4月1日，《中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會(huì)》在中指研究院總部召開，本次分享會(huì)以電話會(huì)議及網(wǎng)絡(luò)直播的形式進(jìn)行，會(huì)議通過3房網(wǎng)、中指云、土地云平臺(tái)同步線上直播，來自房地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)的代表參與了會(huì)議交流。

　　（一）中指指數(shù)高級分析師馬?。航跇鞘姓呒耙患径确康禺a(chǎn)市場總結(jié)

　　1. 房地產(chǎn)市場政策

　　2021年政府工作報(bào)告：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　《“十四五”規(guī)劃綱要》：3月13日，全國人大通過《“十四五”規(guī)劃綱要》。其中，最重要的就是實(shí)施房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。而“完善住房市場體系和住房保障體系”，是實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要保障?！胺孔邮怯脕碜〉模皇怯脕沓吹摹弊?016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，今年將這一表述列入《“十四五”規(guī)劃綱要》，充分表明房地產(chǎn)遠(yuǎn)離投資屬性，回歸民生屬性是大勢所趨。未來五年或更長時(shí)間內(nèi)，“房住不炒”都將是房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則和底線。另外，強(qiáng)調(diào)“建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求”，未來，土地、金融、財(cái)稅等方面的政策將有所側(cè)重，進(jìn)一步發(fā)揮其在促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展中的積極作用。

　　近期，上海、杭州、嘉興、成都、西安等城市加碼樓市調(diào)控。整體來看，本月多數(shù)城市出臺(tái)的樓市調(diào)控政策以“打補(bǔ)丁”為主，是對各地之前樓市調(diào)控政策的補(bǔ)充，內(nèi)容涉及加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)管理、限購、限售等方面。另外，部分城市提出要建立和完善住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，特別是房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，土地端的調(diào)控作用將進(jìn)一步顯現(xiàn)；繼深圳之后，東莞、無錫、成都、西安等城市明確將建立二手房價(jià)格發(fā)布機(jī)制，二手房市場預(yù)期的穩(wěn)定也將得到更多關(guān)注。

　　房地產(chǎn)金融監(jiān)管繼續(xù)從嚴(yán)。中央層面，3月22日，央行召開全國主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會(huì)。3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、央行、住建部發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。地方層面，北上廣深等多個(gè)熱點(diǎn)城市監(jiān)管部門繼續(xù)開展嚴(yán)查購房首付款來源和經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等行為，審查范圍持續(xù)擴(kuò)大，審查力度持續(xù)加強(qiáng)。同時(shí)，在成都和西安出臺(tái)的新政中，也都提及了防范經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。二季度，企業(yè)端、銀行端和個(gè)人端的資金監(jiān)管均將持續(xù)強(qiáng)化，伴隨住房信貸環(huán)境的收緊，短期個(gè)人房貸利率仍存上行預(yù)期。

　　2.房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

　　價(jià)格方面，整體來看，2021年一季度全國新房價(jià)格總體平穩(wěn)，二手房價(jià)格整體穩(wěn)中有升。根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)，一季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.77%，較去年同期擴(kuò)大0.59個(gè)百分點(diǎn)，但仍處近五年同期低位；3月百城新建住宅價(jià)格為15916元/平方米，環(huán)比上漲0.20%，與上月持平，漲幅連續(xù)45個(gè)月在0.60%以內(nèi)。二手住宅價(jià)格方面，一季度累計(jì)上漲1.05%，較去年同期擴(kuò)大0.48個(gè)百分點(diǎn)；3月百城二手住宅價(jià)格為15654元/平方米，環(huán)比上漲0.44%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲。

　　市場供需方面，年初，“就地過年”導(dǎo)向下，房企及時(shí)調(diào)整策略，積極營銷，據(jù)初步估算，2021年一季度，20個(gè)代表城市商品住宅月均供應(yīng)面積約1340萬平方米，同比增幅超五成，較2019年同期增長近兩成，絕對規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高。在重點(diǎn)城市供應(yīng)持續(xù)走高的影響下，重點(diǎn)城市商品住宅成交保持一定活躍度。據(jù)初步估算，在去年低基數(shù)影響下，一季度商品住宅月均成交面積同比翻倍增長。

　　二季度市場形勢預(yù)判：二季度隨著供應(yīng)端的改善，市場需求將進(jìn)一步釋放。而部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策加碼后，政策效果將逐步顯現(xiàn)，疊加低基數(shù)效應(yīng)減弱，二季度全國商品房銷售規(guī)模同比增速將有所收窄。

　?。ǘ┲兄钢笖?shù)高級分析師孫曉一：2021年中國商業(yè)地產(chǎn)市場分析與發(fā)展趨勢展望

　　1.中國商業(yè)地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析

　　2020年中國經(jīng)濟(jì)受到較大沖擊，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增長有力支撐了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)：2020年，我國GDP為1015986億元，邁上百萬億元新臺(tái)階，按不變價(jià)格計(jì)算，比2019年增長2.3%。2020年，除批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)外，其他行業(yè)均實(shí)現(xiàn)正增長。其中，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值增速為16.9%；金融業(yè)增加值增速為7.0%。

　　受疫情影響，短期消費(fèi)下滑，收入增速放緩，目前仍然疲軟，但恢復(fù)較快。2020年全年，雖然經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正增長，但社會(huì)消費(fèi)品零售總額仍同比下降3.9%，約為39.2萬億元。2020年，全國網(wǎng)上零售額比上年增長10.9%，增速比前三季度加快1.2個(gè)百分點(diǎn)。2000-2020年，我國城鎮(zhèn)人均可支配收入從6280元增長到43834元，20年時(shí)間增長6倍，收入增長推動(dòng)了消費(fèi)需求的提升，但完全恢復(fù)仍需一段時(shí)間。

　　2.2020年中國商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)

　　2020年，全國300城商辦用地推出、成交均連續(xù)增長。2020年，全國300城推出與成交土地宗數(shù)分別為5734宗和4821宗，較2019年同比分別增長5.8%和10.2%。近些年，全國300城商辦用地規(guī)劃建面逐步走高。2020年，推出端、成交端均達(dá)到近三年最高點(diǎn)。一線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為1375萬平方米，同比增長87.0%。二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為9456萬平方米，同比增長7.4%。三四線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為14351萬平方米，同比增長0.6%，增幅較2019年收窄10.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　新開工面積不斷遞減，存量時(shí)代運(yùn)營價(jià)值凸顯。2014年以來，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入去庫存階段，商業(yè)營業(yè)用房新開工規(guī)模持續(xù)下降。1-2月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比增速一度降至-50.7%，到12月累計(jì)降幅收窄至-4.9%。2013-2014辦公樓新開工面積達(dá)到近十年最高點(diǎn)，而后面臨去庫存壓力，新開工面積持續(xù)下降，但2019年新開工面積迎來一波高峰。2020年，全國辦公樓新開工房屋面積為6604萬平方米，同比下降-6.8%個(gè)百分點(diǎn)。潛力突出、風(fēng)險(xiǎn)可控的二線城市成為企業(yè)現(xiàn)階段防控風(fēng)險(xiǎn)的重要選擇。2016-2020年，商品住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積與新開工面積比值分別為1.01、0.62、0.55。

　　商鋪、購物中心、寫字樓租金持續(xù)下跌，但跌幅收窄。2020年中國主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈購物中心租金水平持續(xù)下跌，其中商業(yè)街環(huán)比跌幅更大，上半年和下半年跌幅分別為2.41%、0.52%，重點(diǎn)商圈上下半年跌幅分別為1.09%、0.25%。2020年，全國15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢，其中二季度環(huán)比下跌1.54%。隨著疫情影響減弱，三四季度寫字樓租金跌幅收窄。

　　百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模增長放緩，經(jīng)營質(zhì)量保持平穩(wěn)。2020年，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運(yùn)營面積均值為427.3萬平方米，同比增長12.7%，增幅較2019年收窄5.0個(gè)百分點(diǎn)。受疫情影響，代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目的平均出租率普遍出現(xiàn)下滑，部分企業(yè)代表項(xiàng)目整體出租率降至90%以下。資產(chǎn)證券化規(guī)模不斷擴(kuò)大，底層資產(chǎn)以一二線城市零售商業(yè)和寫字樓為主。

　　3.2021年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢與機(jī)遇

　　新業(yè)態(tài)與新模式不斷出現(xiàn)，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)市場活力。零售物業(yè)通過合理配置“體驗(yàn)式”業(yè)態(tài)比例，特色主題打造差異化競爭優(yōu)勢。“首店經(jīng)濟(jì)”等創(chuàng)新模式不斷激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)新活力。

　　城軌建設(shè)帶來以TOD模式為載體的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)。TOD開發(fā)實(shí)現(xiàn)城市土地集約利用，帶來區(qū)域商業(yè)價(jià)值的提升。軌道交通建設(shè)提速，TOD項(xiàng)目規(guī)模增長，商業(yè)地產(chǎn)迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

　　城市更新喚醒存量活力，為商業(yè)地產(chǎn)市場創(chuàng)造新的生長空間。城市更新可以提高核心城市的存量價(jià)值，為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展機(jī)遇。頭部房企通過城市更新盤活地區(qū)商業(yè)已經(jīng)取得了豐富的成功經(jīng)驗(yàn)，未來城市更新將為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來廣闊空間。

　　商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)掀起分拆上市熱潮，資本助力企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，輕資產(chǎn)運(yùn)營受到企業(yè)青睞，推動(dòng)商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)分拆上市。短期分拆上市熱度仍將持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)資本市場充滿機(jī)會(huì)。

　?。ㄈ┲兄钙髽I(yè)研究研究副總監(jiān)劉水：2021年3月房企經(jīng)營業(yè)績解讀

　　1.房企銷售情況

　　2021年1-3月，TOP100房企銷售額均值為307.8億元，增長率均值為104.1%，1月為112.0%，2月為136.2%。銷售額破千億房企5家，百億以上房企76家，較去年同期增加32家。其中，碧桂園、萬科、恒大、保利、融創(chuàng)超千億。

　　分陣營來看，第一陣營（500-1000億）共10家，銷售額增長率均值為100.1%。第二陣營（200-500億）有33家企業(yè)，銷售額增長率均值為108.2%；第三陣營（100-200億）和第四陣營分別為28家和24家，銷售額均值分別為131.3億元和86.9億，同比分別增長104.5%和117.7%。

　　2.房企合作情況

　　房企密集開展戰(zhàn)略合作，促進(jìn)優(yōu)勢互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。綠地集團(tuán)與南昌市政府、江西國控集團(tuán)簽署《打造大基建產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)合作框架協(xié)議》，擬打造千億級規(guī)模的大基建產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)；世茂海峽與上坤集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，就粵港澳大灣區(qū)及廣西市場的投資拓展展開合作；實(shí)力民企融僑集團(tuán)與大型國企福州城市建設(shè)投資集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，推動(dòng)構(gòu)建國企+民企融合發(fā)展模式；萬科集團(tuán)與中交集團(tuán)將在土地開發(fā)、城市綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域開展深入合作，補(bǔ)齊產(chǎn)業(yè)鏈；平安不動(dòng)產(chǎn)與俊發(fā)集團(tuán)將重點(diǎn)圍繞城市更新這一新型城市發(fā)展命題發(fā)揮優(yōu)勢、資源互補(bǔ)，共建“1+1>2”的共贏局面；融創(chuàng)與華住成立合資公司，共同布局高端酒店市場。

　　3.房企融資情況

　　2021年3月，信用債與海外債發(fā)行規(guī)模呈現(xiàn)分化趨勢，兩者發(fā)行規(guī)模差額拉大。相較于海外債，房企更多發(fā)行國內(nèi)信用債進(jìn)行市場融資。具體來看，3月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為714.41億元，相較于2月190.71億元大幅增長；3月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為153.5億元，相較于2月290.89億元降幅達(dá)到89.5%。從融資成本來看，信用債融資成本下降，海外債融資成本上升；其中信用債平均利率為4.51%，環(huán)比下降0.81個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為7.92%，同比上升1.29個(gè)百分點(diǎn)。

　　4.房企拿地情況

　　1）2021年1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額5588億元，拿地規(guī)模同比增長22.7%。TOP100門檻值為14億元，與去年同期保持一致，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為59.0%，比重有所下降。

　　2）房企拿地分化顯著，50家代表企業(yè)3月拿地額與去年同期略有增長。2021年3月，50家代表房企拿地總額與去年同期小幅增長4.2個(gè)百分點(diǎn)。3月，受“22個(gè)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)兩集中”政策影響，代表企業(yè)拿地規(guī)模均受不同程度影響。濱江集團(tuán)(002244,股吧)、廣州地鐵等企業(yè)區(qū)域深耕，單月拿地金額受政策影響較大；保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等企業(yè)全國化布局，受影響較小，3月拿地額均超100億元。

　　3）從招拍掛市場來看，50家代表房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比繼續(xù)上升。2021年1-3月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為87.8%，較上年同期增長近10個(gè)百分點(diǎn)，較1-2月亦有小幅上升，企業(yè)偏愛獨(dú)立拿地，可以保持更多利潤空間。其中前10陣營企業(yè)和11-30陣營企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，分別上升13.7和14.1個(gè)百分點(diǎn)，31-50陣營企業(yè)在招拍掛市場更傾向于合作拿地，權(quán)益金額下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　4）從城市等級來看，一線城市占比有所下降，城市群中長三角熱度有所下降。從布局城市等級來看，50家代表房企2021年1-3月在二線城市和三四線城市的投資面積占比依舊基本持平，分別為48.2%和47.2%，但一線城市占比有小幅下降。從布局區(qū)域來看，企業(yè)依舊熱衷于在長三角拿地，占比為36.2%，但相較1-2月，該占比有所下降?；浉郯拇鬄硡^(qū)次之，占比為7.8%，長江中游和成渝城市群占比分別達(dá)7.0%和6.9%，比例變化不大。

　　5）從拿地城市來看，房企杭州拿地規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，拿地城市區(qū)域較為分散。2021年1-3月，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，杭州繼續(xù)以累計(jì)優(yōu)勢占據(jù)首位。TOP10城市中，區(qū)域較為分散，除杭州、蘇州、溫州和南京為長三角城市外，其余6城市涉及成渝、中西部、京津冀等多個(gè)城市群。百強(qiáng)TOP30企業(yè)重倉布局一二線熱點(diǎn)城市。2020年百強(qiáng)前三十企業(yè)在22城拿地金額占企業(yè)總拿地金額比重為56.5%。22城中杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市較受百強(qiáng)TOP30房企青睞。

　　（四）中指土地運(yùn)營總監(jiān)張凱：一季度土地市場回顧及二季度展望

　　1.一季度土地市場概況

　　2021年1季度土地市場保持了良好的態(tài)勢，全國300個(gè)重點(diǎn)城市1-3月份各類用地推出4.4億平方米，同比增加3.8%；成交3.8億平方米，同比增加4.9%。住宅用地方面，推出1.8億平方米，同比下降0.4%；成交1.5億平方米，同比增加8.4%。從價(jià)格來看，各類用地成交樓面均價(jià)達(dá)2527元/㎡，同比上升15.4%；住宅用地成交樓面均價(jià)達(dá)5145元/㎡，同比上升13%。

　　2.“兩集中”政策實(shí)施影響

　　對房企影響：（1）資金壓力驟增集。招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，客觀上集中供地將分流企業(yè)資金，熱點(diǎn)宅地的溢價(jià)率或?qū)⒒芈?。地價(jià)回歸理性預(yù)期有助于房企利潤率得到邊際改善。（2）投資難度加大。面對單次大量供地時(shí)，需要企業(yè)對城市發(fā)展趨勢及板塊價(jià)值進(jìn)行科學(xué)研判，若集中跟進(jìn)多個(gè)地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。22城多為房企的戰(zhàn)略布局城市，供地節(jié)奏趨同背景下，房企需對不同區(qū)域及城市的潛力、競爭環(huán)境進(jìn)行精準(zhǔn)研判；（3）土地集中出讓可能造成項(xiàng)目集中入市，競爭加??；（4）市場周期或?qū)⒅厮?。以往企業(yè)通過研判城市運(yùn)行周期，希望實(shí)現(xiàn)逆周期拿地，但集中供地可能打亂市場現(xiàn)有周期，后期投資邏輯的建立有待進(jìn)一步觀察土地集中供應(yīng)后市場實(shí)際反饋。

　　對地方政府的影響：各個(gè)城市集中推地將促使地方政府更加科學(xué)、合理地設(shè)定土地推出價(jià)格以及地塊類型配比，對地方政府形成有效約束，引導(dǎo)土地市場合理運(yùn)行。同時(shí)，單次大批量的土地供應(yīng)，也對政府的管理能力提出了更高要求。

　　對購房者的影響：集中供地客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。集中供地必然會(huì)帶來項(xiàng)目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房價(jià)上漲壓力，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

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