上坤地產(chǎn):穩(wěn)健篤行,開啟高質(zhì)發(fā)展新征途

來源：智能家居時(shí)間：2020-11-19 15:19

今年以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)、房企集中度上升、融資環(huán)境不斷收緊，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市再掀浪潮，但規(guī)模偏小、負(fù)債過高成諸多房企上市路上的絆腳石。10月29日，上坤地產(chǎn)集團(tuán)有限公司通過港交所聆訊，并于今日（11月17日）正式在香港交易所掛牌上市，成為年內(nèi)最年輕的內(nèi)房股。上坤地產(chǎn)成功登陸港交所，得益于其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、前瞻性的區(qū)域布局和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力。

在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩、宏觀審慎監(jiān)管完善趨近的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸將發(fā)展重心從擴(kuò)大規(guī)模轉(zhuǎn)向提高質(zhì)量。而資本市場(chǎng)對(duì)于房企去化及回款能力、盈利能力、經(jīng)營管理效率、抗風(fēng)險(xiǎn)能力也提出了更高的要求。中國房地產(chǎn)TOP10研究組通過系統(tǒng)研究和客觀評(píng)價(jià)，發(fā)掘了行業(yè)內(nèi)綜合實(shí)力強(qiáng)、極具財(cái)富創(chuàng)造能力及投資價(jià)值、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房地產(chǎn)上市公司，形成“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)”研究成果，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)投資的良性循環(huán)和健康發(fā)展，為投資者提供科學(xué)全面的投資參考依據(jù)。根據(jù)“2020年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”研究成果，上坤地產(chǎn)在本次研究中榮獲“2020中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”稱號(hào)。

財(cái)務(wù)管理水平優(yōu)異，償債能力顯著提升

隨著房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理完善趨嚴(yán)，房企高負(fù)債實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的模式將推出歷史舞臺(tái)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健合規(guī)的房企更有利于實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。從上坤地產(chǎn)的招股說明書來看，通過嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管控，在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面已取得顯著效果，這與當(dāng)下監(jiān)管要求不謀而合。最新的招股說明書顯示，上坤地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)現(xiàn)快速“三連降”，2017-2019年分別為684.9%、325.9%和118.8%，截至2020年4月末，凈負(fù)債率下降近45個(gè)百分點(diǎn)至73.8%，不僅符合“三道紅線”對(duì)凈負(fù)債率的監(jiān)管要求，也明顯低于2020上半年上市房企94.8%凈負(fù)債率的平均水平。

與此同時(shí)，上坤地產(chǎn)通過增加貨幣資金、降低短期有息負(fù)債，其短期償債能力得到大幅提升，現(xiàn)金短債比從2019年末的0.82倍增至2020年4月末的1.4倍，現(xiàn)金短債比顯著高于2020上半年上市房企1.25倍的平均水平。我們認(rèn)為未來上坤地產(chǎn)在銷售規(guī)模擴(kuò)張帶動(dòng)回款增長(zhǎng)以及債務(wù)結(jié)構(gòu)不持續(xù)優(yōu)化的綜合作用下，短期償債能力將得到進(jìn)一步提升。

上坤地產(chǎn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化得益于不斷完善的債務(wù)管控體系，通過密切監(jiān)控債務(wù)水平及借款的到期情況，提高流動(dòng)資金管理水平，將定期優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債率納入集團(tuán)的重要發(fā)展策略。

七成優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)布局于長(zhǎng)三角，貨值充足保障業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

上坤地產(chǎn)土地儲(chǔ)備分布在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)以及中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，已布局上海、杭州、蘇州、寧波、武漢、合肥等一二城市及佛山、東莞、常州、溫州、金華等強(qiáng)三線城市。截至2020年7月，上坤地產(chǎn)總土儲(chǔ)約為412.9萬平方米，權(quán)益土儲(chǔ)約為302.0萬平方米，足以滿足其未來2-3年的發(fā)展需要。

長(zhǎng)三角區(qū)域作為上坤地產(chǎn)深耕區(qū)域，土地儲(chǔ)備超過七成，占比達(dá)70.2%。其中，土地儲(chǔ)備排名前三的城市分別為上海、寧波和杭州，土儲(chǔ)占比為別達(dá)到14.5%、13.4%和12.2%。在深耕吃透長(zhǎng)三角區(qū)域的同時(shí)，上坤地產(chǎn)將珠三角視為未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，計(jì)劃在珠三角建立公司“第二總部”。2019年以來，上坤地產(chǎn)以佛山、東莞為進(jìn)入大灣區(qū)的突破口實(shí)現(xiàn)連續(xù)拿地，截至7月末在珠三角區(qū)域已獲取22.8萬平方米土儲(chǔ)。

上坤地產(chǎn)投資上除了順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律，擅于把握城市發(fā)展輪動(dòng)、踩準(zhǔn)城市周期之外，還秉承著穩(wěn)健審慎的拿地態(tài)度，以多元化方式、合理的成本獲取優(yōu)質(zhì)土地。2019年以來，上坤以較低的價(jià)格獲取佛山順德、佛山南海、蘇州吳江等地的優(yōu)質(zhì)地塊。

我們認(rèn)為上坤地產(chǎn)土儲(chǔ)布局緊緊圍繞國家發(fā)展戰(zhàn)略，均來自于黃金城市群中經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、人口持續(xù)凈流入且住房需求旺盛的優(yōu)質(zhì)一二城市及強(qiáng)三線城市。上坤布局城市整體去化壓力低、流速快，有助于公司實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)及保證較高的資金回款速度。

盈利能力高于行業(yè)水平，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力提升產(chǎn)品溢價(jià)

上坤地產(chǎn)近三年來的營收和利潤(rùn)均保持較快增速。公司營收從2017年的12.01億元提升至2019年的75.35億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為150.5%。截止2020年7月，上坤地產(chǎn)已布局的大部分城市均有項(xiàng)目預(yù)售，隨著銷售項(xiàng)目持續(xù)進(jìn)入到結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)間，結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的提升將帶動(dòng)營收穩(wěn)步增長(zhǎng)。

在土地成本持續(xù)增加、政策限價(jià)下銷售溢價(jià)下滑的背景下，行業(yè)整體呈現(xiàn)增收不增利的局面。而上坤地產(chǎn)兼顧盈利與規(guī)模，營收快速增長(zhǎng)的同時(shí)，公司亦維持高質(zhì)量的盈利水準(zhǔn)，盈利能力位列行業(yè)領(lǐng)先水平。上坤凈利潤(rùn)由2017年的0.35億元提升至2019年的6.77億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為342.3%。凈利潤(rùn)率也逐年提升趨勢(shì)，2017年、2018年、2019年分別為2.9%、9.8%、9.0%，截止2020年4月公司凈利潤(rùn)率進(jìn)一步提升至13.8%，高于2020上半年上市房企10.3%的平均水平，未來盈利能力有望繼續(xù)增長(zhǎng)。

在毛利率方面，上坤地產(chǎn)2018年、2019年、2020年4月分別實(shí)現(xiàn)毛利率51.5%、40.8%和51.6%，上坤地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)較高毛利率主要得益于企業(yè)對(duì)產(chǎn)品力打造的執(zhí)著追求。在地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間逐漸壓縮的情況下，以客戶需求為導(dǎo)向、更專注產(chǎn)品品質(zhì)的企業(yè)更能獲得市場(chǎng)的青睞。上坤地產(chǎn)秉承著“產(chǎn)品適度領(lǐng)先、效率優(yōu)先”的底層發(fā)展邏輯，在完善的客戶研究體系基礎(chǔ)上，打造出“四季系、樾山/半島系、云系、S系”四大核心產(chǎn)品系，來滿足不同客群的精細(xì)化需求。

今年，上坤地產(chǎn)上海云棲麓、蘇州云棲時(shí)光、杭州山語四季等產(chǎn)品亮相后，在區(qū)域內(nèi)均獲得高度關(guān)注，也取得較高的上客量。上坤地產(chǎn)的項(xiàng)目均價(jià)高于競(jìng)品已是普遍現(xiàn)象，消費(fèi)者愿意為之付出的溢價(jià)來源于過硬的產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)。上坤地產(chǎn)不斷完善提升的產(chǎn)品體系能力及持續(xù)強(qiáng)化的產(chǎn)品力，不僅保證項(xiàng)目有良好的去化能力，同時(shí)還帶來了更高的溢價(jià)，成為其毛利率提升的“武器庫”。

運(yùn)營體系持續(xù)迭代升級(jí)，高效運(yùn)營驅(qū)動(dòng)高質(zhì)成長(zhǎng)

上坤地產(chǎn)自成立以來一直致力于構(gòu)建高效的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)與體系機(jī)制，以實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)范化管理。上坤地產(chǎn)以“儲(chǔ)、建、供、銷、存、回、結(jié)、融” 8大關(guān)鍵運(yùn)營環(huán)節(jié)為基礎(chǔ)構(gòu)建大運(yùn)營體系，實(shí)現(xiàn)了以現(xiàn)金流高效為核心的“投資-產(chǎn)品-設(shè)計(jì)-融資-開發(fā)-成本-營銷-品牌-費(fèi)用”9大價(jià)值鏈的高效協(xié)同。此外，上坤獨(dú)創(chuàng)的TVPC經(jīng)營監(jiān)控體系能實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的有效監(jiān)督及管理。在提升公司的運(yùn)營效率、優(yōu)化成本的同時(shí)，能適應(yīng)公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃，進(jìn)而提高地域覆蓋范圍及滲透率。

在運(yùn)營決策和運(yùn)營結(jié)果分析上，上坤地產(chǎn)堅(jiān)持使用杜邦分析法，對(duì)每一項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理。通過重點(diǎn)關(guān)注凈利率、現(xiàn)金流回額、資本回報(bào)率等指標(biāo)，上坤地產(chǎn)構(gòu)建了一套以流動(dòng)性指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)為導(dǎo)向的科學(xué)管理體系，并持續(xù)貫徹到全員的經(jīng)營意識(shí)中。例如在投前管理上，上坤將項(xiàng)目地塊分為兩類，分別是現(xiàn)金流型項(xiàng)目、均衡型項(xiàng)，并且明確各類項(xiàng)目的指標(biāo)底線，包括營銷、設(shè)計(jì)、成本、財(cái)務(wù)、稅金以及最重要的凈利潤(rùn)率和現(xiàn)金流指標(biāo)，通過指標(biāo)規(guī)范化，做到投前經(jīng)營定位和企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行匹配。

上坤于“三五戰(zhàn)略”開年成功上市，更為豐富的融資渠道將拓寬企業(yè)發(fā)展空間，這對(duì)上坤而言將是新的起點(diǎn)和助跑器。財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，償債能力不斷增強(qiáng)、盈利能力高于行業(yè)、土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)充沛是上坤成功上市的關(guān)鍵，這背后都得益于公司高效的運(yùn)營機(jī)制、準(zhǔn)確的戰(zhàn)略布局和高質(zhì)量的產(chǎn)品打造。一方面，上坤地產(chǎn)土儲(chǔ)布局于房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)速度最快最穩(wěn)健的區(qū)域，有助于成長(zhǎng)型的企業(yè)實(shí)現(xiàn)"倍速發(fā)展”，這是上坤未來價(jià)值穩(wěn)步提升的基本盤。另一方面，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，通過“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力+高效運(yùn)營效率”的發(fā)展模式來提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，筑造企業(yè)的護(hù)城河，這將是上坤實(shí)現(xiàn)價(jià)值拉升的增長(zhǎng)點(diǎn)。

主筆分析師：方頏RECOMMEND回復(fù)以下“關(guān)鍵詞”查看中指系列研究排行榜/年報(bào)解讀/百強(qiáng)研究/疫情分析/開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)