對于開發(fā)商來說，地王項目，從拍地伊始的被動宣傳，到最后強勁有力的營銷手段，地王項目投入高產出大，最好利潤、現(xiàn)金流、產品口碑形象三者合一都做起來。實在不行，因為限價碰了壁，就只能舍棄利潤，保住現(xiàn)金流和口碑。

文 | 地產八卦女  陳慶

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大名鼎鼎的中興路一號，清盤了。

回想起這個超級地王項目，還記得2016年8月17日，融信鏖戰(zhàn)萬科、保利、華潤、恒大等18家房企，激戰(zhàn)叫價了400多輪，最終以110.1億元的價格拿下地塊?？鄢?5%的自持和5%的保障房之后，可售樓板價高達14.27萬元/平方米，從而刷新了全國的單價地王紀錄。

與此同時，當時周邊的萬科翡翠雅賓利在地王誕生前的售價僅為7.5萬元/平方米，地王誕生后，萬科迅速提價到9萬元/平方米，頗有點“大樹底下好乘涼”的意思。

然而，地王周邊樓面享受到了利好，地王自身卻陷入了嚴厲的調控危機。自2016年10月全國大調控后，融信扛不住了，當年12月，融信以53.95億的價格，將中興路項目49%的股權與操盤權轉給了萬科。

四年之后，一拖再拖的地王項目化身為“中興路一號”。由于限價，中興路一號以13萬元價格入市，以換取資金回流。如果再算上建造成本、稅費、銀行貸款利息等費用，中興路項目基本需要賣到16萬/平方米方可實現(xiàn)盈利。

然而，即便是虧本入市，中興路一號仍然賣了將近一年才清盤——如果不是借著年底的一波行情，如果不是操盤手勇于割肉，融信萬科恐怕至今還陷在這個葫蘆套里。

02

有意思的是，除了靜安地王，同期全國范圍內誕生的幾百個地王，也大都慘淡經營，有的甚至迄今為止，還深套其中。

有人做了統(tǒng)計，2016年地王之年，全國誕生了超350宗總、單價地王，其中，合肥誕生了32個，杭州誕生了30個，南京29個，天津28個。

根據公開資料，廈門和上海地王有半數(shù)虧損，北京和杭州地王有七成虧損。例如南京的河西地王、合肥的濱湖地王，都是虧本入市。

然而，盡管哄搶地王，在調控不松的當下已是明日黃花，但仍有房企前仆后繼。

就在今年2月20日，上海樓市新年第一拍，普陀區(qū)嵐皋路1宗住宅用地出讓，最終成交樓面價84346元/㎡，而附近在售新盤，均價差不多9.6萬元/平方米。

這樣的樓面價，開發(fā)商要賣到12萬才能保本。就算考慮這塊地沒有自持，對房企投資不形成沉淀，我們仍然可以判定，開發(fā)商還是在輪盤賭，以時間換空間，來獲取一定利潤。

03

那么，地產公司以高于在售新盤房價的價格去獲取土地，這是笨嗎？還是一個少為人知的套路？

事實上，地王本身，就有著強烈的新聞傳唱度和知名度。有了知名度，開發(fā)商地產公司拿不同的地，就會有不同的考量，有的項目要出利潤，有的項目要出現(xiàn)金流，有的項目要出形象。當然，錯估形勢拿地的也在所難免。

例如，2013年，融創(chuàng)以7.3萬每平的樓面價，奪得朝陽農展館地王，最終做出了北京壹號院。2014年，方興地產以101億元奪得大寧路地塊，這就是大名鼎鼎的金茂府。自此之后，融創(chuàng)成功晉級成為高端改善代言人，方興也一舉成名，為此后改名金茂、打造金茂府產品系奠定了基礎，這就是拿地出產品出形象。

而對于融信來說，當初高價拿中興路地塊，也是為了一炮打響融信品牌，順便為以后的融信產品立標桿。只可惜，誤判了形勢，兩個月后樓市大調控，中興路地塊成了融信聲名大噪之地，也成了其滑鐵盧之源。

因此，雖然我也見過太多地產公司拿地暴雷、不懂本地化，但仍有地產公司愿意高價拿地，看中的就是地王的暈輪效應。

除此之外，還有一些地產公司愿意高價拿地，更多的原因在于周轉。

就好像去年期貨負油價，石油白送，最重要的原因就是因為鉆井沒法停。地產公司高周轉，拿不到地基本就可以退出房地產市場了。所以只要政策、信貸一放開地產公司就會拼命拿地。如果在放開時候不買地，收緊的時候就更拿不到了。而貸款一提取，后面都是負債，不建房子補庫存，就沒法擴大規(guī)模獲取更多的貸款和更多的客戶，這個循環(huán)不能停，不然現(xiàn)金流吃緊…...

另外，就跟前面《美人魚》里所述，拿地王本身就是互相抬身價，有時候我拿地王是幫你抬轎，有時候是你幫我抬轎，就算表面浮虧，周邊房價大漲項目提價，拿地的浮虧，也從友商的提價抽屜協(xié)議里拿回來了......因此，就算高價拿地公司賠了，但是很明顯，很多人都賺了。

更何況，地王輪盤賭，賭的是運氣，是地產周期，君不見，原以為十年都沒法清盤的中興路一號，這不是去年年底突發(fā)了一波行情清盤了么？

也許，中興路一號還是那個中興路一號，市場卻已經不是那個市場。瘋狂的市場，永遠就不缺瘋狂的公司。

關于地產，希望能與大家有更多交流。

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