地主老趙有塊地要賣，小錢、小孫、小李去競標。 

這塊地不說極品，那也是個上等貨，距陸家嘴2公里遠，是上海虹橋近3年來首次推出的純宅地，沒有一堆的捆綁條件，還不限價，只要市場能接受，拿地后就是賣20萬一平也沒人管你。 

老趙心想，如此寶地，咱設(shè)計了一米高的門檻，招來財大氣粗腿長的小錢、小孫、小李，他們仨同臺對擂，標出個好價錢應(yīng)該不難。 

沒想到進入拍賣環(huán)節(jié)后，只有小錢舉了舉牌，表示這地我要。小孫和小李覺得加五毛太少，加200萬太多，于是不舉。 

你爭我奪的場面沒有，因為三家入圍時報價一致都是底價，所以最終小錢底價拿地，樓面價六萬三一平。這塊地的周邊，二手房單價都在十萬元以上，十五萬的一抓一大把。 

換句話說，小錢薅到了地主家的羊毛。 

沒過多久，衙門請小錢去喝茶。他們懷疑，小錢不是一個人薅羊毛，他聯(lián)合了小孫、小李。 

這就是最近很火的，中海、華潤、萬科主演的《上?！皣鷺恕惫适隆?。  

1 

3月31日，上海出讓虹口一宗地，起拍價34.3億，出讓方式是競價招標。在這之前，還有一輪入圍資格篩選。 

2017年開始，上海執(zhí)行招標掛牌復(fù)合式“評分制”土拍規(guī)則，房企要參與競拍得靠“經(jīng)濟實力”、“項目經(jīng)驗”說話，誰的綜合指標得分高，誰的入圍機會就大。 

如果一宗地有10家參與競拍，獲得入圍資格的可能只有前二或前三名。 

拿這次虹口地塊出讓來說，中海、萬科、華潤、平安、綠城、招商6家參與競標，其中，中海、萬科和華潤的綜合指標得分分別排在第一、第二、第三位，按照規(guī)則成為入圍競標人，參與拍賣環(huán)節(jié)。 

然后，神奇一幕出現(xiàn)了。 

在有競價的情況下，一塊上海市中心的土地奇跡般地底價拍出。中海喜拿地，華潤和萬科只吃瓜不舉牌。 

本來吧，地產(chǎn)圈里的圍標串標就好比隔夜飯，不新鮮，上點演技基本能糊弄過去，但小錢們演都不演，200萬也不給，實在太讓地主生氣了。 

在這特殊的歷史關(guān)口，穩(wěn)定壓倒一切，房價要穩(wěn)、預(yù)期要穩(wěn)、地價要穩(wěn)（中有升）。 

更關(guān)鍵的是要風(fēng)朗氣清。不管一等地還是三等地，總是底價成交，哪家地主受得了？盡管起拍底價設(shè)得不低。 

自從推行復(fù)合式“評分制”，零溢價幾乎成了上海土拍市場的標配。比方說2018年，上海拍出宅地34宗，總建400萬平，攬金833億，綜合溢價約等于0。 

僅有兩宗溢價率高于0，一宗金茂拿的，一宗萬科聯(lián)合體拿的。分別高出多少？ 

說出來海底撈的土豆片都不相信：0.7%和0.13%。 

土拍新規(guī)下，中小房企登滬難，本來巨額的地價和保證金已經(jīng)夠頭疼，再來個復(fù)合打分，一上岸就會被頭部房企尤其是央企、國企按在地板摩擦。 

沒了激烈競爭，面粉自然價低些。 

當然，“房住不炒”拴頭上，市場趨于理性，也是大家捂緊腰包的因素之一。 

漸漸的，寡頭格局就形成了。 

2 

現(xiàn)在，事情起了一些變化。 

每日經(jīng)濟新聞的記者發(fā)現(xiàn)，“圍標”事件發(fā)酵后，4月10日，上海土地市場官網(wǎng)掛出松江區(qū)兩宗地塊的出讓信息，這次有3個明顯的不同：

放寬競拍名額。   

縮短資金凍結(jié)期。

起拍價要求提高。

 之前10進2、3，現(xiàn)在10進6，超過6人不足10人競價的可以進5人，不足5人的直接競價。以前“嚴競嚴進”是怕溢價太高，現(xiàn)在“嚴競寬進”是什么意思？ 

你品。 

而縮短資金凍結(jié)期，由原來的保證金凍結(jié)20天縮短至1天， 參拍房企只要在開拍前一天凍結(jié)，資本沉默時間少了，資金使用效率高了，留給大家的空間自然就大了。 

門檻依然高。但邊上擱了條云梯。 

有人說，一些中型民企登陸上海灘，搶優(yōu)質(zhì)地的機會又來了。 

事實上，那個火光四射的2016年過去4年了，大家一點也不懷念它。 

一個打雞血的年份，全國拍出超340塊單價、總價地王。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年上海拍出23幅地王，平均樓面價34971元/平，平均溢價率高達144%。 

這些地王4年來大部分相繼開盤，清一色低空飛過，貼著樓面價賣。 

葛洲壩拿的青浦地塊，樓面價一平3.2萬，首期開盤時售價4.3萬；建發(fā)寶山顧村項目，拿地5.37萬，一期開盤6.2萬。 

震驚全國的單價地王，可售樓面價14.3萬一平的融信靜安中興地塊，盡管引入萬科合作，也捂了近4年，預(yù)計5月開盤。 

賣多少錢能保本？

這是會計不忍細算的賬。 有媒體統(tǒng)計，2016年誕生的上海地王項目，入市周期最快的花了27個月。 

而當年名噪一時的搶地王小分隊，這幾年基本“熄火”了。 

3 

先說信達。 

2015-2017年，三年內(nèi)花440億八奪地王，被稱為“地王制造機”。 

2016年5月27日，信達聯(lián)合萬科以123.18億拿下杭州總價地王，比起拍價高出60個億。 

2016年6月1日，時隔4天，信達轉(zhuǎn)場上海，在外環(huán)外以58.05億的代價拿地，溢價率超300%。 

都知道央企國企有錢，而信達地產(chǎn)就是錢本身。 

它背后站著一個強大的母公司，中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司，是全國四大資產(chǎn)管理公司之一，另外三家是華融、長城和東方。這四兄弟含著金湯匙出身，由財政部出資成立，央行提供大筆貸款，使命是處置國家的不良資產(chǎn)，主要是四大行的。 

信達資產(chǎn)對應(yīng)接收建行剝離出來的不良資產(chǎn)，信達地產(chǎn)則脫胎于原建設(shè)銀行所屬的房地產(chǎn)開發(fā)實體。 

四兄弟手里，塞滿了證券、期貨、保險、信托、融資租賃以及公、私募基金等金融牌照，資金優(yōu)勢明顯。 

所以，信達地產(chǎn)一入江湖就憑借先天條件，開辟出“金融地產(chǎn)”模式。 

它的字典里，從來沒有差錢二字。 

2016年聯(lián)合萬科拿杭州總價地王時，信達一心往上拱，最后成交價比萬科的預(yù)期高出10個億。 

結(jié)果一拍兩散，萬科決定退出合作，讓員工把朋友圈發(fā)布的喜報都刪了。 

尷尬的是信達勇猛不逢時，地王制造機四處造地王之后，地產(chǎn)滑入下行周期?，F(xiàn)在的信達基本不搶地。 

同期的融信、泰禾，如今也都修身養(yǎng)性了。 

那些年我們一起追過的地王制造機中，唯一還活躍的是龍光。 

4 

4月8日，佛山一宗地塊出讓。 

經(jīng)過2小時、98輪競價之后，龍光以31.52億元的價格斬獲，折合樓面價1.58萬元/㎡，溢價率58.22%。 

在此之前不久，3月30日，佛山禪城出讓一宗涉宅用地，買家同樣是龍光，成交價為4.15億元，溢價率30.92%。 

時間再往回推。 

2月24日，還是佛山，還是龍光。8.83億元代價，龍光拿了佛山南海一宗商住地，溢價率達27.5%。2月26日，轉(zhuǎn)場南寧，龍光33.4億元拿了336.92畝地。 

2020年開局，大家忙著抗疫，龍光忙著拿地。 

這家曾經(jīng)四次斬落深圳地王的粵系房企，看起來勇猛依舊。 

和其它“地王制造機”南征北戰(zhàn)不同，龍光有很強的區(qū)域?qū)傩浴?019年龍光獲取31個項目，按照可售貨值計算，粵港灣大灣區(qū)項目占7成。 

截至2019年底，龍光在大灣區(qū)的土儲總建是2235.74萬平，占到總土儲的61%。其中惠州和東莞占20.3%。 

罩在龍光頭上的另一層屬性，是家族化色彩。 

老板紀海鵬是潮汕人，龍光的創(chuàng)始人除了他，還有其弟紀建德、親戚姚美端、姚耀林。 

有媒體爆過一件趣事，“龍光內(nèi)部高管會議上，大家說著說著，就說起了潮汕話。” 

這些年，為了去家族化，龍光發(fā)動了另一臺機器：人才收割機。 

原泰禾集團副總裁沈力男、融信執(zhí)行董事吳劍、華夏幸福住宅公司總裁傅明磊、綠城CFO馮征，一眾明星高管紛至沓來。 

與此同時，新世界來的陳觀展、招商商置來的毛偉東、龍湖來的胡浩，一茬接一茬地換，短的入職1個月即撤，長的一年。 

地產(chǎn)江湖的資深混混浩南哥告訴內(nèi)幕君，老紀還沒學(xué)會放權(quán)。 

倒是潮汕商幫擅長經(jīng)營人脈這點，紀老板技藝嫻熟，“行賄”原國開行廣東分行行長吳德禮500萬的案子，直通九天后，按下了。  

5 

周期波動之下，像龍光這樣的勇猛表現(xiàn)，危機并存。

前天，“房住不炒”在最高層的會議上被重申，可以預(yù)見，就算《上?！皣鷺恕惫适隆凡皇艿胤酱姡赌切┠?，我們一起追過的地王制造機》也沒有機會重演。

來源：地產(chǎn)風(fēng)聲

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