去年全國大宗交易市場收縮,北京外資成交大幅提升占三成以上

來源：智能家居時間：2021-03-01 19:14

北京市寫字樓。

2020年的全國大宗交易市場不可避免的受到了疫情的影響，全年大宗交易投資市場較2019年歷史高點同比下跌28%。與此同時，在2020年下半年，監(jiān)管層提出三道紅線的要求后，房企也開始釋放更多存量物業(yè)進(jìn)入交易市場，促進(jìn)了多宗大宗交易的成交。但就北京市場而言，全年大宗成交總額達(dá)到470億元，外資投資者在京活躍度持續(xù)逐年提高，外資大宗成交占到北京全年總成交額約35%。

全國大宗交易同比下跌近3成

在疫情的影響下，全國大宗交易市場不同程度的受到一些影響。仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年全年中國大宗交易投資市場取了2038億元人民幣的成交量，較2019年歷史高點同比下跌28%，但仍和2016-2018年2000億左右的年度成交量持平。

如何看待2020年的市場表現(xiàn)呢？仲量聯(lián)行大中華區(qū)研究部總監(jiān)黃志輝告訴《華夏時報》記者，疫情壓力還在持續(xù)，這使得一些業(yè)主為了保證資本流動性，不得不提前處置其商用物業(yè)資產(chǎn)。較往年而言，這為投資者創(chuàng)造了更大的議價空間，同時也吸引了更多買家的參與。另外，中國已早于全球其它市場開始復(fù)蘇，這也使其更具吸引力。

戴德梁行中國區(qū)資本市場部副董事總經(jīng)理劉兵在接受《華夏時報》記者采訪時表示，2020年北京大宗市場的交易量明顯好于預(yù)期，雖然全世界的所有商業(yè)行為都受到疫情的影響，有不同程度的拖慢，但并不是說交易沒有了，只是拖長了交易周期，市場的活躍度并沒有下降。隨著全球貨幣寬松政策的效果顯現(xiàn)和疫苗的普及，預(yù)計2021年市場交易將會非常樂觀。

疫情沖擊下，大宗商品的流動性備受考驗，當(dāng)前情況下，投資者更偏向于哪一類標(biāo)的呢？劉兵分析，投資者更加青睞于有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)或資產(chǎn)包，以及核心區(qū)域有改造增值機(jī)會的資產(chǎn)、地標(biāo)類項目。

黃志輝則表示，投資者仍偏愛核心區(qū)的辦公樓資產(chǎn)，但疫情也讓投資者看到了物流地產(chǎn)的重要性和市場韌性，線上消費的激增使市場對現(xiàn)代化的高標(biāo)倉儲更具依賴性。此外，數(shù)據(jù)中心也成為熱門的另類投資資產(chǎn)，且投資者對數(shù)據(jù)中心的興趣將持續(xù)走高。

外國投資者青睞北京市場

雖然全國總體成交量走低，但不同的城市仍然有不一樣的市場表現(xiàn)。上海、北京、深圳、廣州四個一線城市仍然是投資者的首選投資目的地。

具體到北京市場而言，上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京全年大宗成交總額達(dá)到470億元，雖然低于2019年800億元的峰值，但仍高于2018年的投資總額。分析北京大宗交易的資本來源，2020年外資大宗成交占到全年總成交額約35%，這在多年來由內(nèi)資主導(dǎo)的北京投資市場中極為少見，且顯著高于2019年的30%和2018年的22%，外資投資者在京活躍度持續(xù)逐年提高。

北京市CBD寫字樓。

2020年全年，北京市場上大宗交易亮點不斷。2月份，韓國企業(yè)LG集團(tuán)出售了其位于北京核心區(qū)的LG雙子大廈，交易方為新加坡國資企業(yè)——新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司下屬的全資子公司，交易對價為80億元人民幣，成就了2020年成交金額最高的一宗交易。在投資者對其他市場觀望情緒加重之時，LG雙子座大廈的成交，為市場注入了強(qiáng)心針。4月份，爛尾多年的中弘大廈易手，東銀發(fā)展以33.12億元成交價接手。2020年下半年，黃光裕旗下的北京悅秀城出售，收購方為顥騰投資和境外投資人。

為什么外資仍看好北京投資市場呢？黃志輝分析，盡管疫情帶來諸多壓力與挑戰(zhàn)，北京的GDP在2020年仍然實現(xiàn)了全年正增長，商業(yè)地產(chǎn)市場也顯現(xiàn)復(fù)蘇的跡象；其次，北京的限制政策有效地緩解了未來新增供應(yīng)壓力，使市場健康發(fā)展；第三，北京市場具有強(qiáng)勁的基本面，辦公樓市場有大量穩(wěn)定和多樣化的租戶支撐，新增需求的增長更進(jìn)一步提振了投資者對未來市場的信心，希望購置優(yōu)質(zhì)或極具升值潛力的資產(chǎn)。

2021年有望創(chuàng)新高

大宗交易深受市場環(huán)境的影響，8月底，監(jiān)管層提出三道紅線的要求之后，降低債務(wù)規(guī)模成為房企不得不面對的一大課題。一位房地產(chǎn)從業(yè)人員告訴《華夏時報》記者，為了適應(yīng)監(jiān)管要求，企業(yè)內(nèi)部將現(xiàn)金流放在更重要的位置上，手上閑置的商業(yè)物業(yè)也在考慮出售，進(jìn)行資產(chǎn)盤活。

2020年，很多房企在資金方面都面臨著不小的壓力，一定程度上而言，三道紅線的提出讓更多企業(yè)將握在手中的存量資產(chǎn)推出市場，釋放了很多可售物業(yè)，增加了投資者的選擇，也促進(jìn)了多宗大宗交易的成交。在劉兵看來，開發(fā)商出手固定資產(chǎn)來緩解財務(wù)壓力的現(xiàn)象一直存在，三道紅線是對開發(fā)商更嚴(yán)格的政策，會加速開發(fā)商出售核心資產(chǎn)來美化財務(wù)報表。

黃志輝也表示，這主要是為了降低負(fù)債規(guī)模，使房企更加重視現(xiàn)金流管理和杠桿水平的調(diào)整，同時收縮業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度，改變?nèi)谫Y方式。在這三道紅線上處于不同位置的房企將會采取不同的動作，對現(xiàn)有市場的增量和存量都可能帶來改變。

為了盡快盤活資產(chǎn)回籠資金，股權(quán)出讓項目權(quán)益將會成為開發(fā)商“瘦身”的重要選項之一。

2021年全國大宗交易市場的走勢如何呢？黃志輝分析，盡管壓力與挑戰(zhàn)仍在，但由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)位于全球復(fù)蘇前列，中國對投資者的吸引力還是會維持高位。一些城市的大量供應(yīng)也意味著投資者可能會以更有利的價格收購到資產(chǎn)。北京目前仍處于一個對國內(nèi)外投資者都有利的環(huán)境，預(yù)計交易量將進(jìn)一步攀升。其它一些因素如可交易資產(chǎn)的增多，以及租金的持續(xù)下探，都提升了投資者的議價能力。2021年的投資熱度應(yīng)該不會減弱，北京大宗交易額有機(jī)會創(chuàng)新高。