別坐在老板黃紅云左右，執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李華和副總裁兼董事會(huì)秘書張強(qiáng)分別位列兩側(cè)。

黃紅云雖然是金科股份的實(shí)際控制人，但是整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)言很少，兩個(gè)小時(shí)的場(chǎng)時(shí)，只有短短幾分鐘，只是單純分享了自己對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的看法。

黃紅云的“地產(chǎn)論”

黃紅云很看好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，他判斷未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量穩(wěn)定，每年仍將保持平穩(wěn)上升趨勢(shì)。按照國(guó)際慣例，比較保守的城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)飽和；但現(xiàn)在有些專家有一些新的理論，說(shuō)城市化率要達(dá)到80%或者85%，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)飽和。

兩個(gè)觀點(diǎn)中，黃紅云比較認(rèn)可前者，認(rèn)為城市化率達(dá)到75%，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)飽和。為此，他分享了自己的三個(gè)觀點(diǎn)：

第一，未來(lái)15年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持中高速運(yùn)行，預(yù)計(jì)2021年到2025年，在銷售面積上保持高位增長(zhǎng)，銷售金額每年保持持續(xù)增長(zhǎng)。到2025年后，銷售面積將逐漸下降，但是銷售金額仍然保持平穩(wěn)持續(xù)的上升。預(yù)計(jì)到2030年，整個(gè)行業(yè)的銷售規(guī)模仍然將超過(guò)20萬(wàn)億。

第二，分化進(jìn)一步加劇。受到一城一策、因城施策等多種因素影響，不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，城市群之間的分化、南北之間的分化、東部與西部的分化，以城市性價(jià)比衡量為特征的分化將日趨明顯。

在房地產(chǎn)企業(yè)層面，也將進(jìn)一步呈現(xiàn)單一化房企與多元化房企的分化、傳統(tǒng)房企與現(xiàn)代化房企的分化?，F(xiàn)代化房企的標(biāo)志是要擁抱數(shù)字科技。

第三，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。未來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)將由規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)進(jìn)入差異化競(jìng)爭(zhēng)階段，比拼增速時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)頭部房企的銷售速度，整體上會(huì)放緩至5%-15%。但是強(qiáng)者很強(qiáng)，市場(chǎng)的集中度將進(jìn)一步大幅提升。

黃紅云的發(fā)言，就像是一個(gè)插曲。

正如他所講，雖是公司實(shí)際控制人，但具體的經(jīng)營(yíng)管理基本沒怎么管，他主要的工作集中在戰(zhàn)略層面、宏觀層面：一是對(duì)公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展策略、發(fā)展模式進(jìn)行了深度謀劃；二是對(duì)公司的重大風(fēng)險(xiǎn)防控；三是對(duì)高管團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建；四是對(duì)重大資源的整合；五是對(duì)新產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行一些謀劃。

周達(dá)：做馬拉松長(zhǎng)跑冠軍

關(guān)于金科發(fā)展的具體問(wèn)題，周達(dá)和楊程鈞才是主要答疑者，他們才是金科現(xiàn)在的具體“操盤手”。

2020年，是金科跨越式發(fā)展的收官之年，全年全口徑銷售金額2232億元，同比提升20%； 營(yíng)收877.04億元，較去年提升29.41%；凈利潤(rùn)70.3億元，較2019年提升23.86%；凈利潤(rùn)率為11.06%，較2019年提升了1.68個(gè)百分點(diǎn)，

土地方面，金科2020年新增土地投資148宗，土地購(gòu)置金額892億元，計(jì)容建筑面積2364萬(wàn)平米。從投資金額分布看，華東區(qū)域在2020年所占的投資金額占比為46.25%，重慶為11.79%，西南為14.31%，華中為11.22%，華南為8.99%。

金科在有意降低對(duì)重慶大本營(yíng)及西南地區(qū)的依賴程度，周達(dá)解釋道。這一點(diǎn)，從其在在華東、華中、華南等區(qū)域的銷售金額，包括土地儲(chǔ)備的厚度持續(xù)的增加，也能看出一二。

金科認(rèn)為，未來(lái)十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將保持在5%-6%的區(qū)間。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)五大趨勢(shì)型的特征：

第一，市場(chǎng)容量未來(lái)10年可期：預(yù)計(jì)2030年至少會(huì)達(dá)到18-20萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模；

第二，未來(lái)增量主要來(lái)自于價(jià)格驅(qū)動(dòng)：預(yù)計(jì)2030年改善型需求占比提升至50%以上；

第三，由規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向差異化競(jìng)爭(zhēng)：TOP10市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升至35%-40%；

第四，從重視開發(fā)銷售到重視持有運(yùn)營(yíng)：運(yùn)營(yíng)型房企估值水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于開發(fā)銷售型房企；

第五，單一賽道向多賽道轉(zhuǎn)變：房企需要不斷拓展多元化產(chǎn)品組合，開拓創(chuàng)新業(yè)務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)。

而在未來(lái)的五年中，對(duì)金科也至關(guān)重要。去年12月，金科發(fā)布2021-2025年五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。至于如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，效益優(yōu)先和盈利能力將被放在首要位置，金科不再單純追求規(guī)模的高速度增長(zhǎng)。

“長(zhǎng)期主義就是要摒棄短期主義，金科要將長(zhǎng)期主義的價(jià)值觀融入到經(jīng)營(yíng)全鏈條，要做行業(yè)內(nèi)的馬拉松長(zhǎng)跑冠軍，”周達(dá)強(qiáng)調(diào)道。

業(yè)績(jī)會(huì)問(wèn)答整理：

問(wèn)：公司2020年的總體推貨情況和去化情況如何？2021年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是什么？面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，公司將采取哪些措施來(lái)提高生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效果？

楊程鈞： 2020年，公司實(shí)際完成銷售規(guī)模2232億元，完成開工2996萬(wàn)方，完成竣工1995萬(wàn)方，期末在建約6852萬(wàn)方。雖然受到新冠疫情影響，公司及時(shí)調(diào)整全年經(jīng)營(yíng)策略，累計(jì)實(shí)現(xiàn)供貨3600萬(wàn)方，綜合去化率約為62%。

2021年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃方面，計(jì)劃全年銷售目標(biāo)不低于2500億元，計(jì)劃新開工面積約2900萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積2600萬(wàn)平方米，年末在建面積約7100萬(wàn)平方米，并進(jìn)一步拓展土地儲(chǔ)備資源。

針對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的改革，將是公司2021年的重點(diǎn)工作之一，重點(diǎn)介紹兩個(gè)方面：

1.金石計(jì)劃方面，2021年公司聯(lián)合IBM和SAP，赤子1億元推動(dòng)“金石計(jì)劃”落地，推動(dòng)科技與產(chǎn)品、生產(chǎn)、管理營(yíng)銷的深度融合，打造數(shù)字化金科，賦能發(fā)展和管理。目前該計(jì)劃一期藍(lán)圖已經(jīng)完成，預(yù)計(jì)將在今年建成并投入使用。

2.關(guān)于PMO管理體系改革方面，公司將塑造基于PMO交圈穿透機(jī)制的經(jīng)營(yíng)管理邏輯，由直線職能式管理變革為矩陣式管理，全面實(shí)施項(xiàng)目PMO大運(yùn)營(yíng)管控機(jī)制。目前已基本完成這套管理體系的搭建，制度授權(quán)的編制，組織模式的調(diào)整和關(guān)鍵管理人員的的到位。二季度將在集團(tuán)一線公司項(xiàng)目全面推行。

未來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是能力的競(jìng)爭(zhēng)，公司將在運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、投資、資金等多個(gè)環(huán)節(jié)開展全方位的變革和創(chuàng)新，不斷提升公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，不斷提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)效。

問(wèn)：公司如何評(píng)估“土地集中供應(yīng)”政策的影響和應(yīng)對(duì)措施？

楊程鈞：首先，公司對(duì)政府的調(diào)控政策態(tài)度是擁護(hù)和適應(yīng)。調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，“土地集中供應(yīng)”和“三道紅線”、“銀行融資兩集中”政策共同構(gòu)成了土地供給側(cè)改革的機(jī)制。

應(yīng)對(duì)措施方面，主要有三個(gè)方面：在投資端：一是應(yīng)對(duì)針對(duì)22城做好研究，一城一策。二是進(jìn)一步加大收并購(gòu)、地產(chǎn)+、勾地、城市更新、代建等拿地比例。三是繼續(xù)堅(jiān)持合作拿地，實(shí)現(xiàn)共贏。

在資金端：一是提高存貨去化速度、提升銷售回款率、加快回籠資金。二是加大對(duì)海外直接融資的拓展力度。三是提高融資對(duì)投資的保障，提高融資的上賬效率。

在銷售端：一是做好科學(xué)定位，做好產(chǎn)品、跑贏市場(chǎng)。二是圍繞以客戶為中心的原則，差異化、高水平研究創(chuàng)新型產(chǎn)品。三是加大加強(qiáng)線上營(yíng)銷。

在“土地集中供應(yīng)”政策下，公司依然有我們自身的優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是在城市研究上的優(yōu)勢(shì)。公司擁有體系化的城市研究和戰(zhàn)略研究能力，可以做到錯(cuò)峰拿地和逆周期拿地。二是周轉(zhuǎn)效率上的優(yōu)勢(shì)。三是土地儲(chǔ)備上的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)楣究墒勖娣e超7000萬(wàn)平方米，完全可以實(shí)現(xiàn)三年左右的覆蓋，“手中有糧、心中不慌”。四是能級(jí)布局上的優(yōu)勢(shì)。公司以“二三線為主、一四線為輔”的城市能級(jí)布局，在二三線城市有“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”。

問(wèn)：公司五年戰(zhàn)略中提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的理念，請(qǐng)問(wèn)公司是如何思考“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)發(fā)展的邏輯和中長(zhǎng)期規(guī)劃？公司是否已經(jīng)下定決心在這一領(lǐng)域開展大比例的投資？

周達(dá)：對(duì)于“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)我們做了周密安排，到2025年公司總銷售規(guī)模中的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)銷售規(guī)模將達(dá)到500億以上，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，我們規(guī)劃優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有規(guī)模要達(dá)到300億-500億的規(guī)模。

當(dāng)然這里面如果進(jìn)一步進(jìn)行拆分的話，我們希望優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模能夠達(dá)到200億，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模能夠達(dá)到100億。當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中我們對(duì)到2025年這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)每年所形成的經(jīng)營(yíng)性收入和利潤(rùn)都有明確的安排。

針對(duì)“地產(chǎn)+”這塊業(yè)務(wù)的開展，實(shí)際上我們?cè)缭趲啄曛熬鸵呀?jīng)開始布局了，整個(gè)科技產(chǎn)業(yè)的布局是從2014年開始，到現(xiàn)在已經(jīng)有接近7年的時(shí)間，我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中也積累了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，包括我們的項(xiàng)目也有25個(gè)，現(xiàn)在整體規(guī)模達(dá)到了1100萬(wàn)平米。

在人員的匹配上，在1月份公司董事會(huì)換屆選舉以后，公司迅速對(duì)“地產(chǎn)+”的領(lǐng)軍人才上進(jìn)行了安排，我們聘任了王偉先生擔(dān)任公司的聯(lián)席總裁，全面負(fù)責(zé)公司的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。

另外就是在組織架構(gòu)和管控上面，對(duì)“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)也進(jìn)行了傾斜，我們對(duì)內(nèi)成立了產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)和商業(yè)三個(gè)事業(yè)部。其次，我們?cè)诟鱾€(gè)區(qū)域公司也專門設(shè)立了“地產(chǎn)+”的投資部門，負(fù)責(zé)“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)在各地的落地和對(duì)接。

問(wèn)：公司“三道紅線”指標(biāo)下降明顯，相關(guān)指標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)快速的、大幅度的下降？未來(lái)公司是否有能力繼續(xù)保持三道紅線指標(biāo)均滿足監(jiān)管要求？在現(xiàn)階段如何平衡杠桿和增長(zhǎng)？

周達(dá)：從4月2號(hào)公司發(fā)布的年報(bào)上來(lái)看，“三道紅線”包括兩個(gè)觀察性指標(biāo)，都已經(jīng)全面達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠。實(shí)際上在過(guò)去大半年以來(lái)，公司三道紅線指標(biāo)下降明顯，我認(rèn)為主要是得益于三個(gè)方面的舉措：

一是長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持打造優(yōu)質(zhì)平臺(tái)。我們?cè)诖蛟靸?yōu)質(zhì)平臺(tái)上，對(duì)于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是提出了很明確的量化指標(biāo)，就是要形成負(fù)債合理、信用等級(jí)優(yōu)良的融資平臺(tái)。

二是一直堅(jiān)持有質(zhì)量的銷售。作為回款來(lái)講一直是公司非常重視的一項(xiàng)工作，在2020年我們的全口徑回款金額超過(guò)了2000億，全口徑的回款率超過(guò)了90%，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)比例在行業(yè)當(dāng)中都是處于優(yōu)秀或者是領(lǐng)先的地位，最終實(shí)際上我們年末的貨幣資金余額435億，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~145億，這個(gè)數(shù)據(jù)較2019年有一個(gè)大的提升，比2019年增長(zhǎng)了5.5倍。

三是公司堅(jiān)持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。我們堅(jiān)持以銀行的低成本融資為主，同時(shí)在這個(gè)過(guò)程中多元化融資渠道進(jìn)一步豐富，融資的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。

所以，我們?cè)谥贫?021-2025年的總體戰(zhàn)略規(guī)劃的時(shí)候，也把三道紅線的要求作為我們考量戰(zhàn)略是否科學(xué)、能否實(shí)施的一個(gè)非常重要的因素。所以我們?cè)诶麧?rùn)、規(guī)模、持有資產(chǎn)，包括負(fù)債這幾者之間的關(guān)系都做了嚴(yán)格測(cè)試，我們是有信心持續(xù)保持三道紅線滿足監(jiān)管的要求。但是在這個(gè)過(guò)程中，我們還要重點(diǎn)抓點(diǎn)幾個(gè)方面的事：

一是要嚴(yán)守投資原則。首先，在投資方面我們還是量力而出，堅(jiān)定實(shí)施效益優(yōu)先的發(fā)展原則，效益優(yōu)先是我們現(xiàn)在首要考慮的問(wèn)題，是公司發(fā)展過(guò)程當(dāng)首要考慮的問(wèn)題，我們不再單純地追求規(guī)模的快速增長(zhǎng)或者是高速增長(zhǎng)。在這個(gè)過(guò)程中嚴(yán)格控制公司的投銷比，我們把現(xiàn)金流的穩(wěn)健和安全放在首位。

其次，是加大“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，通過(guò)城市更新、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取相對(duì)低成本大規(guī)模項(xiàng)目的力度，在降低現(xiàn)金需求的同時(shí)，能夠確保我們能夠獲取到優(yōu)質(zhì)的土地和實(shí)現(xiàn)公司土儲(chǔ)的充裕。

最后，是嚴(yán)守投資標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，現(xiàn)在公司也是嚴(yán)格執(zhí)行達(dá)不到投資標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目堅(jiān)決不拿。

二是鞏固回款優(yōu)勢(shì)。我們力爭(zhēng)在今年回款率能夠在去年的基礎(chǔ)之上再有2-3個(gè)百分點(diǎn)的提升，這是我們努力的方向。

三是持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)型發(fā)展，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上銀行融資、債券和其他融資力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)5：3：2這樣的一個(gè)結(jié)構(gòu)，在融資期限上短、中、長(zhǎng)期融資占比要做到3：5：2。

我在想通過(guò)以上舉措和措施，我們保障持續(xù)能夠達(dá)到監(jiān)管的要求，我們還是比較有信心的。

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