作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財經(jīng)

周達(dá)和楊程鈞，成為了金科股份（000656.SZ）今年業(yè)績會問答的主角。

董事會換屆之后，蔣思海因年齡原因退居幕后，喻林強(qiáng)轉(zhuǎn)任重慶區(qū)域公司總經(jīng)理，他們二人是金科的功臣，曾帶領(lǐng)金科實現(xiàn)跨越式大發(fā)展，在2020年底順利交接。

新當(dāng)選的董事長周達(dá)和新任總裁楊程鈞是接棒者，有一個很明顯的特征——年輕，前者1981年出生，后者是75后。二人雖然年輕，但都是超過15年的“老金科”，是金科的中堅力量，如今開始挑起大梁。

在4月7日召開的2020年度業(yè)績說明會上，周達(dá)和楊程鈞分別坐在老板黃紅云左右，執(zhí)行副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人李華和副總裁兼董事會秘書張強(qiáng)分別位列兩側(cè)。

黃紅云雖然是金科股份的實際控制人，但是整場業(yè)績會發(fā)言很少，兩個小時的場時，只有短短幾分鐘，只是單純分享了自己對中國房地產(chǎn)行業(yè)走勢的看法。

黃紅云的“地產(chǎn)論”

黃紅云很看好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，他判斷未來房地產(chǎn)市場總量穩(wěn)定，每年仍將保持平穩(wěn)上升趨勢。按照國際慣例，比較保守的城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%以上，房地產(chǎn)市場才會出現(xiàn)飽和；但現(xiàn)在有些專家有一些新的理論，說城市化率要達(dá)到80%或者85%，房地產(chǎn)市場才會飽和。

兩個觀點(diǎn)中，黃紅云比較認(rèn)可前者，認(rèn)為城市化率達(dá)到75%，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)飽和。為此，他分享了自己的三個觀點(diǎn)：

第一，未來15年房地產(chǎn)市場仍然保持中高速運(yùn)行，預(yù)計2021年到2025年，在銷售面積上保持高位增長，銷售金額每年保持持續(xù)增長。到2025年后，銷售面積將逐漸下降，但是銷售金額仍然保持平穩(wěn)持續(xù)的上升。預(yù)計到2030年，整個行業(yè)的銷售規(guī)模仍然將超過20萬億。

第二，分化進(jìn)一步加劇。受到一城一策、因城施策等多種因素影響，不同能級城市行情相對獨(dú)立，城市群之間的分化、南北之間的分化、東部與西部的分化，以城市性價比衡量為特征的分化將日趨明顯。

在房地產(chǎn)企業(yè)層面，也將進(jìn)一步呈現(xiàn)單一化房企與多元化房企的分化、傳統(tǒng)房企與現(xiàn)代化房企的分化?，F(xiàn)代化房企的標(biāo)志是要擁抱數(shù)字科技。

第三，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。未來，房地產(chǎn)企業(yè)將由規(guī)?；偁庍M(jìn)入差異化競爭階段，比拼增速時代已經(jīng)結(jié)束，預(yù)計經(jīng)過頭部房企的銷售速度，整體上會放緩至5%-15%。但是強(qiáng)者很強(qiáng)，市場的集中度將進(jìn)一步大幅提升。

黃紅云的發(fā)言，就像是一個插曲。

正如他所講，雖是公司實際控制人，但具體的經(jīng)營管理基本沒怎么管，他主要的工作集中在戰(zhàn)略層面、宏觀層面：一是對公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展策略、發(fā)展模式進(jìn)行了深度謀劃；二是對公司的重大風(fēng)險防控；三是對高管團(tuán)隊的構(gòu)建；四是對重大資源的整合；五是對新產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行一些謀劃。

周達(dá)：做馬拉松長跑冠軍

關(guān)于金科發(fā)展的具體問題，周達(dá)和楊程鈞才是主要答疑者，他們才是金科現(xiàn)在的具體“操盤手”。

2020年，是金科跨越式發(fā)展的收官之年，全年全口徑銷售金額2232億元，同比提升20%； 營收877.04億元，較去年提升29.41%；凈利潤70.3億元，較2019年提升23.86%；凈利潤率為11.06%，較2019年提升了1.68個百分點(diǎn)，

土地方面，金科2020年新增土地投資148宗，土地購置金額892億元，計容建筑面積2364萬平米。從投資金額分布看，華東區(qū)域在2020年所占的投資金額占比為46.25%，重慶為11.79%，西南為14.31%，華中為11.22%，華南為8.99%。

金科在有意降低對重慶大本營及西南地區(qū)的依賴程度，周達(dá)解釋道。這一點(diǎn)，從其在在華東、華中、華南等區(qū)域的銷售金額，包括土地儲備的厚度持續(xù)的增加，也能看出一二。

金科認(rèn)為，未來十年中國經(jīng)濟(jì)增速將保持在5%-6%的區(qū)間。對于房地產(chǎn)市場而言，未來會出現(xiàn)五大趨勢型的特征：

第一，市場容量未來10年可期：預(yù)計2030年至少會達(dá)到18-20萬億的市場規(guī)模；

第二，未來增量主要來自于價格驅(qū)動：預(yù)計2030年改善型需求占比提升至50%以上；

第三，由規(guī)?；偁庌D(zhuǎn)向差異化競爭：TOP10市場集中度將進(jìn)一步提升至35%-40%；

第四，從重視開發(fā)銷售到重視持有運(yùn)營：運(yùn)營型房企估值水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于開發(fā)銷售型房企；

第五，單一賽道向多賽道轉(zhuǎn)變：房企需要不斷拓展多元化產(chǎn)品組合，開拓創(chuàng)新業(yè)務(wù)的市場規(guī)模領(lǐng)域，實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營。

而在未來的五年中，對金科也至關(guān)重要。去年12月，金科發(fā)布2021-2025年五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。至于如何實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，效益優(yōu)先和盈利能力將被放在首要位置，金科不再單純追求規(guī)模的高速度增長。

“長期主義就是要摒棄短期主義，金科要將長期主義的價值觀融入到經(jīng)營全鏈條，要做行業(yè)內(nèi)的馬拉松長跑冠軍，”周達(dá)強(qiáng)調(diào)道。

業(yè)績會問答整理：

問：公司2020年的總體推貨情況和去化情況如何？2021年的經(jīng)營計劃是什么？面對當(dāng)前的市場環(huán)境，公司將采取哪些措施來提高生產(chǎn)運(yùn)營的效果？

楊程鈞： 2020年，公司實際完成銷售規(guī)模2232億元，完成開工2996萬方，完成竣工1995萬方，期末在建約6852萬方。雖然受到新冠疫情影響，公司及時調(diào)整全年經(jīng)營策略，累計實現(xiàn)供貨3600萬方，綜合去化率約為62%。

2021年的經(jīng)營計劃方面，計劃全年銷售目標(biāo)不低于2500億元，計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米，并進(jìn)一步拓展土地儲備資源。

針對生產(chǎn)經(jīng)營的改革，將是公司2021年的重點(diǎn)工作之一，重點(diǎn)介紹兩個方面：

1.金石計劃方面，2021年公司聯(lián)合IBM和SAP，赤子1億元推動“金石計劃”落地，推動科技與產(chǎn)品、生產(chǎn)、管理營銷的深度融合，打造數(shù)字化金科，賦能發(fā)展和管理。目前該計劃一期藍(lán)圖已經(jīng)完成，預(yù)計將在今年建成并投入使用。

2.關(guān)于PMO管理體系改革方面，公司將塑造基于PMO交圈穿透機(jī)制的經(jīng)營管理邏輯，由直線職能式管理變革為矩陣式管理，全面實施項目PMO大運(yùn)營管控機(jī)制。目前已基本完成這套管理體系的搭建，制度授權(quán)的編制，組織模式的調(diào)整和關(guān)鍵管理人員的的到位。二季度將在集團(tuán)一線公司項目全面推行。

未來，房地產(chǎn)業(yè)的競爭將是能力的競爭，公司將在運(yùn)營、營銷、投資、資金等多個環(huán)節(jié)開展全方位的變革和創(chuàng)新，不斷提升公司的核心競爭力，不斷提升經(jīng)營質(zhì)效。

問：公司如何評估“土地集中供應(yīng)”政策的影響和應(yīng)對措施？

楊程鈞：首先，公司對政府的調(diào)控政策態(tài)度是擁護(hù)和適應(yīng)。調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)的中長期穩(wěn)健發(fā)展，“土地集中供應(yīng)”和“三道紅線”、“銀行融資兩集中”政策共同構(gòu)成了土地供給側(cè)改革的機(jī)制。

應(yīng)對措施方面，主要有三個方面：在投資端：一是應(yīng)對針對22城做好研究，一城一策。二是進(jìn)一步加大收并購、地產(chǎn)+、勾地、城市更新、代建等拿地比例。三是繼續(xù)堅持合作拿地，實現(xiàn)共贏。

在資金端：一是提高存貨去化速度、提升銷售回款率、加快回籠資金。二是加大對海外直接融資的拓展力度。三是提高融資對投資的保障，提高融資的上賬效率。

在銷售端：一是做好科學(xué)定位，做好產(chǎn)品、跑贏市場。二是圍繞以客戶為中心的原則，差異化、高水平研究創(chuàng)新型產(chǎn)品。三是加大加強(qiáng)線上營銷。

在“土地集中供應(yīng)”政策下，公司依然有我們自身的優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在四個方面：一是在城市研究上的優(yōu)勢。公司擁有體系化的城市研究和戰(zhàn)略研究能力，可以做到錯峰拿地和逆周期拿地。二是周轉(zhuǎn)效率上的優(yōu)勢。三是土地儲備上的優(yōu)勢。因為公司可售面積超7000萬平方米，完全可以實現(xiàn)三年左右的覆蓋，“手中有糧、心中不慌”。四是能級布局上的優(yōu)勢。公司以“二三線為主、一四線為輔”的城市能級布局，在二三線城市有“先發(fā)優(yōu)勢”。

問：公司五年戰(zhàn)略中提出“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的理念，請問公司是如何思考“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)發(fā)展的邏輯和中長期規(guī)劃？公司是否已經(jīng)下定決心在這一領(lǐng)域開展大比例的投資？

周達(dá)：對于“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)我們做了周密安排，到2025年公司總銷售規(guī)模中的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)銷售規(guī)模將達(dá)到500億以上，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，我們規(guī)劃優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有規(guī)模要達(dá)到300億-500億的規(guī)模。

當(dāng)然這里面如果進(jìn)一步進(jìn)行拆分的話，我們希望優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模能夠達(dá)到200億，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)持有規(guī)模能夠達(dá)到100億。當(dāng)然，在這個過程中我們對到2025年這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)每年所形成的經(jīng)營性收入和利潤都有明確的安排。

針對“地產(chǎn)+”這塊業(yè)務(wù)的開展，實際上我們早在幾年之前就已經(jīng)開始布局了，整個科技產(chǎn)業(yè)的布局是從2014年開始，到現(xiàn)在已經(jīng)有接近7年的時間，我們在這個過程中也積累了比較豐富的經(jīng)驗，包括我們的項目也有25個，現(xiàn)在整體規(guī)模達(dá)到了1100萬平米。

在人員的匹配上，在1月份公司董事會換屆選舉以后，公司迅速對“地產(chǎn)+”的領(lǐng)軍人才上進(jìn)行了安排，我們聘任了王偉先生擔(dān)任公司的聯(lián)席總裁，全面負(fù)責(zé)公司的“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)。

另外就是在組織架構(gòu)和管控上面，對“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)也進(jìn)行了傾斜，我們對內(nèi)成立了產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)和商業(yè)三個事業(yè)部。其次，我們在各個區(qū)域公司也專門設(shè)立了“地產(chǎn)+”的投資部門，負(fù)責(zé)“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)在各地的落地和對接。

問：公司“三道紅線”指標(biāo)下降明顯，相關(guān)指標(biāo)如何實現(xiàn)快速的、大幅度的下降？未來公司是否有能力繼續(xù)保持三道紅線指標(biāo)均滿足監(jiān)管要求？在現(xiàn)階段如何平衡杠桿和增長？

周達(dá)：從4月2號公司發(fā)布的年報上來看，“三道紅線”包括兩個觀察性指標(biāo)，都已經(jīng)全面達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠。實際上在過去大半年以來，公司三道紅線指標(biāo)下降明顯，我認(rèn)為主要是得益于三個方面的舉措：

一是長期以來堅持打造優(yōu)質(zhì)平臺。我們在打造優(yōu)質(zhì)平臺上，對于財務(wù)結(jié)構(gòu)是提出了很明確的量化指標(biāo)，就是要形成負(fù)債合理、信用等級優(yōu)良的融資平臺。

二是一直堅持有質(zhì)量的銷售。作為回款來講一直是公司非常重視的一項工作，在2020年我們的全口徑回款金額超過了2000億，全口徑的回款率超過了90%，應(yīng)該說這個比例在行業(yè)當(dāng)中都是處于優(yōu)秀或者是領(lǐng)先的地位，最終實際上我們年末的貨幣資金余額435億，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額145億，這個數(shù)據(jù)較2019年有一個大的提升，比2019年增長了5.5倍。

三是公司堅持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。我們堅持以銀行的低成本融資為主，同時在這個過程中多元化融資渠道進(jìn)一步豐富，融資的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。

所以，我們在制定2021-2025年的總體戰(zhàn)略規(guī)劃的時候，也把三道紅線的要求作為我們考量戰(zhàn)略是否科學(xué)、能否實施的一個非常重要的因素。所以我們在利潤、規(guī)模、持有資產(chǎn)，包括負(fù)債這幾者之間的關(guān)系都做了嚴(yán)格測試，我們是有信心持續(xù)保持三道紅線滿足監(jiān)管的要求。但是在這個過程中，我們還要重點(diǎn)抓點(diǎn)幾個方面的事：

一是要嚴(yán)守投資原則。首先，在投資方面我們還是量力而出，堅定實施效益優(yōu)先的發(fā)展原則，效益優(yōu)先是我們現(xiàn)在首要考慮的問題，是公司發(fā)展過程當(dāng)首要考慮的問題，我們不再單純地追求規(guī)模的快速增長或者是高速增長。在這個過程中嚴(yán)格控制公司的投銷比，我們把現(xiàn)金流的穩(wěn)健和安全放在首位。

其次，是加大“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，通過城市更新、一二級聯(lián)動獲取相對低成本大規(guī)模項目的力度，在降低現(xiàn)金需求的同時，能夠確保我們能夠獲取到優(yōu)質(zhì)的土地和實現(xiàn)公司土儲的充裕。

最后，是嚴(yán)守投資標(biāo)準(zhǔn)的問題，現(xiàn)在公司也是嚴(yán)格執(zhí)行達(dá)不到投資標(biāo)準(zhǔn)的項目堅決不拿。

二是鞏固回款優(yōu)勢。我們力爭在今年回款率能夠在去年的基礎(chǔ)之上再有2-3個百分點(diǎn)的提升，這是我們努力的方向。

三是持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。堅持經(jīng)營驅(qū)動型發(fā)展，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上銀行融資、債券和其他融資力爭實現(xiàn)5：3：2這樣的一個結(jié)構(gòu)，在融資期限上短、中、長期融資占比要做到3：5：2。

我在想通過以上舉措和措施，我們保障持續(xù)能夠達(dá)到監(jiān)管的要求，我們還是比較有信心的。

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