2月，受多重因素影響債市波動性增強(qiáng)，房企境內(nèi)外融資規(guī)模明顯下降，其中境內(nèi)債成為融資主導(dǎo)，占比接近58%。除了傳統(tǒng)的債券發(fā)行，房企也在開辟其他的融資渠道。值得注意的是，迫于償債高峰的來臨，房企融資需求不斷攀升。尤其在“五條紅線”的監(jiān)管背景下，宅地集中供應(yīng)制度橫空出世，可以預(yù)見房企未來的融資能力將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

2月交易日減少 發(fā)債規(guī)模降幅擴(kuò)大

與1月相比，由于春節(jié)假期，2月的交易日明顯減少，房企整體的融資額度環(huán)比有所回落，發(fā)債規(guī)模的降幅則持續(xù)擴(kuò)大。此外，受房地產(chǎn)調(diào)控政策、通脹預(yù)期、10年期美元債收益率上行等影響，2月的債市波動較大。

在2021年2月中國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外融資TOP榜中，共有12家房企發(fā)行了美元債，其發(fā)行總額度為45.76億美元，環(huán)比減少74%，同比減少22%。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上述美元債券的票面利率維持在2.45%-12%之間。其中，中國海外宏洋票面利率最低，為2.45%；而陽光100票面利率最高，為12%。

具體來看，單個(gè)房企發(fā)行美元債的額度相對較低。九龍倉置業(yè)以10.85億美元高居境外債榜首；其次是中國海外宏洋、中國金茂與富力地產(chǎn)，融資額度分別為5.12億美元、5億美元、5億美元。剩余8家房企分別為新城發(fā)展、中駿集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、中梁控股、珠海華發(fā)、融信中國、景業(yè)名邦、陽光100，其發(fā)行額度均未超過5億美元。

境內(nèi)債方面，共有23家房企發(fā)行債券，其發(fā)行總額度為279.01億元，環(huán)比減少66%，同比減少33%。其中，中國鐵建房地產(chǎn)以33億元的發(fā)行額度一騎絕塵，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、首開股份分別以30億元、20億元、20億元尾隨其后。不可忽視的是，縱觀2月的境內(nèi)債部分，有國企或央企背景的發(fā)行人占據(jù)了榜單的半數(shù)，分別為中國鐵建房地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、首開股份、珠江投資、崇川城建、珠海華發(fā)、高郵建設(shè)、桂陽城建、桂林新城等，整體融資利率維持在2.5%-7.5%之間。

不可否認(rèn)，隨著外部融資環(huán)境不斷收緊，有國企或央企背景的發(fā)行人優(yōu)勢凸顯，一方面融資利率相對較低，另一方面可以獲得大額資金。不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)以資金密集見長，未來有國企或央企背景的發(fā)行人也將更具競爭力。

五道紅線高懸 多種融資渠道并行

自2020年針對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則（下稱“規(guī)則”）出臺后，房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管持續(xù)升級。隨后的2020年12月31日，央行頒布了《建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度》（下稱“制度”），制度明確指出了房地產(chǎn)貸款占比與個(gè)人住房貸款占比管理上限，并于今年1月1日起正式實(shí)施。至此，“五條紅線”高懸，房企不得不開啟新一輪降杠桿，并拓寬融資渠道。

實(shí)際上，在規(guī)則出臺后，迫于三條紅線的壓力，很多房企積極去杠桿，將財(cái)務(wù)安全性提到了前所未有的高度。以融創(chuàng)中國為例，早在2月3日，融創(chuàng)中國就發(fā)布公告稱，截至2020年12月31日，未經(jīng)審核管理賬目的初步審閱以及現(xiàn)時(shí)可得的資料顯示，融創(chuàng)中國的資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，預(yù)計(jì)公司的凈負(fù)債率低于100%， 非受限現(xiàn)金短債比大于1， 剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率則低于80%。

除了壓縮債權(quán)融資的規(guī)模，房企也將目光轉(zhuǎn)向了股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以期快速回籠資金、增加流動性。例如，中國金茂旗下公司武漢化資企業(yè)管理咨詢有限公司擬轉(zhuǎn)讓青島方旭置業(yè)有限公司100%的股權(quán)；首開股份全資子公司中晟公司擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式將所持有的天恒文化33%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司控股股東北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司之全資子公司首開資管。

與此同時(shí)，一些房企則通過分拆旗下物業(yè)公司上市獲得融資。例如，越秀地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、朗詩地產(chǎn)等等。此外，也有一些房企通過戰(zhàn)略合作實(shí)現(xiàn)資本鏈接。遠(yuǎn)洋集團(tuán)就是其一，通過與中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，在資本紐帶關(guān)系、金融產(chǎn)品、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、不動產(chǎn)投資、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老六大等領(lǐng)域開展合作。

隨著監(jiān)管環(huán)境日益逼仄，房企不得不多渠道并用，盡量將杠桿控制在“三條紅線”的范圍之內(nèi)。

融資需求擴(kuò)大 宅地集中供應(yīng)考驗(yàn)融資能力

據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年3月為上半年的償債高峰，房企償債規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到1479億元，償債壓力倍增。與之相對應(yīng)的是，自從融資新規(guī)頒布后，新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已成為新常態(tài)。這也意味著，房企的融資缺口仍然較大，融資需求也在不斷擴(kuò)大。

然而，外部的監(jiān)管環(huán)境仍在不斷升級。“五條紅線”之下，2月底市場傳出宅地集中供應(yīng)的消息，即22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地招拍掛將推行“兩集中”新規(guī)。一是集中發(fā)布出讓公告，且原則上全年不得超過3次；二是集中組織出讓活動。

隨后，多地發(fā)文將消息坐實(shí)。例如，青島市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站就顯示，青島市將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。

對房企而言，宅地集中供應(yīng)消息的坐實(shí)無疑為重磅炸彈，打破了原本的土地拓展節(jié)奏。而推地次數(shù)的減少，也極為考驗(yàn)房企的融資能力。在此背景下，房企不得不加速回款，提升現(xiàn)金流的管理，保障財(cái)務(wù)安全。

總體來看，受外部環(huán)境影響，2月境內(nèi)債成為房企融資的主導(dǎo)。放眼3月，各國資本市場的跌宕起伏以及全球流動性波動，也將會對債市持續(xù)產(chǎn)生影響。

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