第一個十年，上坤的故事從2010年的上海寶山1919項目開始，第二個十年，則要以2020年的招股書為起點。

3月30日，上坤地產集團有限公司（以下簡稱“上坤”）向香港聯(lián)交所遞交了IPO申請，由農銀國際作為獨家保薦人，劍指港交所IPO。

相比于大多數(shù)90年代起家的房企，上坤算是行業(yè)里的后來者，其創(chuàng)立僅短短10年。如今地產行業(yè)已經(jīng)走到新的分水嶺，意欲借助資本市場力量走得更遠的“年輕人”上坤，又為自己和外界準備了一個怎樣的故事？

年輕女掌門

談及上坤，外界的第一印象往往是其背后那位地產行業(yè)內少有的年輕女創(chuàng)始人——朱靜。

2009年末，剛過而立之年的朱靜放棄其在建業(yè)地產打拼7年才換來的集團副總裁職位，只身來到上海，于2010年初創(chuàng)立上坤集團。

上海寶山1919項目，是這家公司成立后拿到的第一個項目，并非地產開發(fā)，而是老舊廠房改造。朱靜后來接受媒體采訪的時候回憶道，以二房東模式租賃改造的這個項目并未給上坤帶來太多的利潤，但基于該項目的成功口碑，上坤贏得了接下來更多的機會。

據(jù)悉，因為起步自有資金有限，上坤初期的很多項目都是以成本較低的并購方式獲取的，寶山1919項目后，上坤在同年順利收購了其開發(fā)的第一個住宅項目“上海·上坤公園天地”，第二個、第三個乃至更多的項目隨之接踵而來，資金瓶頸也逐漸解決。

不過，在此后的5年時間里，即便規(guī)模不斷增加，朱靜都沒有將擴張目標轉移到上海之外的市場。抱著如果能在競爭最激烈的地方站穩(wěn)腳跟，去任何地方都能很好生存的想法，朱靜提出了一個后來在行業(yè)內廣為流傳的目標要求：“不做到上海30強，絕不走出上海?！?/p>

2015年，上坤用15天的時間，以33億的價格收購了上海佘山一個63萬方的超級大盤，正是這個后來為其帶來高達200億貨值的項目，進一步提升了上坤在上海市場的規(guī)模排名，也讓朱靜決定帶領團隊走出上海。

上坤成立的第七年，恰逢宏觀調控的限價等政策出臺，上坤首度涉足江蘇市場，開始擴張長三角。2017年上坤再度擴張到安徽、浙江、廣東等省份重點城市，進入全國化布局階段。2018年上坤繼續(xù)落子河南、湖北省份后，朱靜確定了上坤“長三角+中部+粵港澳大灣區(qū)”的整體戰(zhàn)略布局。

樂居財經(jīng)了解到，目前上坤的布局大比重依然在一二線重點城市，截止2020年2月底，共計在全國14個城市擁有43個項目，總土地儲備約362.62萬平方米，其中權益建筑面積約262.97萬平方米，當中超過七成均位于長三角，近半數(shù)項目及超過18%的權益土儲位于上海。

此前，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，上坤2019年的全口徑銷售額已經(jīng)增長到了271.8億元，進入行業(yè)前100。

聯(lián)合開發(fā)與去杠桿

在上坤招股書披露的近三年運營管理數(shù)據(jù)中，最受關注的無異于其規(guī)?？焖僭鲩L背后的利潤和債務情況。

數(shù)據(jù)顯示，得益于期內有幾個價格較高的上海項目交付確認收入，同時交付的總面積和均價大大增加，上坤從2017到2018年的營收至少翻了兩翻，由12.01億元增至68.47億元，2019年再度增長到了75.35億元。

同期上坤的毛利也呈現(xiàn)一樣的增長態(tài)勢，但由于2019年開始上海市場以外的項目開始陸續(xù)確認入賬，而其他如蘇州等城市項目售價比上海的低，導致2017-2019年的毛利和毛利率波動較大，三組具體數(shù)據(jù)分別為3.71億元和30.9%、35.26億元和51.5%、30.71億元和40.8%。對應的年度利潤則分別為0.35億、6.73億、6.77億。

此外，由于順應行業(yè)趨勢，加大了聯(lián)合開發(fā)的力度，非控股權益所占的比例較大，上坤前幾年部分利潤被分享于合作伙伴。樂居財經(jīng)了解到，上坤一直推崇“以專業(yè)能力獲取市場的公平回報”。因此，不少公司看中了上坤高效的運營管理能力，與其開展合作，實現(xiàn)互惠雙贏。

伴隨著上坤品牌和運營實力的認可，其權益占比也在逐漸提高。截至2020年2月底，上坤地產物業(yè)組合有43個項目，其中，所持項目權益為100%的物業(yè)項目有11個，70%的有3個，50%的有15個，50%以下的有14個。

與很多規(guī)模快速成長期的房企類似，上坤也面臨去杠桿的任務。

樂居財經(jīng)獲悉，近三年上坤的資產負債率實際已經(jīng)大幅下降，2017年是684.9%，2018年已降至325.9%，至2019年末雖然數(shù)據(jù)依然較高，但通過保留盈利的增長使得權益總額增加，已經(jīng)持續(xù)減少到了118.8%。

2019年，是房地產行業(yè)面臨挑戰(zhàn)的一年。很多房企奉行現(xiàn)金為王，上坤也不例外。2017-2019年，上坤持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物則分別為5.06億、4.55億、10.73億，截止2020年2月29日增加至11.54億，另有未動用銀行融資約122.37億元。

為改善負債情況，上坤在2020年繼續(xù)進行多項融資安排，包括與一家信托公司訂立本金約2.19億元，年利率13%，將于 2021年9月到期的融資，這在房地產信托融資渠道收窄的情況下實屬難能可貴。同時，上坤還打算將業(yè)務所得的部分經(jīng)營現(xiàn)金償還短期借款，從而增加長期借款比例，優(yōu)化債務結構。

上坤在招股書中披露，未來成功上市后獲得的資金，也有部分計劃用于償還兩筆將在2020年到期的借款?！拔覀兂掷m(xù)尋求額外融資機會，以擴寬我們的融資渠道、降低我們獲取資金成本及改善我們的借款到期結構?！?/p>

資本市場下一個十年

上坤的業(yè)務主要涉及兩大板塊，包括開發(fā)類、資產運營管理類。在資產管理板塊下面又分為商業(yè)、社區(qū)商業(yè)，長租公寓以及辦公類物業(yè)的整體運營。

對于未來登陸資本市場后的計劃，上坤在招股書中并未透露太多，主要提到上市融資后資金將重點用于三個方面：

一是用作開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項目 (即寧波?慈溪慈瀾府、常州?云峯及佛山?上坤翰林湖壹號)的建設成本。二是將用于償還項目開發(fā)的部分現(xiàn)有計息銀行及其他借款。三是用作一般營運資金用途。

上坤表示，其持續(xù)增長很大程度上取決于能否擴張至其他地區(qū)及城市，而其擬在目前已布局的長三角、珠三角及中部三個核心經(jīng)濟區(qū)內的城市繼續(xù)深耕，日后或會進入其他經(jīng)濟區(qū)。

在此之前，上坤相關負責人曾在公開活動中透露，廣東區(qū)域所代表的大灣區(qū)將會是上坤未來五年的著力點，會落地核心商業(yè)項目，并將成為上坤集團的“第二總部”。

至于未來業(yè)務的規(guī)劃，朱靜曾在接受媒體采訪時提到，存量是未來的市場，所以一方面做增量，另一方面做存量，每年會拿出10%-15%的資源做存量資產。但在達到千億規(guī)模之前，上坤還不會涉及地產以外的多元化業(yè)務。

上坤的戰(zhàn)略重心在上海、杭州、寧波、蘇州等一、二線城市?？紤]到目前宏觀調控并未放松，其營收和利潤也更容易受調控影響而出現(xiàn)波動，上坤也在逐步加大商業(yè)物業(yè)的比例，均衡開發(fā)項目組合?！伴_發(fā)商業(yè)物業(yè)有助降低收入波動、分散風險、獲得協(xié)同效應及為我們的業(yè)務運營帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流?！?/p>

截至2020年2月29日，上坤擁有七個處于不同開發(fā)階段的商業(yè)物業(yè)組合項目，均位于上海，包括三座已竣工辦公樓、兩座已竣工商業(yè)區(qū)購物廣場及兩個開發(fā)中或持作未來開發(fā)的綜合用途商業(yè)物業(yè)項目，上坤應占總建筑面積為26.76平方米。

2017-2019年，上坤的商業(yè)物業(yè)營收從0.32億到0.52億再到0.64億，雖在遞增，但仍在起步階段，要實現(xiàn)均衡收入的目標，仍有待進一步發(fā)展。

文章來源：樂居財經(jīng)

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