過來看看，這個(gè)領(lǐng)域北京反超上海成為全國第一！

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-29 11:27

2020年，主要城市的商務(wù)市場(chǎng)受到了疫情的嚴(yán)重打擊，由于國內(nèi)疫情長期處于穩(wěn)定控制之下，各行業(yè)也在復(fù)蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境將比去年有明顯改善，辦公需求的大幅增加成為推動(dòng)全國整體市場(chǎng)增長的核心因素。

由于辦公資產(chǎn)在大宗市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，2021年第一季度內(nèi)地地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)單日成交額超過1億元，共成交27宗，總成交額457億元，較上年同期上升25.7％，環(huán)比上升28.6％。前兩個(gè)季度繼續(xù)保持增長勢(shì)頭。

另外，投資邏輯也沒有改變，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)類商業(yè)地產(chǎn)和綜合體依然受到關(guān)注，2021年度第一季度的房地產(chǎn)成交仍集中在一線城市。在北京和上海，總成交額占八成以上。

值得一提的是，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是一季度的主要買主。也就是說，通過城市更新盤活存量資產(chǎn)，積累經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，成為企業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型的方向。

01.總成交環(huán)比上升，辦公和綜合類為主力

三月份大宗物業(yè)成交受到提振，但一季度全國大宗物業(yè)成交單數(shù)和成交金額均大幅上升。

監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，一季度，中國內(nèi)地大宗商品交易總額為27筆，同比增長17.4％；交易總額為457.1億元，同比增長25.7％。買賣頻繁，平均成交額較去年同期略降6.1％，至16.9億元每筆。第一季度前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，大宗物業(yè)僅成交12宗，總成交金額僅67億元。

第一季度，由于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，外資更看好內(nèi)地投資市場(chǎng)，投資凈額比第一季度增長74％。就具體項(xiàng)目而言，主要外資流入來自鐵獅門和黑石集團(tuán)的收購，收購標(biāo)的資產(chǎn)類型為公寓和物流園。

例如，1月29日，黑石集團(tuán)收購富力地產(chǎn)旗下廣州國際機(jī)場(chǎng)綜合物流園，這是粵港澳大灣區(qū)最大的城市物流園區(qū)，交易總額超過40億元，黑石地產(chǎn)的機(jī)會(huì)型基金將持有廣州國際機(jī)場(chǎng)綜合物流園70％的股權(quán)，富力集團(tuán)全資子公司富力地產(chǎn)將持有其余30％的股權(quán)。這次收購?fù)瓿珊?，黑石集團(tuán)在中國的物流業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大了將近三分之一。

當(dāng)前，全國大宗商品交易類型的主體仍然是寫字樓和綜合型企業(yè)。而且以上兩起外資并購案例，都顯示出外資看好內(nèi)地地產(chǎn)多元化布局以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2.大宗交易聚焦一線，北京領(lǐng)跑全國

根據(jù)主要城市的成交情況來看，京滬兩市繼續(xù)是全國大宗交易的絕對(duì)主力城市，成交總量占全國成交總量的80％以上，其中北京成交總量約213.6億元，占46％，上海成交總量約175.7億元，占37％。

在城市群方面，長三角城市群前2個(gè)月的成交金額遠(yuǎn)超其他城市群，而在3月，京津冀城市群的成交金額迅速攀升。

北京三月份重點(diǎn)城市大宗交易快速升溫，環(huán)比上漲67.9％，綜合類商品成為最受關(guān)注的類型。

在這些交易中，只有佳兆業(yè)收購北京輝耀國際城（長安8號(hào)）項(xiàng)目單筆成交金額達(dá)130億元。成了京津冀的成交主力。佳兆業(yè)于3月25日公告稱，分別從高捷投資、升晴投資和北京誠義豪泰投資收購北京耀輝置業(yè)合計(jì)96.8％的股權(quán)；此次收購也符合佳兆業(yè)的投資發(fā)展戰(zhàn)略，核心城市包括上海陸家嘴、廣州天河區(qū)和深圳中心區(qū)，之后，核心城市CBD的綜合體也加入了旗下。

另外，3月5日中國金茂、首開股份以及高和資本聯(lián)合收購了位于中關(guān)村的啟迪科技大廈，以通過股權(quán)重組和資產(chǎn)增值實(shí)現(xiàn)股權(quán)價(jià)值和資產(chǎn)增值的目標(biāo)，值得注意的是，首開股份“國家隊(duì)”進(jìn)入中關(guān)村，或許標(biāo)志著核心城市商辦更新進(jìn)入了一個(gè)新階段。

03.金融和房地產(chǎn)是最大的買家

進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，一線城市的核心土地資源日益稀缺，越來越多的行業(yè)和企業(yè)希望通過城市更新來盤活存量資產(chǎn)，其中金融和房地產(chǎn)業(yè)是最突出的兩個(gè)行業(yè)。

根據(jù)交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年一季度，全國超過80％的大宗交易均來自金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)，而金融業(yè)仍是首屈一指，占42％。到2020年，金融企業(yè)集中收購總部大樓發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)仍在繼續(xù)，中泰證券、平安信托和百年人壽紛紛在第一季度內(nèi)完成對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公地產(chǎn)的收購。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)在大宗交易市場(chǎng)也比較活躍，黑石集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和佳兆業(yè)集團(tuán)都是通過股權(quán)收購的方式完成了對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的交易。

數(shù)據(jù)中心和工業(yè)／物流是新興熱點(diǎn)，在投資業(yè)態(tài)方面，黑石集團(tuán)從富力地產(chǎn)收購廣州國際機(jī)場(chǎng)綜合物流園、百潤股份從美邦服飾收購旗下子公司模共實(shí)業(yè)100％股權(quán)，這兩項(xiàng)大宗交易在2021年一季度已經(jīng)完成。

以成交總額占比來看，工業(yè)／物流仍處于低位，辦公／研發(fā)辦公及綜合體仍是本季度大宗交易的主要交易品種，占成交總額的77.2％。

2021經(jīng)濟(jì)大環(huán)境將比去年明顯改善，辦公需求的大幅增加仍是推動(dòng)全國整體市場(chǎng)的核心因素，預(yù)計(jì)2021年中的總交易額在2021年中將有更大的增長。與此同時(shí)，伴隨著預(yù)計(jì)供應(yīng)疊加入市延遲的項(xiàng)目規(guī)模，大多數(shù)重點(diǎn)城市仍面臨較大的去化壓力，其去化周期處于近年來的高位。

大型交易在一季度均有環(huán)比增長，一方面現(xiàn)金流充裕的企業(yè)看中了市場(chǎng)窗口期，以較為合理的價(jià)格買進(jìn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能實(shí)現(xiàn)投資長期保值增值。近幾年來，發(fā)行以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已成為企業(yè)融資的重要方式。而在總部經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)效應(yīng)下，企業(yè)應(yīng)對(duì)新形勢(shì)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，重塑企業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行整體性遷移或擴(kuò)租。