2020年上半年，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)成交約884億元。北京、上海表現(xiàn)搶眼，兩地成交額占比達(dá)8成。4個(gè)一線城市占比達(dá)91%。7月30日，戴德梁行在“上半年一線城市大宗交易市場(chǎng)線上分享會(huì)上”發(fā)布了上述數(shù)據(jù)。

從上述會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，四個(gè)一線城市各有千秋，上海房地產(chǎn)大宗交易額占比超5成，而北京首次趕超上海成為外資“新寵”。廣州空置率處于6.7%低位，以穩(wěn)見(jiàn)長(zhǎng)。深圳以旺盛的爆發(fā)力，凈吸納量遙遙領(lǐng)先。

對(duì)于下半年，深圳工業(yè)物業(yè)、北京通州、上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)將成為房地產(chǎn)大宗交易的投資熱點(diǎn)。此外，在疫情影響之下，開發(fā)商為了加速去化商業(yè)存量，大規(guī)模資產(chǎn)包或?qū)㈥懤m(xù)推出市場(chǎng)。

北京趕超上海，成為外資“新寵”

來(lái)自戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)成交約884億元。北京、上海依舊表現(xiàn)搶眼，兩地成交約700億元，成交額占比達(dá)80%。

撐起了內(nèi)地房地產(chǎn)大宗交易“半邊天”的上海成交455億元，占比達(dá)52%。買家自用需求保持強(qiáng)勁，海通證券、上海銀行、TST庭秘密等紛紛落子。

而北京上半年房地產(chǎn)大宗交易成交244億元，同比下降5.45%，市場(chǎng)活躍度整體穩(wěn)定。買家自用需求也很強(qiáng)烈，在上半年錄得的14宗交易中，自用買家占到4宗，貢獻(xiàn)約23%的交易額，超過(guò)去年全年占比。

上半年一二線城市房地產(chǎn)大宗交易額對(duì)比圖

值得關(guān)注的是，在外資吸引力上北京表現(xiàn)不俗，上半年吸引到108億元外資投入，首次趕超上海107億元，成為外資“新寵”。

對(duì)于這個(gè)趨勢(shì)能否延續(xù)下去？戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理劉兵認(rèn)為，外資看好北京從2018年就有所體現(xiàn)。2018年，2019年北京房地產(chǎn)大宗交易外資占比均接近三成。

劉兵表示，之前上海之所以成為外資最重要的投資地，是因?yàn)樵缭?009年，北京寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了高供應(yīng)、高空置率、低租金，外資對(duì)其前景信心不足。而當(dāng)時(shí)上海正好相反，市場(chǎng)空置率不斷下降，相應(yīng)地催生了上海房地產(chǎn)大宗交易的活躍。但是近年來(lái)的情況反過(guò)來(lái)，北京成為全國(guó)最為穩(wěn)定的寫字樓市場(chǎng)，租金最高，空置率長(zhǎng)期保持低位，且租金回報(bào)率高過(guò)上海，外資基金也因此將目光投向北京。

對(duì)此，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事張維閔也認(rèn)為，上海核心區(qū)甲級(jí)寫字樓租金回報(bào)率低于北京是事實(shí)。而未來(lái)5年內(nèi)還有超600萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓入市，相當(dāng)于50%的現(xiàn)有存量，給租賃帶來(lái)壓力。另外，很多境外投資人在上海買過(guò)物業(yè)，開始去其他一線城市和強(qiáng)二線城市尋求投資項(xiàng)目。

不過(guò)，論資產(chǎn)變現(xiàn)或流動(dòng)性而言，張維閔認(rèn)為上海表現(xiàn)優(yōu)于北京，因?yàn)樯虾１徽J(rèn)為是全中國(guó)最為透明，最成熟的大宗物業(yè)成交市場(chǎng)，常常是外資進(jìn)中國(guó)的第一站。此外，它的高流動(dòng)性、開放性的政策也吸引著內(nèi)地基金或自用客戶需求，比如海通證券收購(gòu)綠地黃浦濱江寫字樓、斯凱奇收購(gòu)大虹橋富力物業(yè)。

廣州空置率低，深圳凈吸納量領(lǐng)先

與北京、上海交易額占比8成相比，廣州、深圳房地產(chǎn)大宗交易成交額占比僅為11%，總額超過(guò)100億元，與去年下半年相比下降比較明顯。

但在戴德梁行華中區(qū)資本市場(chǎng)部主管、執(zhí)行董事蘇儉婷看來(lái)，廣州的寫字樓市場(chǎng)極度穩(wěn)健。即使受疫情影響，二季度廣州寫字樓空置率仍處于6.7%的低位，租金也取得一線城市中的最低降幅，表現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)性。又由于各大機(jī)構(gòu)利用粵港澳大灣區(qū)概念加持廣州物業(yè)，近期渣打銀行、上交所、深交所皆落子廣州。

而從深圳來(lái)看，房地產(chǎn)大宗交易上半年成交56億元，同比下降78%，但宗數(shù)同比僅減少2宗，以中小型成交金額為主，平均成交額在5億元左右。不過(guò)，如果不考慮去年同期華僑城大廈及中心城兩宗超大型交易拉高整體成交金額，深圳房地產(chǎn)大宗交易依然活躍。

值得關(guān)注的是，深圳工業(yè)物業(yè)重回房地產(chǎn)大宗交易舞臺(tái)，上半年出現(xiàn)3宗工業(yè)物業(yè)成交，貢獻(xiàn)約21%的交易額，占比超過(guò)去年全年。擁有舊改概念的工業(yè)物業(yè)曾是深圳的投資熱點(diǎn)，在去年交易沉寂后，今年開始恢復(fù)熱度。

如果投資人想乘上粵港澳大灣區(qū)TMT（數(shù)字新媒體產(chǎn)業(yè)）的東風(fēng)，在廣深之間該如何作抉擇？蘇儉婷表示，深圳注重硬件制造及科技創(chuàng)新，而廣州注重線上、虛擬方面，特別是游戲行業(yè)及電商直播。其中全國(guó)TOP3游戲公司有兩家在廣州。在行業(yè)大環(huán)境帶動(dòng)下，相關(guān)區(qū)域的表現(xiàn)也尤為搶眼，如天河區(qū)因受益于游戲產(chǎn)業(yè)，在廣州GDP排名第一。而琶洲在總部集聚效應(yīng)的利好下，吸引了阿里巴巴、唯品會(huì)、小米、國(guó)美等知名企業(yè)進(jìn)駐。由此，琶洲辦公空間的需求與日俱增。未來(lái)或承接珠江新城，成為廣州下一個(gè)CBD。

在戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管、董事陳俊儒看來(lái)，深圳旺盛的需求及增長(zhǎng)動(dòng)力給足投資人對(duì)深圳甲級(jí)寫字樓的去化信心，年輕、有活力的人口結(jié)構(gòu)帶來(lái)的強(qiáng)大消費(fèi)升級(jí)需求與增長(zhǎng)動(dòng)能，亦將刺激零售物業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

陳俊儒進(jìn)一步解釋稱，深圳在很多具有尖端國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)上都有著清晰定位和強(qiáng)勁的民營(yíng)活力，相應(yīng)亦激發(fā)出了可觀的租賃需求。今年上半年深圳甲級(jí)寫字樓14萬(wàn)平方米的凈吸納量已超過(guò)2019年全年，并遙遙領(lǐng)先其他一線城市。例如OPPO廣東移動(dòng)通信整棟租下華潤(rùn)前海大廈T2約10萬(wàn)平方米，今日頭條也擴(kuò)租了深圳灣創(chuàng)新中心近4萬(wàn)平方米，華米科技、京東等高新互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)也紛紛新租或者擴(kuò)租。

大宗物業(yè)投資回報(bào)提高，開發(fā)商將加速去化商業(yè)存量

從上半年房地產(chǎn)大宗交易的物業(yè)類型來(lái)看，辦公/研發(fā)辦公物業(yè)受到買家追捧。另?yè)?jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，零售物業(yè)成交宗數(shù)則有所下滑，從2019下半年的17宗下降至2020上半年的10宗。不過(guò)，今年大宗物業(yè)的投資回報(bào)進(jìn)一步提高，一線城市的辦公及零售物業(yè)的資本化率相對(duì)于2019年平均上升了10%-30%，物流倉(cāng)儲(chǔ)資本化率相對(duì)于2019年平均上升10%-20%。

“雖然疫情對(duì)房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)有所沖擊，但是投資者心態(tài)隨著疫情的消退也發(fā)生了很大變化，市場(chǎng)也在逐步恢復(fù)。”戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平這樣稱。

對(duì)于下半年，預(yù)計(jì)在上海有穩(wěn)定現(xiàn)金流、高出租率的寫字樓項(xiàng)目更受青睞；產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)將受到追捧；自用型買家將成為資產(chǎn)收購(gòu)主力。相比之下，工業(yè)物業(yè)將持續(xù)成為深圳房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)上重要投資熱點(diǎn)。

而在北京，通州或?qū)⒊蔀楸本┓康禺a(chǎn)大宗交易的重要“戰(zhàn)場(chǎng)”。上半年，三峽集團(tuán)正式簽約通州成大廣場(chǎng)，京杭廣場(chǎng)亦將打造成為北京北投愛(ài)琴海購(gòu)物公園，上述房地產(chǎn)大宗交易在通州的頻繁發(fā)生也說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的看好。

葉國(guó)平認(rèn)為，在疫情衍生影響之下，下半年地產(chǎn)融資需求增多、而銀行融資或又相對(duì)緊縮，大家的布局策略也將進(jìn)行一定調(diào)整。可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)內(nèi)資機(jī)構(gòu)將繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，開發(fā)商為了加速去化商業(yè)存量，大規(guī)模資產(chǎn)包或?qū)㈥懤m(xù)推出市場(chǎng)。

新京報(bào)

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