3月30日，萬科發(fā)布2020年年報，業(yè)績穩(wěn)健增長，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4191.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比分別增長13.9%和6.8%；開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。根據(jù)同日披露的分紅派息預(yù)案，2020年公司擬合計派發(fā)分紅145.2億元，同比增長23%。

站在管理紅利時代元年回頭看，在堅持穩(wěn)健經(jīng)營的策略下，萬科保持了長期有質(zhì)量的發(fā)展，為股東創(chuàng)造了持續(xù)穩(wěn)定的回報。根據(jù)歷年核心數(shù)據(jù)顯示，萬科歸屬于上市股東的凈利潤近10年的年復(fù)合增長率超過19%，加權(quán)平均ROE連續(xù)10年維持在19%以上，并已連續(xù)29年現(xiàn)金分紅，自上市以來的分紅累計達(dá)到836.9億元。

為股東創(chuàng)造回報的同時，萬科始終保持了健康的財務(wù)狀況和良好的抗風(fēng)險能力，為迎接管理紅利時代做好了基礎(chǔ)準(zhǔn)備。截至目前，萬科已實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營性凈現(xiàn)金流連續(xù)12年為正，信用評級長期保持行業(yè)領(lǐng)先。具體到2020年，萬科持有貨幣現(xiàn)金1952億元，為一年內(nèi)到期有息負(fù)債的2.4倍；凈負(fù)債率僅18.1%，并保持了連續(xù)20年低于40%；國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。

開發(fā)與經(jīng)營并重 城市更新和TOD成為新競爭優(yōu)勢

年報顯示，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科已從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，從單一住宅產(chǎn)品開發(fā)轉(zhuǎn)向全品類、全周期視角，聚焦提升綜合住區(qū)的開發(fā)和服務(wù)能力。2020年，萬科開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積4667.5萬平方米，銷售金額7041.46億元，同比分別增長13.5%和11.6%，占全國商品房市場份額約4.03%，在43個城市市場排名前三，結(jié)算收入同比增長13%至3774.2億元。

實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長的同時，萬科在手資源滿足未來發(fā)展需要。2020年，萬科獲取新項(xiàng)目168個，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2058.8萬平方米，按照權(quán)益投資金額計算，新獲取項(xiàng)目86.6%位于重點(diǎn)城市群；年末在建項(xiàng)目、規(guī)劃中項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積分別約為6380.8萬平方米、3127.4萬平方米；現(xiàn)有項(xiàng)目計劃2021年新開工3148.4萬m2。

萬科在2020年報《致股東》中稱，“在頭部城市向世界級都市圈演進(jìn)的過程中，TOD、城市更新、產(chǎn)城融合、智慧城市、大型復(fù)雜綜合項(xiàng)目、新城/新片區(qū)規(guī)劃等均是未來城市的必要元素。”

從實(shí)際表現(xiàn)來看，萬科已在城市更新、TOD等領(lǐng)域逐步建立領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢。年報顯示，萬科近年打造的深圳南頭古城、上海上生新所、廣州永慶坊、北京望京小街等多個城市更新項(xiàng)目，讓城市歷史文化街區(qū)煥發(fā)活力，成為了所在城市的文化新地標(biāo)，受到當(dāng)?shù)卣途用竦恼J(rèn)可。在“軌道+物業(yè)”的TOD模式方面，萬科提前布局，近兩年開發(fā)運(yùn)營的深圳臻灣匯、上海天空之城、杭州天空之城、重慶天地等多個項(xiàng)目也已成為所在城市的TOD綜合開發(fā)代表項(xiàng)目。此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積約363.4萬平方米。

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型已見成效 多個賽道領(lǐng)先領(lǐng)跑

萬科以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，沿著“與城市同步發(fā)展、與客戶同步發(fā)展”兩條主線，經(jīng)過多年探索，業(yè)務(wù)生態(tài)布局逐步完善，新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型已見成效，多個新賽道優(yōu)勢明顯。

物業(yè)服務(wù)方面，“萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司”已正式更名為“萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司”（簡稱“萬物云”），向空間科技服務(wù)商轉(zhuǎn)變，布局“社區(qū)空間服務(wù)”、“商企空間服務(wù)”、“城市空間服務(wù)”等業(yè)務(wù)板塊。2020年，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計在管面積5.6億平方米，其中一半來自于萬科以外的項(xiàng)目，市場競爭力優(yōu)勢明顯，簽約及接管面積持續(xù)擴(kuò)大。

值得一提的是，在商企服務(wù)板塊，萬物云旗下“萬物梁行”保持了大中華區(qū)絕對領(lǐng)先地位，在149個城市累計服務(wù)超1700個項(xiàng)目，全年新增拓展超過200個項(xiàng)目，其中包括50個飽和收入超1000萬元的重大項(xiàng)目，2020年收入實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長率。此外，萬物云在業(yè)內(nèi)首創(chuàng)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)也取得了顯著拓展，年內(nèi)拓展廈門鼓浪嶼、江門人才島、武漢江漢區(qū)等 12個項(xiàng)目，累計在10個城市布局16個項(xiàng)目，探索政府、企業(yè)、百姓多方共贏模式。

租賃住宅方面，萬科旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”已成為國內(nèi)規(guī)模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務(wù)商，截至2020年底開業(yè)規(guī)模達(dá)14.24萬間，實(shí)現(xiàn)全年?duì)I業(yè)收入25.4億元，同比增長72.33%，整體出租率超過95%。其中，北京成壽寺項(xiàng)目作為全國首個集體土地租賃住房項(xiàng)目開業(yè)前七天即滿租，深圳云城旗艦店作為業(yè)內(nèi)單店體量最大的門店，出租率達(dá)到99%。

物流倉儲方面，經(jīng)過5年發(fā)展，萬科旗下“萬緯物流”已成為中國規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商，2020年管理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%，其中高標(biāo)庫和冷庫收入同比分別增長29%和60%，累計在44個城市管理148個項(xiàng)目，可租賃建筑面積達(dá)1148萬平方米。在保持規(guī)模領(lǐng)先地位的同時，萬緯物流持續(xù)提升開發(fā)運(yùn)營效率，完成行業(yè)首個快建高標(biāo)準(zhǔn)冷庫落地完工，并在短短68天內(nèi)將北京亦莊項(xiàng)目改造成為疫苗外延冷庫，順利支持了新冠疫苗緊急存儲任務(wù)，獲得合作方認(rèn)可。

此外，萬科也持續(xù)在商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、冰雪度假與酒店、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域持續(xù)積極探索，打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)。

科技助力業(yè)務(wù)發(fā)展 “龍?zhí)ь^”探尋新競爭力

2020年初，萬科啟動“龍?zhí)ь^計劃”，持續(xù)強(qiáng)化科技對各業(yè)務(wù)的支撐，提升服務(wù)能力和管理水平，探索新的競爭優(yōu)勢。

年報顯示，萬科已將科技應(yīng)用于審圖智能化和營銷數(shù)字化當(dāng)中。其中，AI審圖技術(shù)由萬科自主研發(fā)，人工智能識別準(zhǔn)確率達(dá)到90%，已在萬科所有住宅項(xiàng)目落地，審圖的質(zhì)量和效率都遠(yuǎn)超人工。除萬科自有項(xiàng)目外，該技術(shù)已在深圳市的房屋建設(shè)類施工圖紙和應(yīng)用中廣泛使用。在工程方面，萬科通過工地管理APP和基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧工地體系，提升了工地管理效率和建設(shè)品質(zhì)；在銷售方面，萬科的“易選房”APP總用戶數(shù)突破了1000萬，通過業(yè)務(wù)流程數(shù)字化，為客戶提供了VR數(shù)字沙盤、VR選車位、線上帶看、在線選房等，為客戶購房提供了便捷體驗(yàn)。

此外，在科技化推動下，萬物云打造了“星塵”操作系統(tǒng)作為開放連接平臺，向物業(yè)公司、供應(yīng)鏈上下游、各類生態(tài)合作伙伴開放萬物云的技術(shù)、流程、標(biāo)準(zhǔn)等核心服務(wù)產(chǎn)品與服務(wù)能力。目前“星塵”操作系統(tǒng)已連接108個設(shè)備廠商，提供了豐富的自營和第三方服務(wù)。此外，萬物云作為開展數(shù)字人民幣試點(diǎn)的首批企業(yè)，率先完成了與中、農(nóng)、工、建四大國有銀行的對接，用戶可在萬物云社區(qū)app“住這兒”使用數(shù)字貨幣線上繳納物業(yè)費(fèi)。

截至2020年，萬科旗下萬翼科技、萬睿智能科技、深圳萬物云科技有限公司已獲得國家高新企業(yè)認(rèn)證。

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