中小房企上市道阻且長(zhǎng),房企程式化擴(kuò)張“三板斧”失靈

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-06-02 09:01

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

后疫情時(shí)代，一批還在謀求擴(kuò)張的中小房企呈現(xiàn)出辛酸百態(tài)，有人徹夜未能眠，有人星夜“趕科場(chǎng)”。

近日大唐地產(chǎn)再戰(zhàn)港股IPO失利，招股書又一次期滿失效；但同時(shí)仍有小房企摩拳擦掌，試圖搭上穿越寒冬的資本列車，比如總部位于成都的房企合能集團(tuán)，目前正與投行密切接觸，籌備赴港上市。

沖千億、遷總部、謀上市成為標(biāo)準(zhǔn)化的房企擴(kuò)張三板斧后，短短數(shù)年間至少有超過(guò)20家房企從全國(guó)各地奔赴上海建立新總部，其中不乏成功者，有房企僅用3年時(shí)間把銷售額從100多億做到了1000多億。目前百?gòu)?qiáng)房企中至少有30家總部位于上海。

但更多行動(dòng)慢了一拍的房企，并沒(méi)有撞上合適的發(fā)展時(shí)機(jī)，受疫情影響也更大。

已經(jīng)程式化的小房企擴(kuò)張方式，似乎也已失效。

擴(kuò)張難

“疫情以后公司的發(fā)展完全停滯，老板現(xiàn)在一定很后悔當(dāng)初的決定?！币患胰ツ臧压究偛堪徇w到上海大虹橋商務(wù)區(qū)的房企中層李丹（應(yīng)受訪者要求化名）告訴界面新聞?dòng)浾?，公司?jīng)歷一番折騰，可能還不如當(dāng)初不搬總部。

李丹透露，盡管某些榜單上顯示該房企今年前4個(gè)月有幾十億的銷售額，但實(shí)際的銷售額只有3億-4億，此外疫情發(fā)生以后公司拿地的節(jié)奏完全被打亂，幾乎不再有新增土儲(chǔ)。

李丹親歷過(guò)老板決定搬總部前的猶豫期?！袄习鍘啄昵暗缴虾？疾炝艘惶?，看到中梁2015年還是100多億的銷售額，到2018年就破千億了，當(dāng)時(shí)很震驚也很羨慕，回來(lái)以后就決定學(xué)習(xí)中梁，但這是一個(gè)特別巨大的工程。”

一家地方小房企的轉(zhuǎn)型需要耗費(fèi)大量精力和資金，“老板考慮過(guò)很久，家族內(nèi)部也有反對(duì)意見(jiàn)，最后結(jié)果有可能好、有可能壞，老板都需要承受”。

“以前大家總喜歡談總部搬到上海的好處，比如融資、人才和合作資源等，但一切事物都是雙刃劍?！崩畹ふf(shuō)。

目前該房企多方面陷入困境。李丹分析，根源還是公司仍高度依賴原有地方上的關(guān)系，到上海后新增資源不足?！肮粳F(xiàn)金流現(xiàn)在非常緊張，過(guò)去的融資渠道是原來(lái)地方上的信托公司和當(dāng)?shù)劂y行，現(xiàn)在來(lái)到上海以后還沒(méi)上市，也不能發(fā)債，太缺乏融資渠道了?！?/p>

其次是拿地戰(zhàn)略失誤，該房企去年想要沖擊規(guī)模，盲目拿了一批高價(jià)地，現(xiàn)在銷售困難。

去年起，一些實(shí)力雄厚的大房企已經(jīng)主動(dòng)退出了一些公開(kāi)土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向舊改和收并購(gòu)，去尋找更便宜的土地，世茂和旭輝是其中的典型代表。

而土拍市場(chǎng)上，一群規(guī)模訴求強(qiáng)烈的中小房企激烈廝殺，即便明知不掙錢也要把地塊拿下。

“疫情發(fā)生后，很多大房企的項(xiàng)目都能打折賣，而我們的項(xiàng)目拿地不便宜，沒(méi)有打折空間，非常難賣出去，今年幾個(gè)億的銷售還是靠賣老項(xiàng)目掙的?！崩畹しQ。

第三，“人才戰(zhàn)略”未必是萬(wàn)能的，大規(guī)模人員換血也帶來(lái)不少困擾。

李丹表示，公司在搬總部前曾多次清洗老人，挖來(lái)知名黑馬房企的職業(yè)經(jīng)理人，磨合期較為痛苦，企業(yè)文化需要徹底重建，人與人之間的信任不足，貪腐問(wèn)題嚴(yán)重。

在業(yè)務(wù)發(fā)展停滯后，公司現(xiàn)在陷入嚴(yán)重內(nèi)耗和人事斗爭(zhēng)，老板專門成立審計(jì)部門抓貪腐，也對(duì)一些新請(qǐng)來(lái)的職業(yè)經(jīng)理人失去耐心，總裁換過(guò)兩次，副總裁也換過(guò)兩撥人了，很多職業(yè)經(jīng)理人沒(méi)過(guò)試用期就離開(kāi)。

去年把總部搬到上海時(shí)公司還充滿希望，現(xiàn)在上市夢(mèng)顯得很遙遠(yuǎn)，眼前的問(wèn)題是活下去?！澳壳肮菊趯で蟊灰患?0強(qiáng)閩系房企收購(gòu)，有可能是整體收購(gòu)，也有可能是項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)?！崩畹しQ。

上市難

即便把規(guī)模數(shù)據(jù)做了上去，忐忑地向港交所遞了表，結(jié)果很多房企又開(kāi)始了心累的“排隊(duì)”，眼看這條隊(duì)伍越來(lái)越長(zhǎng)，失效的招股書也越摞越高。

截至2020年5月底，在港交所排隊(duì)等待的房企有十余家，包括海倫堡、奧山控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、三巽控股、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、鵬潤(rùn)控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、實(shí)地地產(chǎn)等，安徽的文一地產(chǎn)、成都的合能集團(tuán)、浙江的祥生地產(chǎn)也傳出要赴港上市。

萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際已經(jīng)四次IPO失敗，海倫堡地產(chǎn)、奧山控股、大唐地產(chǎn)已經(jīng)兩度失利，三巽控股、港龍地產(chǎn)也都經(jīng)歷了一次招股書失效。

招股書大面積失效的情況在內(nèi)地房企赴港上市的歷史上還是頭一次。

這些房企又大致可以分為兩類，一類是自身核心指標(biāo)不符合港交所要求，如負(fù)債率偏高、盈利能力不足、土儲(chǔ)不夠等。

另一類則是自身財(cái)務(wù)指標(biāo)還不錯(cuò)，但是被地產(chǎn)板塊的整體弱勢(shì)拖累了。

一家目前還在上市排隊(duì)中的房企內(nèi)部人士告訴界面新聞?dòng)浾?，房地產(chǎn)企業(yè)在港股并不是特別受歡迎，不僅整體估值偏低，就是上市進(jìn)度也要讓位于一些熱門行業(yè)，比如生物、醫(yī)藥、科技和互聯(lián)網(wǎng)。受國(guó)際環(huán)境影響，中概股紛紛重設(shè)上市路徑，部分企業(yè)從美股退市后轉(zhuǎn)投港股，部分中國(guó)企業(yè)則直接放棄赴美上市來(lái)到港股。

“原本以為疫情后及時(shí)遞表就會(huì)被優(yōu)先處理，結(jié)果前面有更多優(yōu)勢(shì)行業(yè)企業(yè)‘插隊(duì)’，我們只能繼續(xù)等下去?！鄙鲜鰞?nèi)部人士稱。

原本企業(yè)撬動(dòng)杠桿擴(kuò)張后，及時(shí)上市融資回血，才能形成正向循環(huán)，結(jié)果這批企業(yè)在上市這一步卡殼了，后續(xù)的融資便全都跟不上。

而為了進(jìn)一步優(yōu)化招股書數(shù)據(jù)，這些房企還必須硬著頭皮繼續(xù)在土拍市場(chǎng)上廝殺。

這又是一場(chǎng)賭博，今年的去化如果不好、存貨增加，將帶來(lái)巨大的資金壓力。

今年進(jìn)入5月以后，土拍市場(chǎng)持續(xù)回溫，長(zhǎng)三角三線城市土拍又重現(xiàn)超過(guò)100%的溢價(jià)率。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心，目前土地價(jià)格上漲之勢(shì)顯著，高價(jià)地的盈利空間進(jìn)一步收窄。部分房企受疫情影響銷售回款又不暢，這些企業(yè)的現(xiàn)金流有多緊張可想而知。

沒(méi)有退路

失敗案例的出現(xiàn)并沒(méi)有阻礙小房企們尋求上市的步伐。

小房企困境的實(shí)質(zhì)是地產(chǎn)金融化、資本化趨勢(shì)的一步步增強(qiáng)，小房企的融資渠道越來(lái)越緊，融資成本飛速上漲，如果不去擁抱資本，就會(huì)被活活渴死。

過(guò)去幾年間，成功搭上資本列車的房企有很多。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，把總部搬到上海的閩系房企有旭輝、陽(yáng)光城、融信、正榮、禹洲、中駿、三盛等，蘇浙系房企有新城、中梁、祥生、中南、弘陽(yáng)、港龍等，川渝系房企有協(xié)信、東原、藍(lán)光等。

這其中不乏被很多小房企視為榜樣的成功企業(yè)，比如旭輝、中梁、正榮、融信等，一名職業(yè)經(jīng)理人向記者表示，這幾家房企的中高層在新來(lái)上海的小房企那里非常受歡迎，是挖人首選。

2018年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最大的赴港上市潮，至今成功上市的房企已有13家，無(wú)論后續(xù)發(fā)展如何，它們大部分都通過(guò)上市提升了國(guó)際評(píng)級(jí)、拓寬了融資渠道，維持資金鏈保證了自身生存。

如今潮水漸退。2020年前5個(gè)月，僅有來(lái)自東莞的匯景控股一家房企于1月16日成功掛牌上市，成為2020年首個(gè)登陸港交所的房企，從2019年4月首次遞交招股說(shuō)明書算起，時(shí)長(zhǎng)約為9個(gè)月。

短短幾年間，風(fēng)光不再甚至瀕臨破產(chǎn)的房企也有很多。

2019年，寧波銀億集團(tuán)的百億銀團(tuán)貸款未能獲批，陷入斷貸危機(jī)，當(dāng)年6月正式申請(qǐng)破產(chǎn)重整；2019年，廣東頤和地產(chǎn)現(xiàn)金流動(dòng)性惡化，債券違約，被監(jiān)管局出函警告，出現(xiàn)斷貸危機(jī)；2019年，總部位于上海的三盛宏業(yè)向員工發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品均未還本付息，高管私自兌付理財(cái)轉(zhuǎn)走資金，引爆財(cái)務(wù)危機(jī)，員工討債、全國(guó)項(xiàng)目大面積停滯。

2019年12月，福晟爆發(fā)的債務(wù)危機(jī)將房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)感推向高潮。

世茂的入場(chǎng)收購(gòu)，也讓行業(yè)出現(xiàn)了難得一見(jiàn)的“大魚吃大魚”現(xiàn)象。在福晟擴(kuò)張最猛的2017年，其新增貨值曾排到全國(guó)房企第7名，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了銷售額的排名，當(dāng)年新增貨值3199億元。但高位瘋狂拿地導(dǎo)致福晟償債壓力巨大，危機(jī)全面爆發(fā)，地產(chǎn)行業(yè)“土儲(chǔ)決定論”失靈。

緊隨其后，協(xié)信也爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，被傳出和陽(yáng)光城密切接觸商討收購(gòu)事宜，今年4月，收購(gòu)案塵埃落定，協(xié)信地產(chǎn)第一大股東變更為了新加坡城市發(fā)展有限公司。

疫情之后，泰禾成為又一家出現(xiàn)資金鏈困難的千億規(guī)模房企，目前正在嘗試引入戰(zhàn)投。

房地產(chǎn)行業(yè)的“頭部效應(yīng)”仍在增加，行業(yè)整合愈發(fā)頻繁。小房企們向后退一步也是懸崖萬(wàn)丈，因此即便知道此刻不是上市的好時(shí)機(jī)，仍然趕著去排隊(duì)，資本市場(chǎng)的大門正在緩慢關(guān)閉。

留給這類小房企的時(shí)間，真的不多了。

來(lái)源：界面新聞記者 | 馬一凡