??10天前，新城悅服務(wù)披露年中業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2020上半年歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)至少50%。2019年同期，新城悅服務(wù)歸母凈利潤(rùn)約1.17億元。也就是說(shuō)，新城悅服務(wù)的歸母凈利潤(rùn)至少約1.75億元。

??據(jù)新城悅服務(wù)，歸母凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)主要由于集團(tuán)的在管面積增加;以及完成收購(gòu)成都誠(chéng)悅時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司61.5%股權(quán);增值服務(wù)收入上升，尤其是社區(qū)增值服務(wù)及智慧園區(qū)服務(wù)。

??而這都與公司的“圈地”運(yùn)動(dòng)關(guān)系密切。

??【上市以來(lái)僅2項(xiàng)收購(gòu)】

??新城悅服務(wù)于2018年1月16日上市。上市后，公司僅進(jìn)行了2筆收購(gòu)。其中一筆是2019年5月6日，2994.15萬(wàn)元收購(gòu)海數(shù)淵信息科技有限公司（“上海數(shù)淵”）全部股權(quán)，上海數(shù)淵主要從事與智能家居室內(nèi)產(chǎn)品及智能停車(chē)系統(tǒng)產(chǎn)品有關(guān)的研究、銷(xiāo)售及施工。另一筆就是，2020年5月7日，1.05億收購(gòu)成都誠(chéng)悅時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司(“誠(chéng)悅時(shí)代物業(yè)”)。

??其中，上海數(shù)淵可使新城悅服務(wù)管理的物業(yè)發(fā)展成智能社區(qū)，此外，還可將公司的服務(wù)范圍從公共區(qū)域擴(kuò)大到室內(nèi)的能力。而成都誠(chéng)悅時(shí)代物業(yè)服務(wù)有限公司主要從事提供以住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主的綜合性物業(yè)服務(wù)。截至2019年底，該公司的總建筑面積約為522萬(wàn)平方米，其包括在管項(xiàng)目如成都市春熙路商圈的地標(biāo)性寫(xiě)字樓項(xiàng)目，成都時(shí)代廣場(chǎng)。這項(xiàng)項(xiàng)收購(gòu)不僅增強(qiáng)了公司管理面積，還將進(jìn)一步提升其在商業(yè)寫(xiě)字樓的管理能力，也進(jìn)一步增強(qiáng)了公司在川渝市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率及品牌影響力。

??2018年11月6日，新城悅服務(wù)成功上市，上市所得款項(xiàng)總凈額約為5.384億元。據(jù)招股書(shū)披露 的計(jì)劃用途，其中約60%（約3.23億元）用于收購(gòu)物業(yè)服務(wù)公司及獲取物 業(yè)管理項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在2021年12月31日前 用完。截至目前，兩項(xiàng)收購(gòu)代價(jià)共計(jì)約1.35億元，收購(gòu)資金用途僅約41.8%。

??【別樣的 “圈地”】

??截至2019年12月31日，新城悅服務(wù)的在管面積為6020萬(wàn)平方米，較2018年末凈增加1730萬(wàn)平方米，增幅約40.3%；公司的合約面積為1.528億平方米，較2018年末凈增加36.2%。

??在并無(wú)收購(gòu)加持下，新城悅服務(wù)2019年新增第三方合約面積達(dá)到1010萬(wàn)平方米，其中超過(guò)70%是新項(xiàng)目。

??究其原因，新城悅服務(wù)2019年增加了拓展的渠道，與中小型區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)立了合資物業(yè)管理公司，這些合資物業(yè)管理公司將接管這些開(kāi)發(fā)商正在開(kāi)發(fā)的和未來(lái)開(kāi)發(fā)的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目。2019年，新城悅服務(wù)一共與3個(gè)房地產(chǎn)商設(shè)立合資公司，一共鎖定了超過(guò)800萬(wàn)平方米的潛在管理面積。

??2019年，新城悅服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率達(dá)到了28.5%，較2018年提高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中一個(gè)原因就是公司的新項(xiàng)目比例持續(xù)提升貢獻(xiàn)了，新項(xiàng)目一般具有更高的毛利率。

??雖然新城悅服務(wù)收購(gòu)事項(xiàng)并不多，但伴隨著規(guī)模擴(kuò)大，公司隨著上市降下去的負(fù)債率也在上漲。2017年至2019年，新城悅服務(wù)的資產(chǎn)負(fù)債率分別約為76.76%、44.14%、56.04%。

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