2021年第13周市場報(bào)告綜述

銀根收緊挫傷需求性價(jià)比項(xiàng)目表現(xiàn)活躍

2021年石家莊市場關(guān)鍵因素已出現(xiàn)，即銀根收緊對購房需求的挫傷作用。當(dāng)周決策層實(shí)施限制和禁止經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場政策，其首要目標(biāo)即此類現(xiàn)象相對多見的焦點(diǎn)城市，特別是近期對此類現(xiàn)象實(shí)施專項(xiàng)整治行動(dòng)的廣州、深圳等地。反觀北方，其核心城市北京存在一定規(guī)模的此類現(xiàn)象，但相對于南方城市仍顯偏少。

石家莊金融機(jī)構(gòu)反饋顯示，對經(jīng)營性貸款違規(guī)流入市場的自查行動(dòng)多次進(jìn)行，但發(fā)現(xiàn)的數(shù)量和規(guī)模不大，且在近年來石家莊房價(jià)劇烈波動(dòng)的背景下，經(jīng)營性貸款流入石家莊市場的現(xiàn)象更為少見。

不過，盡管限制和禁止經(jīng)營性貸款并未涉及正常審批和投放的住房貸款，但對市場流動(dòng)性進(jìn)行持續(xù)收緊的目的非常明確，加之近期住房貸款利率在窗口指導(dǎo)背景下，已出現(xiàn)止降上揚(yáng)現(xiàn)象，并對購房需求逐步產(chǎn)生挫傷作用。與之同步進(jìn)行的經(jīng)營性貸款收緊政策，可能會(huì)加劇市場對流動(dòng)性收緊的緊張情緒，并對購房需求產(chǎn)生進(jìn)一步影響。

外圍市場層面，北京市場預(yù)期已出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，南方城市又“抽去”經(jīng)營性貸款，降溫之勢明確，外圍市場對本地市場的影響也將顯現(xiàn)出來。

焦點(diǎn)研究認(rèn)為，2021年“改善需求覺醒”趨勢正面臨一定變數(shù)，特別是二手房交易規(guī)模未有明顯提振的背景下，“先賣后買”的改善需求能有何種表現(xiàn)值得觀察。

近期市場表現(xiàn)較好的項(xiàng)目，亦以面向首置剛需和首次改善需求為主，通過性價(jià)比的優(yōu)異表現(xiàn)吸引購房需求關(guān)注和釋放，這不僅是在普通住宅市場有所表現(xiàn)，在部分面向首置剛需和出租投資需求的公寓項(xiàng)目亦有表現(xiàn)。當(dāng)前市場環(huán)境與2018年有相似之處，能否重現(xiàn)2020年雙管齊下局面，變數(shù)巨大。

政策面

經(jīng)營貸違規(guī)流入市場整治日久暫無礙石家莊

但市場銀根收緊趨勢顯著

焦點(diǎn)城市對經(jīng)營貸違規(guī)流入市場專項(xiàng)整治行動(dòng)已持續(xù)日久，市場消息反饋顯示，尤以廣州、深圳等南方城市為甚，北方城市相對較輕。石家莊金融機(jī)構(gòu)反饋，經(jīng)營貸違規(guī)流入市場并非主流，短期內(nèi)有自查壓力，但暫未影響貸款審批投放，有因當(dāng)前價(jià)格表現(xiàn)弱勢所致。市場環(huán)境呈現(xiàn)銀根收緊趨勢顯著，且將波及正常的住房貸款審批投放，并將對購房需求積極性產(chǎn)生負(fù)面影響。

中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)/住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部/中國人民銀行：經(jīng)營貸款違規(guī)流入市場

中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》：

1、對企業(yè)成立時(shí)間或受讓企業(yè)股權(quán)時(shí)間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的借款人，要進(jìn)一步加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審核，對工商注冊、企業(yè)經(jīng)營、納稅情況等各類信息進(jìn)行交叉驗(yàn)證，不得以企業(yè)證明材料代替實(shí)質(zhì)性審核。

2、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要對經(jīng)營用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，要根據(jù)借款人實(shí)際經(jīng)營需求合理確定授信總額，與企業(yè)年度經(jīng)營收入、資金流水等實(shí)際經(jīng)營情況相匹配。

3、對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款，要進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全內(nèi)部管理制度，建立專門統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，逐筆登記并定期進(jìn)行核查，確保貸款期限與借款人生產(chǎn)經(jīng)營周期、資金收支規(guī)律相匹配。

4、重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)。抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于3年的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)定期核查貸款使用情況并保存核查記錄。

5、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時(shí)應(yīng)同時(shí)簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

6、中介機(jī)構(gòu)不得為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金。在提供新房、二手房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)，應(yīng)要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。

中國人民銀行：房地產(chǎn)金融政策

中國人民銀行召開全國24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會(huì)：要求堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

南昌成都成調(diào)控“正反典型”顯示調(diào)控收緊態(tài)度不改影響干擾將頂格處置

當(dāng)周江西省南昌市和四川省成都市，成為市場調(diào)控的“正反典型”。尤以江西省南昌市，盡管近年來市場表現(xiàn)弱勢，其2020年新建住宅成交598萬平方米，同比下降21%，與湖北省武漢市、安徽省合肥市相比有一定差距，但調(diào)控政策有所調(diào)整便招致決策層關(guān)注，在被列入“監(jiān)測重點(diǎn)城市名單”的同時(shí)，也喪失了市場的自主主導(dǎo)權(quán)。當(dāng)周四川省成都市出臺(tái)政策持續(xù)收緊調(diào)控政策，特別是對焦點(diǎn)項(xiàng)目定向延長住房限售時(shí)間，對市場進(jìn)行降溫的目的非常明確?！罢吹湫汀北澈?，反映出決策層對市場調(diào)控的收緊態(tài)度未改變，即便是相關(guān)城市未在此前出臺(tái)和調(diào)整政策的焦點(diǎn)城市之列，可能對市場預(yù)期產(chǎn)生影響和干擾的因素，都將被頂格處置。

江西省南昌市：叫停房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部派出督導(dǎo)組赴江西省南昌市現(xiàn)場督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作，就南昌市政府此前印發(fā)《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》中，部分條款與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求不符，并與江西省政府進(jìn)行會(huì)商。同時(shí)，已將南昌市列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單，加強(qiáng)對南昌市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理。

四川省成都市：調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

四川省成都市政府《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：

1、超出房企“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人，不得參與土地競拍。

2、中心城區(qū)商品住宅用地全面實(shí)施“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”出讓。

3、登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。

城市面

滹沱河生態(tài)價(jià)值未轉(zhuǎn)化市場價(jià)值

關(guān)鍵詞：滹沱河生態(tài)修復(fù)

滹沱河生態(tài)修復(fù)三期位于滹沱河市區(qū)段上游，起于黃壁莊水庫大壩，止于中華大街，全長約24.3公里，由鹿泉區(qū)、靈壽縣、正定縣三個(gè)標(biāo)段組成。其中，靈壽段9.6公里、鹿泉段6.7公里、正定段14.75公里。總體布局為“一河三濕地、兩湖兩區(qū)多節(jié)點(diǎn)”。項(xiàng)目建成后，將呈現(xiàn)“兩湖八景”。其中，“兩湖”是中山湖和定西湖，“八景”為白虹飛鷺、萬畝瓊林、沙洲蘆影、云島花蹊、古津暢遠(yuǎn)、邵同煙波、槐鄉(xiāng)蟬鳴和西湖草海。

[焦點(diǎn)研究：滹沱河生態(tài)修復(fù)三期預(yù)計(jì)4月底完工，且至此完成整個(gè)滹沱河自上游黃壁莊水庫至下游深澤縣界的全部生態(tài)修復(fù)。市場消息反饋，滹沱河沿線將納入新的國土空間規(guī)劃中的生態(tài)紅線，沿線開發(fā)將被嚴(yán)格限制，這將對滹沱河沿線現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)生深刻影響。且滹沱河生態(tài)價(jià)值將進(jìn)一步擴(kuò)展至兩岸更大范圍，使距滹沱河相對較近的板塊和項(xiàng)目形成“滹沱河概念”。河流概念在石家莊市場的直接價(jià)值尚未凸顯，除因滹沱河的生態(tài)價(jià)值尚需市場認(rèn)知外，其城市價(jià)值相對薄弱，特別是臨近滹沱河的長安區(qū)北部和東北部地區(qū)，城市配套相對較差，價(jià)值有限，對購房需求吸引力不大，很難將生態(tài)價(jià)值與城市價(jià)值相結(jié)合，形成市場價(jià)值。]

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執(zhí)筆：樊曉璐、張澤康

審核：回潔鈺

部分信息：搜狐焦點(diǎn)石家莊站

院址：河北省石家莊市裕華區(qū)槐安東路121號萬達(dá)寫字樓A座15層

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