2020年，中國房地產行業(yè)在經歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場的發(fā)展之道。

金科股份董事長周達從企業(yè)融資“三道紅線”到住房貸款集中度的管理，國家房地產金融調控日趨嚴格。近日，金科股份（000656.SZ）新上任的董事長周達在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn)采訪時表示，“三道紅線影響的不是融資規(guī)模，而是金融機構的資金支持方向。一旦觸達紅線，金融機構可能就會擔心借貸意愿，更多的是認可度的問題和方向問題，是判斷企業(yè)是否穩(wěn)健的標準。”

在談及金科股份在面對“三道紅線”作出的應對措施和取得的成效時，周達稱，金科股份在控制有息負債杠桿水平；以現(xiàn)金和凈利潤為核心，不斷提高經營質效；保證高質量的回款。以2020年金科股份全年銷售回款為例，全年回款約2011億元，同比增長25%，回款率達90%，創(chuàng)三年新高。

在拿地方面，金科股份與戰(zhàn)略合作方合作，轉變傳統(tǒng)拿地方式，提高收并購、一二級聯(lián)動及產業(yè)拿地等多元化拿地方式占比。在融資結構上，持續(xù)優(yōu)化融資結構，加大銀行開發(fā)貸款、信用債等低成本融資的額度和占比，主動控制、壓降實際使用期限短、成本高的非銀行金融機構融資占比。

在一系列的措施下，截至2020年末，金科股份的凈負債率下降近50個百分點至71.84%；剔除預收款后的資產負債率為68.99%；公司期末貨幣資金超435億元，可有效覆蓋短期負債，現(xiàn)金短債比為1.39，公司財務結構持續(xù)優(yōu)化。

“2020年，新冠疫情對全球政治經濟格局影響巨大而深遠，全球經濟全面承壓。但中國經濟韌性極強，GDP首破百萬億大關，經濟增長遠超預期。在此期間，房地產繼續(xù)發(fā)揮了穩(wěn)定器、壓艙石的作用，全年投資增速達7%，商品房銷售面積再創(chuàng)新高?！敝苓_認為，在“房住不炒、租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調下，市場預計保持穩(wěn)定，區(qū)域分化仍將延續(xù)，核心城市仍將好于大部分三四線城市。

以下為澎湃新聞記者對周達的專訪實錄：

澎湃新聞：對2021年樓市的看法？

周達：2020年，新冠疫情對全球政治經濟格局影響巨大而深遠，世界大變局演變加速，動蕩源和風險點顯著增多，全球經濟全面承壓。但我國經濟韌性極強，GDP首破百萬億大關，經濟增長遠超預期。在此期間，房地產繼續(xù)發(fā)揮了穩(wěn)定器、壓艙石的作用，全年投資增速達7%，商品房銷售面積再創(chuàng)新高。

2021年，隨著疫情逐步好轉，全球經濟復蘇，我國經濟也將全面向好。在“房住不炒、租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的主基調下，市場預計保持穩(wěn)定，區(qū)域分化仍將延續(xù)，核心城市仍將好于大部分三四線城市。

澎湃新聞：疫情期間，公司采取了哪些應對措施？

周達：2020年初，新冠疫情對企業(yè)的影響是全方位的。疫情發(fā)生以來，金科一手抓防疫、一手抓復工生產?？挂叻矫娉尚э@著：全集團范圍未出現(xiàn)一起確診病例；疫情期間物業(yè)全員在崗，為全國220多座城市、近800個社區(qū)、600萬業(yè)主的安全健康保駕護航；成立志愿服務隊，13名金科員工馳援武漢火神山醫(yī)院，參與現(xiàn)場消殺、后勤保障、衛(wèi)生保潔、秩序維護等工作，助力打贏新冠疫情阻擊戰(zhàn)，隊員高勇被黨中央、國務院、中央軍委評為 “全國抗擊新冠肺炎疫情先進個人”；公司也在第一時間捐贈現(xiàn)金、物資14次，開展公益行動9次，累計捐贈款物1350萬元。

生產方面，金科采取了一系列措施保障有序復工、做好生產經營。如持續(xù)打造“金科美好+”官方在線購房平臺和數(shù)字案場銷售管理平臺，有效應對疫情沖擊，全年實現(xiàn)銷售金額2233億元，同比增長20%，全口徑銷售金額排名位列全國第16位（較去年上升1位），操盤面積位列第9位；同時積極修煉內功，切實提高精細化管理，強抓回款、搶抓融資，全年實現(xiàn)銷售回款率達90%，融資規(guī)模再創(chuàng)新高。

澎湃新聞：房企紛紛涉足長租、科技、產業(yè)園等新業(yè)務，公司如何看待房企轉型，有看好或者想要涉足的新業(yè)務嗎？另外，2021年公司的戰(zhàn)略布局方向，最看好的區(qū)域和城市，原因是什么？

周達：未來5年地產市場將在總量保持穩(wěn)定的基礎上呈現(xiàn)按年微升趨勢，預計2030年至少達到18萬億元的市場規(guī)模；但規(guī)模化競爭會向差異化競爭轉變，比拼增速的時代已經結束；數(shù)字化在房企價值鏈的各個環(huán)節(jié)滲透，卓越的地產企業(yè)只有捕捉不同階段市場需求、不斷進行多元化產品組合，拓展創(chuàng)新業(yè)務領域，才能獲得穿透市場周期、實現(xiàn)永續(xù)經營的能力。

2020年底，金科正式對外發(fā)布未來五年“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質量發(fā)展戰(zhàn)略，即精耕地產主業(yè)，做強智慧服務，做優(yōu)科技產業(yè)，做實商旅康養(yǎng)；在此基礎上，進一步整合產業(yè)鏈生態(tài)圈，擴大價值提供范圍，提供高品質、多元化的美好生活產品與服務；同時向產業(yè)鏈上下游進行投資布局，實現(xiàn)地產與產業(yè)鏈的雙向賦能，形成生態(tài)協(xié)同的發(fā)展新格局。

新戰(zhàn)略的關鍵是實施“兩轉變、兩升級”：由高速度發(fā)展向高質量發(fā)展轉變，由常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅動模式轉變；由單賽道為主向多賽道協(xié)同發(fā)展升級，由傳統(tǒng)地產向數(shù)智地產及現(xiàn)代服務產業(yè)升級。

具體來看，金科股份將繼續(xù)以發(fā)展民生地產為主體，民生地產與精品住宅相互促進的“雙模驅動、創(chuàng)新發(fā)展”模式，在“周轉效率型”與“品質利潤型”之間形成新的著力點和平衡點，計劃到2025年“品質利潤型”產品銷售收入占比達到30%，并推動創(chuàng)新型業(yè)務發(fā)展如代建業(yè)務、城市更新業(yè)務，挖掘新的利潤增長點。

智慧服務方面，2020年11月，金科智慧服務已正式在港交所上市，成為西部年內最大一筆IPO，截至2月9日收盤，總市值已超過500億港元。未來將繼續(xù)打造以客戶為中心、全國領先的智慧生活服務商，實現(xiàn)業(yè)務規(guī)模高速增長。同時加大布局以大產業(yè)、大健康、大消費為主的“地產+”多元化賽道，進一步提升公司的盈利能力和永續(xù)經營能力。

在產業(yè)鏈生態(tài)圈的打造上，金科將圍繞地產產業(yè)鏈整合要素資源，適度投資新賽道，實現(xiàn)地產與產業(yè)鏈雙向賦能，拓展未來發(fā)展空間。

2021年公司經營的工作方針是：堅決貫徹“四位一體，生態(tài)協(xié)同”高質量發(fā)展戰(zhàn)略，全面推進新戰(zhàn)略和重大改革執(zhí)行落地，重點聚焦投資力、產品力、服務力三大核心競爭力建設，創(chuàng)新力、運營力、銷售力、人才力和資源整合能力五大關鍵能力提升，為公司實施第三個五年計劃謀新局、開新篇。

城市布局上，公司將繼續(xù)圍繞“三圈一帶”“八大城市群”全國化布局和深耕發(fā)展，截至目前已布局國內100多座具備發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質城市，有效應對區(qū)域輪動，不斷提高政策研判的有效性和提升捕捉拿地窗口的能力。

澎湃新聞：“三道紅線”規(guī)則之下，公司有何應對措施，取得了哪些成效。

周達：三道紅線影響的不是融資規(guī)模，而是金融機構的資金支持方向。一旦觸達紅線，金融機構可能就會擔心借貸意愿，更多是認可度的問題和方向問題，是判斷企業(yè)是否穩(wěn)健的標準。一直以來，金科在保持規(guī)模利潤穩(wěn)定增長的同時，也在持續(xù)推進公司財務結構的優(yōu)化，推動公司高質量健康發(fā)展。

具體措施如下：控制有息負債杠桿水平；以現(xiàn)金流和凈利潤為核心，不斷提高經營質效；保證高質量回款。如2020年全年度銷售回款約2011億元，同比增長25%，回款率達90%，創(chuàng)三年新高；積極與戰(zhàn)略合作方合作，轉變傳統(tǒng)拿地方式，提高收并購、一二級聯(lián)動及產業(yè)拿地等多元化拿地方式占比；持續(xù)優(yōu)化融資結構。加大銀行開發(fā)貸款、信用債等低成本融資的額度和占比，主動控制、壓降實際使用期限短、成本高的非銀行金融機構融資占比；做好政策的研判與應對。在一系列措施下，截至2020年末，金科股份凈負債率下降近50個百分點至71.84%；剔除預收款后的資產負債率為68.99%；期末貨幣資金超435億元，可有效覆蓋短期負債，現(xiàn)金短債比為1.39。

來源：澎湃新聞

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