第一個(gè)十年，上坤的故事從2010年的上海寶山1919項(xiàng)目開始，第二個(gè)十年，則要以2020年的招股書為起點(diǎn)。

3月30日，上坤地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上坤”）向香港聯(lián)交所遞交了IPO申請(qǐng)，由農(nóng)銀國(guó)際作為獨(dú)家保薦人，劍指港交所IPO。

相比于大多數(shù)90年代起家的房企，上坤算是行業(yè)里的后來(lái)者，其創(chuàng)立僅短短10年。如今地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走到新的分水嶺，意欲借助資本市場(chǎng)力量走得更遠(yuǎn)的“年輕人”上坤，又為自己和外界準(zhǔn)備了一個(gè)怎樣的故事？

年輕女掌門

談及上坤，外界的第一印象往往是其背后那位地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)少有的年輕女創(chuàng)始人——朱靜。

2009年末，剛過(guò)而立之年的朱靜放棄其在建業(yè)地產(chǎn)打拼7年才換來(lái)的集團(tuán)副總裁職位，只身來(lái)到上海，于2010年初創(chuàng)立上坤集團(tuán)。

上海寶山1919項(xiàng)目，是這家公司成立后拿到的第一個(gè)項(xiàng)目，并非地產(chǎn)開發(fā)，而是老舊廠房改造。朱靜后來(lái)接受媒體采訪的時(shí)候回憶道，以二房東模式租賃改造的這個(gè)項(xiàng)目并未給上坤帶來(lái)太多的利潤(rùn)，但基于該項(xiàng)目的成功口碑，上坤贏得了接下來(lái)更多的機(jī)會(huì)。

據(jù)悉，因?yàn)槠鸩阶杂匈Y金有限，上坤初期的很多項(xiàng)目都是以成本較低的并購(gòu)方式獲取的，寶山1919項(xiàng)目后，上坤在同年順利收購(gòu)了其開發(fā)的第一個(gè)住宅項(xiàng)目“上?！ど侠す珗@天地”，第二個(gè)、第三個(gè)乃至更多的項(xiàng)目隨之接踵而來(lái)，資金瓶頸也逐漸解決。

不過(guò)，在此后的5年時(shí)間里，即便規(guī)模不斷增加，朱靜都沒(méi)有將擴(kuò)張目標(biāo)轉(zhuǎn)移到上海之外的市場(chǎng)。抱著如果能在競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地方站穩(wěn)腳跟，去任何地方都能很好生存的想法，朱靜提出了一個(gè)后來(lái)在行業(yè)內(nèi)廣為流傳的目標(biāo)要求：“不做到上海30強(qiáng)，絕不走出上海?！?/p>

2015年，上坤用15天的時(shí)間，以33億的價(jià)格收購(gòu)了上海佘山一個(gè)63萬(wàn)方的超級(jí)大盤，正是這個(gè)后來(lái)為其帶來(lái)高達(dá)200億貨值的項(xiàng)目，進(jìn)一步提升了上坤在上海市場(chǎng)的規(guī)模排名，也讓朱靜決定帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)走出上海。

上坤成立的第七年，恰逢宏觀調(diào)控的限價(jià)等政策出臺(tái)，上坤首度涉足江蘇市場(chǎng)，開始擴(kuò)張長(zhǎng)三角。2017年上坤再度擴(kuò)張到安徽、浙江、廣東等省份重點(diǎn)城市，進(jìn)入全國(guó)化布局階段。2018年上坤繼續(xù)落子河南、湖北省份后，朱靜確定了上坤“長(zhǎng)三角+中部+粵港澳大灣區(qū)”的整體戰(zhàn)略布局。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，目前上坤的布局大比重依然在一二線重點(diǎn)城市，截止2020年2月底，共計(jì)在全國(guó)14個(gè)城市擁有43個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備約362.62萬(wàn)平方米，其中權(quán)益建筑面積約262.97萬(wàn)平方米，當(dāng)中超過(guò)七成均位于長(zhǎng)三角，近半數(shù)項(xiàng)目及超過(guò)18%的權(quán)益土儲(chǔ)位于上海。

此前，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，上坤2019年的全口徑銷售額已經(jīng)增長(zhǎng)到了271.8億元，進(jìn)入行業(yè)前100。

聯(lián)合開發(fā)與去杠桿

在上坤招股書披露的近三年運(yùn)營(yíng)管理數(shù)據(jù)中，最受關(guān)注的無(wú)異于其規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)背后的利潤(rùn)和債務(wù)情況。

數(shù)據(jù)顯示，得益于期內(nèi)有幾個(gè)價(jià)格較高的上海項(xiàng)目交付確認(rèn)收入，同時(shí)交付的總面積和均價(jià)大大增加，上坤從2017到2018年的營(yíng)收至少翻了兩翻，由12.01億元增至68.47億元，2019年再度增長(zhǎng)到了75.35億元。

同期上坤的毛利也呈現(xiàn)一樣的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但由于2019年開始上海市場(chǎng)以外的項(xiàng)目開始陸續(xù)確認(rèn)入賬，而其他如蘇州等城市項(xiàng)目售價(jià)比上海的低，導(dǎo)致2017-2019年的毛利和毛利率波動(dòng)較大，三組具體數(shù)據(jù)分別為3.71億元和30.9%、35.26億元和51.5%、30.71億元和40.8%。對(duì)應(yīng)的年度利潤(rùn)則分別為0.35億、6.73億、6.77億。

此外，由于順應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)，加大了聯(lián)合開發(fā)的力度，非控股權(quán)益所占的比例較大，上坤前幾年部分利潤(rùn)被分享于合作伙伴。樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，上坤一直推崇“以專業(yè)能力獲取市場(chǎng)的公平回報(bào)”。因此，不少公司看中了上坤高效的運(yùn)營(yíng)管理能力，與其開展合作，實(shí)現(xiàn)互惠雙贏。

伴隨著上坤品牌和運(yùn)營(yíng)實(shí)力的認(rèn)可，其權(quán)益占比也在逐漸提高。截至2020年2月底，上坤地產(chǎn)物業(yè)組合有43個(gè)項(xiàng)目，其中，所持項(xiàng)目權(quán)益為100%的物業(yè)項(xiàng)目有11個(gè)，70%的有3個(gè)，50%的有15個(gè)，50%以下的有14個(gè)。

與很多規(guī)?？焖俪砷L(zhǎng)期的房企類似，上坤也面臨去杠桿的任務(wù)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，近三年上坤的資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)際已經(jīng)大幅下降，2017年是684.9%，2018年已降至325.9%，至2019年末雖然數(shù)據(jù)依然較高，但通過(guò)保留盈利的增長(zhǎng)使得權(quán)益總額增加，已經(jīng)持續(xù)減少到了118.8%。

2019年，是房地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)的一年。很多房企奉行現(xiàn)金為王，上坤也不例外。2017-2019年，上坤持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則分別為5.06億、4.55億、10.73億，截止2020年2月29日增加至11.54億，另有未動(dòng)用銀行融資約122.37億元。

為改善負(fù)債情況，上坤在2020年繼續(xù)進(jìn)行多項(xiàng)融資安排，包括與一家信托公司訂立本金約2.19億元，年利率13%，將于 2021年9月到期的融資，這在房地產(chǎn)信托融資渠道收窄的情況下實(shí)屬難能可貴。同時(shí)，上坤還打算將業(yè)務(wù)所得的部分經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金償還短期借款，從而增加長(zhǎng)期借款比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

上坤在招股書中披露，未來(lái)成功上市后獲得的資金，也有部分計(jì)劃用于償還兩筆將在2020年到期的借款?！拔覀兂掷m(xù)尋求額外融資機(jī)會(huì)，以擴(kuò)寬我們的融資渠道、降低我們獲取資金成本及改善我們的借款到期結(jié)構(gòu)?！?/p>

資本市場(chǎng)下一個(gè)十年

上坤的業(yè)務(wù)主要涉及兩大板塊，包括開發(fā)類、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理類。在資產(chǎn)管理板塊下面又分為商業(yè)、社區(qū)商業(yè)，長(zhǎng)租公寓以及辦公類物業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于未來(lái)登陸資本市場(chǎng)后的計(jì)劃，上坤在招股書中并未透露太多，主要提到上市融資后資金將重點(diǎn)用于三個(gè)方面：

一是用作開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目 (即寧波?慈溪慈瀾府、常州?云峯及佛山?上坤翰林湖壹號(hào))的建設(shè)成本。二是將用于償還項(xiàng)目開發(fā)的部分現(xiàn)有計(jì)息銀行及其他借款。三是用作一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

上坤表示，其持續(xù)增長(zhǎng)很大程度上取決于能否擴(kuò)張至其他地區(qū)及城市，而其擬在目前已布局的長(zhǎng)三角、珠三角及中部三個(gè)核心經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的城市繼續(xù)深耕，日后或會(huì)進(jìn)入其他經(jīng)濟(jì)區(qū)。

在此之前，上坤相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在公開活動(dòng)中透露，廣東區(qū)域所代表的大灣區(qū)將會(huì)是上坤未來(lái)五年的著力點(diǎn)，會(huì)落地核心商業(yè)項(xiàng)目，并將成為上坤集團(tuán)的“第二總部”。

至于未來(lái)業(yè)務(wù)的規(guī)劃，朱靜曾在接受媒體采訪時(shí)提到，存量是未來(lái)的市場(chǎng)，所以一方面做增量，另一方面做存量，每年會(huì)拿出10%-15%的資源做存量資產(chǎn)。但在達(dá)到千億規(guī)模之前，上坤還不會(huì)涉及地產(chǎn)以外的多元化業(yè)務(wù)。

上坤的戰(zhàn)略重心在上海、杭州、寧波、蘇州等一、二線城市?？紤]到目前宏觀調(diào)控并未放松，其營(yíng)收和利潤(rùn)也更容易受調(diào)控影響而出現(xiàn)波動(dòng)，上坤也在逐步加大商業(yè)物業(yè)的比例，均衡開發(fā)項(xiàng)目組合?！伴_發(fā)商業(yè)物業(yè)有助降低收入波動(dòng)、分散風(fēng)險(xiǎn)、獲得協(xié)同效應(yīng)及為我們的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流?！?/p>

截至2020年2月29日，上坤擁有七個(gè)處于不同開發(fā)階段的商業(yè)物業(yè)組合項(xiàng)目，均位于上海，包括三座已竣工辦公樓、兩座已竣工商業(yè)區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)及兩個(gè)開發(fā)中或持作未來(lái)開發(fā)的綜合用途商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，上坤應(yīng)占總建筑面積為26.76平方米。

2017-2019年，上坤的商業(yè)物業(yè)營(yíng)收從0.32億到0.52億再到0.64億，雖在遞增，但仍在起步階段，要實(shí)現(xiàn)均衡收入的目標(biāo)，仍有待進(jìn)一步發(fā)展。

文章來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)

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