今年1月，上坤集團(tuán)的十周年慶典上，創(chuàng)始人兼CEO朱靜做了篇《十年，致敬來(lái)時(shí)路!》的主題演講。她感慨，“種一棵樹(shù)最好的時(shí)間是十年前，其次是現(xiàn)在。”

十年前，朱靜離開(kāi)待了7年的建業(yè)、抵押了自己的房產(chǎn)，只身前往上海創(chuàng)辦了上坤。

上海寶山區(qū)的一個(gè)舊改項(xiàng)目成了上坤故事的新起點(diǎn)，而后5年，它的故事大多圍繞申城。這位女掌門(mén)給上坤劃了條紅線，“做到上海前30強(qiáng)再進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張?！?016年，上坤樾山項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄讓這一目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，其后上坤開(kāi)始全國(guó)化布局。

十年后，朱靜又種下了一顆夢(mèng)想的種子，她要帶領(lǐng)十歲的上坤叩響資本市場(chǎng)的大門(mén)。

三年復(fù)合增長(zhǎng)率150.5%

上坤在招股書(shū)中介紹，自己是一家2010年成立于上海的本地房企，公司住宅物業(yè)業(yè)務(wù)大多源自上海，深深扎根于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，公司于2016年首次進(jìn)入江蘇省，隨后拓展至長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)及中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的其他一線、二線及強(qiáng)三線城市。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年房企銷售排行榜中，上坤以271.8億元排名全口徑榜單91位。

招股書(shū)顯示，上坤最近三年增速較為顯著，2017年-2019年，項(xiàng)目數(shù)分別為23、36和45，期間營(yíng)收分別約為12.01億元、68.47億元及75.35億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為150.5%。公司的收益主要來(lái)自銷售所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，2017年-2019年，物業(yè)銷售占總營(yíng)收的比例分別約為97.3%、99.1%、98.9%，招股書(shū)稱，預(yù)期未來(lái)數(shù)年物業(yè)銷售仍繼續(xù)構(gòu)成其大部分收益來(lái)源。

對(duì)于2018年、2019年?duì)I收相較2017年大幅增長(zhǎng)，上坤在招股書(shū)中解釋稱，主要得益于上海樾山別墅及聯(lián)排項(xiàng)目進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)。2018年，上?！ど侠ら猩矫朗?、上?！ど侠ら猩剿募尽⑸虾！ば鲁情猩江Z里、上?！ば鲁情猩矫髟滤膫€(gè)項(xiàng)目的部分建筑面積進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)，分別取得收入約25.43億元、14.03億元、22.16億元、6億元，總計(jì)約67.62億元，占當(dāng)年全部營(yíng)收的98.76%;2019年，上述四個(gè)項(xiàng)目及上?！ど侠ら猩桨雿u、上?！ば鲁情猩桨雿u，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入約0.24億元、0.24億元、1.06億元、16.17億元、32.14億元、7.09億元，總計(jì)約56.94億元，占當(dāng)年全部營(yíng)收的75.57%。由此可見(jiàn)，近兩年，上坤的營(yíng)收主要依托于樾山別墅及聯(lián)排項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)。

上海樾山項(xiàng)目于2015年開(kāi)發(fā)，是新城控股和上坤聯(lián)合打造的63萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤(pán)，項(xiàng)目位于松江區(qū)佘山板塊，主打低密度墅區(qū)，2018年9月開(kāi)盤(pán)。

去年毛利率超40%

上海樾山項(xiàng)目除了給上坤營(yíng)收帶來(lái)大幅增長(zhǎng)，受益于此，其毛利也增長(zhǎng)迅速。

2017年-2019年三年間，上坤地產(chǎn)的毛利分別約為3.71億元、35.26億元與30.71億元，對(duì)應(yīng)毛利率分別為30.9%、51.5%與40.8%，雖處行業(yè)高位，卻并不穩(wěn)定。

對(duì)于這一波動(dòng)表現(xiàn)，上坤在招股書(shū)中解釋稱，公司2018年毛利率升至51.5%，是由上?！ど侠ら猩桨雿u、上?！ば鲁情猩矫髟录疤K州·上坤水岸四季項(xiàng)目的交付項(xiàng)目產(chǎn)生相對(duì)較低的收購(gòu)成本及其毛利率較高所致。

2017年-2019年，上坤凈利潤(rùn)約為0.35億元、6.73億元、6.77億元，同期對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)率僅為2.9%、9.8%、9%。其中2017年上坤期內(nèi)凈利潤(rùn)為正主要是由于當(dāng)年投資物業(yè)的公平值收益達(dá)2.54億元，招股書(shū)稱，如果撇去同期投資物業(yè)的公平值收益，公司將于2017年產(chǎn)生虧損。土儲(chǔ)端，截至2020年2月底，上坤應(yīng)占總建筑面積約為263萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)約為363萬(wàn)平方米，共計(jì)43個(gè)項(xiàng)目布局8個(gè)省份及直轄市等14個(gè)城市。投射到地圖中來(lái)看，長(zhǎng)三角依然是上坤的核心區(qū)域，37個(gè)項(xiàng)目數(shù)占比總項(xiàng)目數(shù)的86%左右，土儲(chǔ)占比74.4%;華中地區(qū)和珠三角地區(qū)項(xiàng)目數(shù)分別為4個(gè)和2個(gè)，土儲(chǔ)占比19.7%和5.9%。上坤表示，目前的土地儲(chǔ)備足以供其2-3年的開(kāi)發(fā)。

負(fù)債方面，截至2017年、2018年及2019年年底，上坤計(jì)息銀行及其他借款總額分別為51.97億元、74.59億元及67.66億元，近3年的凈負(fù)債率分別為684.9%、325.9%、118.8%，雖逐年降低但仍處行業(yè)高位。

此外，截至2020年2月底，上坤地產(chǎn)計(jì)息銀行及其他借款總額62.7億元，其中30.7億元將于一年內(nèi)到期，占比近49%，短期還款壓力較大。這或許也是上坤赴港上市的原因之一，打開(kāi)新的融資渠道，進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，助力公司更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

上坤也在招股書(shū)中表示，本次募資所得款項(xiàng)凈額，將用作開(kāi)發(fā)現(xiàn)有物業(yè)、償還有息負(fù)債及補(bǔ)充一般營(yíng)運(yùn)資金。其中約60%募集資金將用作開(kāi)發(fā)現(xiàn)有物業(yè)方面，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)成本;約30%募集資金將用作償還項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部分現(xiàn)有計(jì)息銀行及其他借款;約10%將用作一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

幼學(xué)之年的上坤終于邁開(kāi)與資本市場(chǎng)對(duì)接的第一步，這是上坤“三五”戰(zhàn)略的開(kāi)篇之年，也是女掌門(mén)朱靜面臨的新賽道。

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