新城悅首次配股物業(yè)賽道的籌資戰(zhàn)

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-17 08:10

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 不久前的業(yè)績(jī)會(huì)上，新城悅服務(wù)定下了收入和利潤(rùn)三年三倍的目標(biāo)，而在實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)前，它選擇先體驗(yàn)一番上市帶來的特有福利——配股籌資。

3月16日一早，新城悅服務(wù)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，公司及配售代理于當(dāng)日訂立配售協(xié)議，據(jù)此，配售代理同意以個(gè)別基準(zhǔn)，以每股20.8港元的價(jià)格配售最多5000萬股配售股份。

消息一經(jīng)公布，新城悅服務(wù)股價(jià)大幅跳空低開，盤中最低跌至21.2港元/股，下跌幅度約10.74%；最終，收盤報(bào)每股21.8港元，跌幅8.21%。

相比之下，港股物業(yè)管理板塊整體走高，截至收盤時(shí)，世茂服務(wù)漲幅達(dá)9.14%，保利物業(yè)、恒大物業(yè)均上漲逾7%，中海物業(yè)上漲4.39%，碧桂園服務(wù)上漲近4%。

對(duì)此，有分析人士表示，從配股時(shí)機(jī)選擇看，企業(yè)往往選擇股價(jià)“高點(diǎn)”進(jìn)行套現(xiàn)。新城悅服務(wù)自上市以來股價(jià)上漲逾7倍，如今高位配股，導(dǎo)致投資者心態(tài)有些不穩(wěn)，進(jìn)而對(duì)股價(jià)也造成了一定影響。

他進(jìn)一步指出，通常情況下，經(jīng)營(yíng)正常的企業(yè)在進(jìn)行配股融資時(shí)都不會(huì)抱著這樣“殺雞取卵”的心態(tài)。在港股市場(chǎng)，配股是一種常見的融資手段，且不會(huì)引起負(fù)債數(shù)據(jù)攀升。從企業(yè)角度看，不太愿意直接借貸，因?yàn)檫@容易惡化資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)，進(jìn)而影響后續(xù)其他借貸和經(jīng)營(yíng)。

首次配股

這是新城悅服務(wù)2018年上市至今，首次采用配售股份的方式進(jìn)行融資。

從規(guī)模來看，新城悅服務(wù)這次配售動(dòng)作不小。公告顯示，此次配售的5000萬股股份約為新城悅服務(wù)現(xiàn)有已發(fā)行股份總數(shù)約6.09%；及于經(jīng)配售事項(xiàng)擴(kuò)大后新城悅已發(fā)行股份數(shù)目的約5.74%。配售完成后，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)總額為10.4億港元，所得款項(xiàng)凈額約為10.32億港元。

值得注意的是，每股股份20.80港元的配售價(jià)較3月15日收市價(jià)每股23.75港元折讓約12.42%；較截至3月15日（包括該日）最后五個(gè)連續(xù)交易日平均收市價(jià)每股約20.77港元溢價(jià)約0.14%。

折讓的配售價(jià)固然讓投資者們有些“吃味”。但相比于股價(jià)短期表現(xiàn)，更令人關(guān)心的是所籌資金的用途，這直接關(guān)系企業(yè)發(fā)展前景。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截止2020年末，新城悅服務(wù)的在管面積正式突破一億大關(guān)，達(dá)到約1.01億平方米，同比凈增加約4120萬平方米，在管面積中來自第三方的面積占比為約40.7%。

2020年新城悅服務(wù)收入28.66億元，同比增長(zhǎng)約41.6%；年內(nèi)利潤(rùn)約4.89億元，同比增長(zhǎng)約62.0%；擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)約4.52億元，同比增長(zhǎng)約60.4%。

此前3月12日，新城悅服務(wù)2020年度的業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層對(duì)于規(guī)模增長(zhǎng)提出了更高的目標(biāo)，包括2021年在管面積要達(dá)到1.5億平方米，到2023年在管面積要達(dá)到2.8億平方米。

此外，收入和歸母凈利潤(rùn)也要在2020年的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三年三倍這樣的目標(biāo)，即公司2023年歸母凈利潤(rùn)要達(dá)到13.5億元以上，希望能夠達(dá)到14億元。

想要在短時(shí)間獲取規(guī)模上的增長(zhǎng)，收并購(gòu)無疑是最佳選擇之一。

紅杉資本中國(guó)基金投資合伙人蘇凱曾公開闡述了當(dāng)前資本方對(duì)物企估值的邏輯。他認(rèn)為，物企想要獲得資本市場(chǎng)的青睞，不斷外拓是一個(gè)非常有效的途徑。

目前，大多數(shù)物企的業(yè)務(wù)主要來源依然是關(guān)聯(lián)房企。這就導(dǎo)致關(guān)聯(lián)房企的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和業(yè)務(wù)范圍在很大程度上決定了物企的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和業(yè)務(wù)范圍。想要快速擴(kuò)充管理規(guī)模，收并購(gòu)的模式比母公司項(xiàng)目輸送更加最簡(jiǎn)單快捷。

在公告中，新城悅服務(wù)方面表示，假設(shè)全部配售股份均已根據(jù)配售協(xié)議獲悉數(shù)配售，公司擬動(dòng)用配售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額在出現(xiàn)機(jī)會(huì)時(shí)用于業(yè)務(wù)發(fā)展或投資，以及作為運(yùn)營(yíng)資金與集團(tuán)一般用途。

據(jù)悉，2020年新城悅服務(wù)正式完成了并購(gòu)團(tuán)隊(duì)的搭建，實(shí)現(xiàn)了2018年上市之后并購(gòu)零的突破，分別于2020年5月和11月完成了對(duì)誠(chéng)悅時(shí)代和大連華安的并購(gòu)。

新城悅服務(wù)通過誠(chéng)悅時(shí)代實(shí)現(xiàn)了公司在辦公樓和產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略性布局，通過大連華安則實(shí)現(xiàn)了在環(huán)渤海區(qū)域的戰(zhàn)略布局，這兩單并購(gòu)共計(jì)為其帶來了超1600萬平方米的在管面積。

物業(yè)賽道籌資戰(zhàn)

或許是由于2020年業(yè)績(jī)大好，近期的業(yè)績(jī)會(huì)上，不少物業(yè)公司對(duì)于未來提出了更大的“夢(mèng)想”。

其中在世茂服務(wù)的業(yè)績(jī)會(huì)上，集團(tuán)總裁許世壇更是信心十足地表示：“過去這三年，世茂服務(wù)的收入從2017年的10億增長(zhǎng)至2020年的50億。未來三年，我們的收入目標(biāo)依然是實(shí)現(xiàn)5倍增長(zhǎng)。”

然而，無論夢(mèng)想多大，都離不開資金的支持。

有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段上市物業(yè)企業(yè)募集資金第一大用途就是收并購(gòu)，資本市場(chǎng)的青睞給予了上市物業(yè)更充足的彈藥進(jìn)行對(duì)外擴(kuò)張。同時(shí)，資本對(duì)物企的慷慨估值，也讓它們更有動(dòng)力進(jìn)行收并購(gòu)業(yè)務(wù)。這種良性循環(huán)，支撐起了行業(yè)收并購(gòu)的窗口。

以行業(yè)內(nèi)最能“買”的物企——碧桂園服務(wù)為例，其自上市以來一共公開募集過三次資金。

早在2019年1月10日，碧桂園服務(wù)立馬以先舊后新方式進(jìn)行股份增補(bǔ)配售。

碧桂園服務(wù)當(dāng)時(shí)公告稱，將以每股11.61港元配售1.69億現(xiàn)有股份，籌資19.39億港元，股份占已擴(kuò)大約6.32%。而碧桂園服務(wù)同時(shí)發(fā)行1.69億股新股份，由主席楊惠妍旗下的必勝全部認(rèn)購(gòu)。

由于碧桂園服務(wù)是以介紹形式上市，不同于傳統(tǒng)IPO，介紹形式上市即上市時(shí)不發(fā)行新股，也沒有發(fā)行價(jià)，首日開盤價(jià)完全由市場(chǎng)決定。這也意味著，碧桂園服務(wù)在上市之初，并沒有進(jìn)行融資，而增補(bǔ)配售是碧桂園服務(wù)首次通過配股融資。

據(jù)了解，當(dāng)時(shí)碧桂園服務(wù)所得款項(xiàng)凈額約19.39億港元，70%都是用在合并收購(gòu)項(xiàng)目，其余30%用于科技與智能化投資、城市服務(wù)及增值服務(wù)新業(yè)務(wù)開拓投資。

隨后，2020年4月27日，碧桂園服務(wù)發(fā)出一筆40億港元的可轉(zhuǎn)債，所得款項(xiàng)總額約38.75億港元，也是計(jì)劃用于未來潛在的并購(gòu)、戰(zhàn)略投資、營(yíng)運(yùn)資金及公司一般用途。

同年12月，碧桂園服務(wù)再次開展了規(guī)模最大的一次增發(fā)，配股募資了77.4億港元。此次增發(fā)的募資用途說得很明確，一部分是未來潛在收購(gòu)，一部分則是三大新業(yè)務(wù)——B端（產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)后勤等）和G端（政府、城市公建等），商業(yè)物業(yè)管理，城市服務(wù)管理。

正是這三次公開募資，才為碧桂園服務(wù)49.64億元受讓藍(lán)光嘉寶65.04%股權(quán)這宗物業(yè)行業(yè)史上最高對(duì)價(jià)收購(gòu)案提供了資金支持。

中信證券研報(bào)指出，“碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶可能只是一個(gè)好的開始，行業(yè)即將進(jìn)入并購(gòu)頻發(fā)的階段?！?/p>

其續(xù)指，相比上一個(gè)階段，中小企業(yè)被并購(gòu)意愿增長(zhǎng)，并購(gòu)可能層出不窮。部分并購(gòu)發(fā)起方的整合協(xié)同可能更富成效。如果掌握了正確的經(jīng)營(yíng)方法論，并購(gòu)可能推動(dòng)企業(yè)迅速做大做強(qiáng)。部分龍頭物業(yè)管理公司賬面資金充足，股權(quán)融資空間不小，具備開展并購(gòu)物質(zhì)基礎(chǔ)。

（責(zé)任編輯：徐帥）