劉先生通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間，與張女士簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將其所有的房屋出售給張女士。因張女士無(wú)購(gòu)房資格，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，法院判決解除合同。劉先生又將該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司訴至法院。

原告劉先生訴稱，他于2017年底委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出售自己的房屋。該公司作為居間人，與他和張女士簽訂了《居間服務(wù)合同》。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司撮合下，雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。但張女士在支付了50萬(wàn)元定金后，拒不支付后續(xù)房款。2018年11月，劉先生起訴張女士。張女士當(dāng)時(shí)答辯稱“自己無(wú)北京市購(gòu)房資格，并且事先告訴了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的工作人員”，而該工作人員在作為證人出庭時(shí)亦認(rèn)可自己知曉張女士無(wú)北京市購(gòu)房資格。法院判決解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，張女士賠償違約金140萬(wàn)元。而張女士早已被法院列入失信人，根本無(wú)能力履行給付義務(wù)。

由于涉案房屋劉先生早在2018年1月就交付給張女士居住使用，直到2019年12月才騰退，劉先生稱給他造成經(jīng)濟(jì)損失達(dá)500余萬(wàn)元。劉先生認(rèn)為，因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在居間過(guò)程中違反經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德，故意隱瞞張女士無(wú)北京市購(gòu)房資格這一影響《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》能否履行的重要事實(shí)，導(dǎo)致購(gòu)房合同因無(wú)法履行而解除，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)此后果承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辯稱，不同意劉先生的全部訴訟請(qǐng)求。劉先生訴張女士房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案的判決已對(duì)劉先生的損失作出了認(rèn)定，再就相同損失主張賠償沒(méi)有依據(jù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除及劉先生的損失是因?yàn)橘?gòu)房人張女士未按照合同約定支付購(gòu)房款的違約行為所致，與購(gòu)房資格無(wú)關(guān)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂過(guò)程中，劉先生對(duì)購(gòu)房人張女士需要以公司名義購(gòu)房是知曉并認(rèn)可的。本公司已經(jīng)按照《居間服務(wù)合同》約定促成交易，居間服務(wù)已經(jīng)完成。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，案涉的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在為劉先生與張女士提供居間服務(wù)的過(guò)程中，明知張女士沒(méi)有北京市購(gòu)房資格，但仍撮合雙方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。其雖表示劉先生對(duì)此知曉并同意，但未能提交任何證據(jù)予以證明，因此該項(xiàng)主張無(wú)法采信。公司的行為不僅違反了《居間服務(wù)合同》的有關(guān)約定，且違反了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的相關(guān)服務(wù)規(guī)范。雖不是導(dǎo)致案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的直接原因，但確實(shí)構(gòu)成合同繼續(xù)履行的一個(gè)客觀障礙。故劉先生據(jù)此要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失，有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持。

關(guān)于賠償?shù)木唧w數(shù)額，劉先生在與張女士房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案中已明確提出過(guò)房屋價(jià)格損失和租金損失，法院已就兩部分損失進(jìn)行了充分考量，并最終認(rèn)定張女士應(yīng)給付劉先生的違約金數(shù)額為190萬(wàn)元，折抵50萬(wàn)元定金后，張女士還需另行給付140萬(wàn)元。該判決現(xiàn)已生效，劉先生同意該判決的結(jié)果，并未提出上訴。故劉先生現(xiàn)在本案中再次主張此部分損失，依據(jù)不足。最終,法院作出判決，經(jīng)紀(jì)公司賠償劉先生19萬(wàn)元。

【分析】

2011年2月15日，北京市人民政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，對(duì)居民家庭在本市購(gòu)買(mǎi)住房的資格限制及限購(gòu)套數(shù)等問(wèn)題作出了相應(yīng)規(guī)定。2013年3月30日，北京市人民政府為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》精神，又下發(fā)了相關(guān)通知，進(jìn)一步細(xì)化了限購(gòu)、限貸政策。從上述一系列政策的出臺(tái)可以看出，無(wú)論是國(guó)務(wù)院還是北京市政府，始終在堅(jiān)持通過(guò)政策引導(dǎo)和政策落實(shí)，實(shí)現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)。

從近幾年的司法實(shí)踐情況來(lái)看，確有不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司明知買(mǎi)房人無(wú)北京市購(gòu)房資格仍撮合買(mǎi)賣(mài)雙方締約，最終因履行不能引發(fā)糾紛；或者明知買(mǎi)房人無(wú)北京市購(gòu)房資格，仍通過(guò)協(xié)助其辦理相關(guān)事項(xiàng)以滿足購(gòu)房資格要求，最終出賣(mài)方起訴要求確認(rèn)合同無(wú)效。在本案審結(jié)之后，海淀法院向該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)出了司法建議，建議其在為房屋買(mǎi)賣(mài)雙方提供居間服務(wù)時(shí)，務(wù)必正確、及時(shí)解讀和傳達(dá)相關(guān)政策信息，引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方理性評(píng)估自身?xiàng)l件，確保在合法、合規(guī)的前提下從事居間活動(dòng)。

近日，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司亦函復(fù)海淀法院，表示將從以下幾方面進(jìn)行落實(shí)整改：一是在提供居間服務(wù)的過(guò)程中，嚴(yán)格要求房屋出賣(mài)人如實(shí)披露共有權(quán)人信息，嚴(yán)格審查房屋權(quán)屬證明、婚姻關(guān)系證明、配偶同意出售證明、共有權(quán)人同意出售證明等相關(guān)文件；簽約時(shí)如實(shí)向購(gòu)房人披露北京市限購(gòu)政策，并全面提示、告知相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。二是繼續(xù)推行簽約合同文本電子化，杜絕任意修改、涂抹合同；變更交易條款時(shí)，需在線生成變更前后的條款，避免遺漏、刪除、涂改等不當(dāng)行為。三是針對(duì)購(gòu)房人家庭換房的情況，于簽約前如實(shí)向雙方披露風(fēng)險(xiǎn)，并要求雙方簽署換房聲明。四是加強(qiáng)對(duì)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和法律意識(shí)培訓(xùn)，消除員工管理方面的漏洞，健全并嚴(yán)格執(zhí)行居間服務(wù)各項(xiàng)規(guī)章制度。

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