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2008年之前的北京，房價幾乎是呈環(huán)狀分布的：

二環(huán)比三環(huán)貴、三環(huán)比四環(huán)貴、四環(huán)比五環(huán)貴、五環(huán)比六環(huán)貴，無論東、南、西、北部皆是如此。

那時的北京，五環(huán)外的大部分區(qū)域基本還沒任何發(fā)展，甚至四環(huán)外的某些區(qū)域都還很落后。

在當時的北京人看來，只要出了五環(huán)，就不能稱之為“北京”了。“寧要主城一張床，不要郊區(qū)一套房”，是大多數(shù)購房人的共識。

然而，十多年過去了，這個邏輯早已崩潰，因為五環(huán)外衍生出了不少“高端住宅區(qū)”，其房價遠遠超過四環(huán)，甚至是三環(huán)。

以東北部為例：

望京，一個無限接近五環(huán)的地方，在老一輩人眼中，那是妥妥的郊區(qū)，當年的花家地小區(qū)，就是建在一片花椒地之上。此后，人口、樓盤逐漸擴張，而相關(guān)的配套設(shè)施卻沒有跟上來。周邊交通不暢讓望京一度有了“睡城”的名號。

當時沒有地鐵，進城一趟單程需要一個多小時，而且，望京的路都是斜的，像迷宮一樣，方向感稍差一點的人，在望京很容易迷路。

亞洲金融風(fēng)暴之后，韓幣遭遇大貶值，越來越多的韓國人選擇到生活成本更低的中國來創(chuàng)業(yè)。

望京由于離首都機場近，房價也相對便宜，因此備受青睞。隨著時間的推移，越來越多的韓國企業(yè)落戶于此，漸漸地，各種配套都起來了。

現(xiàn)如今，望京的老破小在6-7萬，品質(zhì)高的次新房普遍在8-11萬之間，遠超位置更好的酒仙橋，甚至是東北三環(huán)邊上的三元橋。

當初買了望京的人，現(xiàn)在估計早已身價不菲。

2

北城，靠奧運會而崛起的奧森板塊，因超高綠化率、完善的配套、優(yōu)美的環(huán)境而形成了高端居住區(qū)，板塊內(nèi)二手房價格在8-10萬之間。

再往西，上地、西北旺，八九十年代的老破小，價格都在7-9萬，品質(zhì)好的更不必說。比如：橡樹灣目前均價在9.6萬左右；上地佳園，均價9.3萬。

要知道，上地、西北旺，都在五環(huán)外，從位置上來說，真的是相當偏遠了?？扇思矣挟a(chǎn)業(yè)、有學(xué)區(qū)。

只要有這兩樣在，就算位置再偏，價格也不會低。而且，一旦價格上去了，就很難再下來。五環(huán)外的亦莊也是如此。

我知道，現(xiàn)在很多人依然相信所謂的“地段論”。在過去的2020年，我遇到過不少這樣的粉絲，他們買房只考慮四環(huán)內(nèi)，對外環(huán)依然有很大的偏見。

但孰不知，

四環(huán)內(nèi)的很多區(qū)域，在以前是“香餑餑”，但以后絕對會是“大深坑”。

東邊，無論是東三環(huán)還是東四環(huán)，很多板塊價格還沒五環(huán)高：

東三環(huán)“十里河”板塊，除了“山水文園”之外，基本沒有像樣的住宅；潘家園、團結(jié)湖一帶，都是70-90年代的老破小，價格在5.5-6.6萬之間；國貿(mào)CBD，雖然地段無敵，可奈何房子太不給力，要么是商住公寓形式的住宅（建外soho之流），要么是房齡超過三四十年的老破小，就算有個次新住宅，密度還巨高，戶型也賊差，所以價格基本都不超10萬。

東四環(huán)就更不必說了，五萬多的房子一抓一大把，4-5環(huán)交界處，就更便宜了，比如一號線沿線的四惠東以及7號線沿線的大部分區(qū)域。

如果你在東二、東三環(huán)傳統(tǒng)CBD上班，資金預(yù)算不是很充足但又想上車的話，東三環(huán)（潘家園、團結(jié)湖）、東四環(huán)（一號及7號線沿線）其實真不貴，而且通勤也方便。不過，我是真的不建議你買，這地方絕對是深坑。

南城，位于南三環(huán)邊上的角門、馬家堡、木樨園、宋家莊、大紅門、石榴莊，很多樓盤的價格只有5-6萬，而位于五環(huán)外的亦莊，價格并不比三環(huán)低多少。

3

說了這么多，想表達什么呢？

主要還是以下幾點：

一、現(xiàn)在的樓市已經(jīng)告別了一漲俱漲，一跌俱跌的時代。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能會繼續(xù)那啥，至于垃圾資產(chǎn)，等待它的只有不斷失血。

二、現(xiàn)如今樓市的運行邏輯早已改變，你買房不能只看地段，覺得位置偏就直接放棄。位置偏沒關(guān)系，只要有好的規(guī)劃，只要有產(chǎn)業(yè)、有學(xué)區(qū)，價格分分鐘能秒殺主城，現(xiàn)如今的望京、上地不就是最好的例子嗎？

三、千萬不要認為地段好、有地鐵，房子是次新就能保值增值，去看看豐臺總部基地、首經(jīng)貿(mào)、六里橋你就知道保不保值了。

對于北京這個城市來說，最能穩(wěn)房價的是學(xué)區(qū)，是好學(xué)校，其次是產(chǎn)業(yè)，再然后是城市界面（也可以說是整體規(guī)劃），再再然后才是地鐵。

如今北京的地鐵密度已經(jīng)很高了，五環(huán)大部分區(qū)域都已經(jīng)覆蓋。所以，它對房價的拉動作用就越來越弱。有地鐵，對房價不一定就是利好；無地鐵，也不一定就是利空，

關(guān)鍵還要看有沒有好學(xué)校，這才是北京稀缺資源中的稀缺資源。

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