上海地王的輪盤(pán)賭

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-02-25 07:20

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，地王項(xiàng)目，從拍地伊始的被動(dòng)宣傳，到最后強(qiáng)勁有力的營(yíng)銷(xiāo)手段，地王項(xiàng)目投入高產(chǎn)出大，最好利潤(rùn)、現(xiàn)金流、產(chǎn)品口碑形象三者合一都做起來(lái)。實(shí)在不行，因?yàn)橄迌r(jià)碰了壁，就只能舍棄利潤(rùn)，保住現(xiàn)金流和口碑。

文 | 地產(chǎn)八卦女陳慶

大名鼎鼎的中興路一號(hào)，清盤(pán)了。

回想起這個(gè)超級(jí)地王項(xiàng)目，還記得2016年8月17日，融信鏖戰(zhàn)萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、恒大等18家房企，激戰(zhàn)叫價(jià)了400多輪，最終以110.1億元的價(jià)格拿下地塊?？鄢?5%的自持和5%的保障房之后，可售樓板價(jià)高達(dá)14.27萬(wàn)元/平方米，從而刷新了全國(guó)的單價(jià)地王紀(jì)錄。

與此同時(shí)，當(dāng)時(shí)周邊的萬(wàn)科翡翠雅賓利在地王誕生前的售價(jià)僅為7.5萬(wàn)元/平方米，地王誕生后，萬(wàn)科迅速提價(jià)到9萬(wàn)元/平方米，頗有點(diǎn)“大樹(shù)底下好乘涼”的意思。

然而，地王周邊樓面享受到了利好，地王自身卻陷入了嚴(yán)厲的調(diào)控危機(jī)。自2016年10月全國(guó)大調(diào)控后，融信扛不住了，當(dāng)年12月，融信以53.95億的價(jià)格，將中興路項(xiàng)目49%的股權(quán)與操盤(pán)權(quán)轉(zhuǎn)給了萬(wàn)科。

四年之后，一拖再拖的地王項(xiàng)目化身為“中興路一號(hào)”。由于限價(jià)，中興路一號(hào)以13萬(wàn)元價(jià)格入市，以換取資金回流。如果再算上建造成本、稅費(fèi)、銀行貸款利息等費(fèi)用，中興路項(xiàng)目基本需要賣(mài)到16萬(wàn)/平方米方可實(shí)現(xiàn)盈利。

然而，即便是虧本入市，中興路一號(hào)仍然賣(mài)了將近一年才清盤(pán)——如果不是借著年底的一波行情，如果不是操盤(pán)手勇于割肉，融信萬(wàn)科恐怕至今還陷在這個(gè)葫蘆套里。

有意思的是，除了靜安地王，同期全國(guó)范圍內(nèi)誕生的幾百個(gè)地王，也大都慘淡經(jīng)營(yíng)，有的甚至迄今為止，還深套其中。

有人做了統(tǒng)計(jì)，2016年地王之年，全國(guó)誕生了超350宗總、單價(jià)地王，其中，合肥誕生了32個(gè)，杭州誕生了30個(gè)，南京29個(gè)，天津28個(gè)。

根據(jù)公開(kāi)資料，廈門(mén)和上海地王有半數(shù)虧損，北京和杭州地王有七成虧損。例如南京的河西地王、合肥的濱湖地王，都是虧本入市。

然而，盡管哄搶地王，在調(diào)控不松的當(dāng)下已是明日黃花，但仍有房企前仆后繼。

就在今年2月20日，上海樓市新年第一拍，普陀區(qū)嵐皋路1宗住宅用地出讓?zhuān)罱K成交樓面價(jià)84346元/㎡，而附近在售新盤(pán)，均價(jià)差不多9.6萬(wàn)元/平方米。

這樣的樓面價(jià)，開(kāi)發(fā)商要賣(mài)到12萬(wàn)才能保本。就算考慮這塊地沒(méi)有自持，對(duì)房企投資不形成沉淀，我們?nèi)匀豢梢耘卸ǎ_(kāi)發(fā)商還是在輪盤(pán)賭，以時(shí)間換空間，來(lái)獲取一定利潤(rùn)。

那么，地產(chǎn)公司以高于在售新盤(pán)房?jī)r(jià)的價(jià)格去獲取土地，這是笨嗎？還是一個(gè)少為人知的套路？

事實(shí)上，地王本身，就有著強(qiáng)烈的新聞傳唱度和知名度。有了知名度，開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)公司拿不同的地，就會(huì)有不同的考量，有的項(xiàng)目要出利潤(rùn)，有的項(xiàng)目要出現(xiàn)金流，有的項(xiàng)目要出形象。當(dāng)然，錯(cuò)估形勢(shì)拿地的也在所難免。

例如，2013年，融創(chuàng)以7.3萬(wàn)每平的樓面價(jià)，奪得朝陽(yáng)農(nóng)展館地王，最終做出了北京壹號(hào)院。2014年，方興地產(chǎn)以101億元奪得大寧路地塊，這就是大名鼎鼎的金茂府。自此之后，融創(chuàng)成功晉級(jí)成為高端改善代言人，方興也一舉成名，為此后改名金茂、打造金茂府產(chǎn)品系奠定了基礎(chǔ)，這就是拿地出產(chǎn)品出形象。

而對(duì)于融信來(lái)說(shuō)，當(dāng)初高價(jià)拿中興路地塊，也是為了一炮打響融信品牌，順便為以后的融信產(chǎn)品立標(biāo)桿。只可惜，誤判了形勢(shì)，兩個(gè)月后樓市大調(diào)控，中興路地塊成了融信聲名大噪之地，也成了其滑鐵盧之源。

因此，雖然我也見(jiàn)過(guò)太多地產(chǎn)公司拿地暴雷、不懂本地化，但仍有地產(chǎn)公司愿意高價(jià)拿地，看中的就是地王的暈輪效應(yīng)。

除此之外，還有一些地產(chǎn)公司愿意高價(jià)拿地，更多的原因在于周轉(zhuǎn)。

就好像去年期貨負(fù)油價(jià)，石油白送，最重要的原因就是因?yàn)殂@井沒(méi)法停。地產(chǎn)公司高周轉(zhuǎn)，拿不到地基本就可以退出房地產(chǎn)市場(chǎng)了。所以只要政策、信貸一放開(kāi)地產(chǎn)公司就會(huì)拼命拿地。如果在放開(kāi)時(shí)候不買(mǎi)地，收緊的時(shí)候就更拿不到了。而貸款一提取，后面都是負(fù)債，不建房子補(bǔ)庫(kù)存，就沒(méi)法擴(kuò)大規(guī)模獲取更多的貸款和更多的客戶(hù)，這個(gè)循環(huán)不能停，不然現(xiàn)金流吃緊…...

另外，就跟前面《美人魚(yú)》里所述，拿地王本身就是互相抬身價(jià)，有時(shí)候我拿地王是幫你抬轎，有時(shí)候是你幫我抬轎，就算表面浮虧，周邊房?jī)r(jià)大漲項(xiàng)目提價(jià)，拿地的浮虧，也從友商的提價(jià)抽屜協(xié)議里拿回來(lái)了......因此，就算高價(jià)拿地公司賠了，但是很明顯，很多人都賺了。

更何況，地王輪盤(pán)賭，賭的是運(yùn)氣，是地產(chǎn)周期，君不見(jiàn)，原以為十年都沒(méi)法清盤(pán)的中興路一號(hào)，這不是去年年底突發(fā)了一波行情清盤(pán)了么？

也許，中興路一號(hào)還是那個(gè)中興路一號(hào)，市場(chǎng)卻已經(jīng)不是那個(gè)市場(chǎng)。瘋狂的市場(chǎng)，永遠(yuǎn)就不缺瘋狂的公司。

關(guān)于地產(chǎn)，希望能與大家有更多交流。

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（責(zé)任編輯：冉笑宇）