2020年不少中小房企預虧，紛紛通過出售資產(chǎn)、加大營銷來應對，但“以價換量”壓縮了利潤空間，導致計提增加，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　有專家認為，該類房企或可選擇區(qū)域深耕，優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，走精細化發(fā)展道路。

　　三大共因致虧

　　中迪投資預計2020年歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損2.2億元-4.2億元。對預虧原因，公司稱，因國家調(diào)控政策日益趨嚴和疫情的不利因素，公司房地產(chǎn)投資業(yè)務整體處于持續(xù)失血狀態(tài)，公司資金壓力較沉重；各個房地產(chǎn)開發(fā)項目進展不及預期且均發(fā)生了不同程度虧損，部分項目的存貨等資產(chǎn)發(fā)生減值并計提了較大額資產(chǎn)減值準備。

　　云南城投預計2020年歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損23億元-27.5億元。業(yè)績預告披露當晚，交易所即下發(fā)問詢函。公司在2月7日晚的回復函中稱，受竣工結(jié)轉(zhuǎn)面積減少及疫情持續(xù)的影響，公司2020年收入下降；隨著房地產(chǎn)監(jiān)管政策的出臺，融資額下降，成本有所上升，竣工及停工項目增加導致利息費用化金額大幅增加；公司對部分存貨采取了降價促銷策略，全年共計提了10.5億元的存貨減值準備。

　　國創(chuàng)高新也表示，2020年下半年，深圳等地相繼出臺了嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，導致公司在深圳等地的房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)大幅下滑。

　　就目前來看，上述三大因素中，疫情影響仍存在不確定性。行業(yè)調(diào)控則從開年即釋放趨嚴信號，結(jié)合早前住建部“2021年要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表態(tài)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄預計，因城施策將更加深化，熱點城市不排除升級限購限貸的可能性。

　　IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為：“今年涉房貸款分級管理，從房地產(chǎn)行業(yè)供求兩端以降低涉房貸款風險的方式對房企融資加強了管控，加之頻繁調(diào)控，中小房企虧損情況今年或加劇，生存和競爭壓力將更大?！?/p>

　　同時，在“三道紅線”等政策的全面管控下，中小房企的融資成本等不容樂觀。

　　陷“惡性循環(huán)”

　　面對不利因素，各中小房企也積極采取了“補救”措施。

　　中迪投資稱，公司2020年調(diào)整了未來經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，決定對現(xiàn)有各房地產(chǎn)投資項目分階段、分步驟進行全面處置，并不再獲取新的房地產(chǎn)開發(fā)類項目，退出現(xiàn)有的房地產(chǎn)二級開發(fā)領域。

　　中國證券報記者在翻閱不少中小房企業(yè)績預告時發(fā)現(xiàn)，有些“補救”措施卻讓房企陷入了“惡性循環(huán)”的圈子。

　　國創(chuàng)高新提及，在行業(yè)調(diào)控和疫情兩大因素影響下，為應對激烈的市場競爭，公司適當提高了經(jīng)紀人分傭比例，增加了公司經(jīng)營成本，導致公司房地產(chǎn)中介服務業(yè)務經(jīng)營業(yè)績同比出現(xiàn)大幅下滑。

　　云南城投稱，2020年8月以后，隨著對房地產(chǎn)資金監(jiān)測加強和房地產(chǎn)融資“三道紅線”規(guī)定的出臺，大部分房企都面臨融資環(huán)境整體緊縮、債務違約風險上升的壓力，緩拿地、去化土儲、快促銷、以價換量成為房企降杠桿的主要手段。在此背景下，公司為了加快回款，參考市場售價并結(jié)合項目自身銷售計劃，對部分存貨采取了降價促銷策略，全年共計提了10.5億元存貨減值準備。

　　銷售回款作為房企最為直接的資金來源，且在去化壓力下，房企多采取營銷去化方式，但這一措施并不全面樂觀。比如，對于2020年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下降的原因，沙河股份提及，受2020年疫情影響，項目銷售不及預期，為提高銷售量，公司加大銷售推廣力度，銷售費用同比增加等。

　　轉(zhuǎn)型或精耕區(qū)域

　　當前行業(yè)分化愈加明顯，中小房企如何求得生存？

　　“除可以和頭部房企合作外，自身更要加快轉(zhuǎn)型，以專業(yè)化、精深化來謀求生存與發(fā)展。”柏文喜認為。

　　陳霄則認為，對于這類房企，更要做好區(qū)域深耕，優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，走精細化發(fā)展道路。

　　“重點城市群及核心一二線城市長期需求更具韌性，抓住結(jié)構(gòu)性機遇或?qū)⒊赏苿悠錁I(yè)績增長的重要手段。行業(yè)正逐漸從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉(zhuǎn)變，產(chǎn)品、服務、運營、管理等方面的自我提升，將成房企有效競爭的根本所在?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水告訴中國證券報記者。

來源：中國證券報

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