后疫情時代，一批還在謀求擴張的中小房企呈現(xiàn)出辛酸百態(tài)，有人徹夜未能眠，有人星夜“趕科場”。

近日大唐地產(chǎn)再戰(zhàn)港股IPO失利，招股書又一次期滿失效；但同時仍有小房企摩拳擦掌，試圖搭上穿越寒冬的資本列車，比如總部位于成都的房企合能集團，目前正與投行密切接觸，籌備赴港上市。

沖千億、遷總部、謀上市成為標準化的房企擴張三板斧后，短短數(shù)年間至少有超過20家房企從全國各地奔赴上海建立新總部，其中不乏成功者，有房企僅用3年時間把銷售額從100多億做到了1000多億。目前百強房企中至少有30家總部位于上海。

但更多行動慢了一拍的房企，并沒有撞上合適的發(fā)展時機，受疫情影響也更大。

已經(jīng)程式化的小房企擴張方式，似乎也已失效。

擴張難

“疫情以后公司的發(fā)展完全停滯，老板現(xiàn)在一定很后悔當(dāng)初的決定?！币患胰ツ臧压究偛堪徇w到上海大虹橋商務(wù)區(qū)的房企中層李丹（應(yīng)受訪者要求化名）告訴界面新聞記者，公司經(jīng)歷一番折騰，可能還不如當(dāng)初不搬總部。

李丹透露，盡管某些榜單上顯示該房企今年前4個月有幾十億的銷售額，但實際的銷售額只有3億-4億，此外疫情發(fā)生以后公司拿地的節(jié)奏完全被打亂，幾乎不再有新增土儲。

李丹親歷過老板決定搬總部前的猶豫期。“老板幾年前到上?？疾炝艘惶耍吹街辛?015年還是100多億的銷售額，到2018年就破千億了，當(dāng)時很震驚也很羨慕，回來以后就決定學(xué)習(xí)中梁，但這是一個特別巨大的工程。”

一家地方小房企的轉(zhuǎn)型需要耗費大量精力和資金，“老板考慮過很久，家族內(nèi)部也有反對意見，最后結(jié)果有可能好、有可能壞，老板都需要承受”。

“以前大家總喜歡談總部搬到上海的好處，比如融資、人才和合作資源等，但一切事物都是雙刃劍。”李丹說。

目前該房企多方面陷入困境。李丹分析，根源還是公司仍高度依賴原有地方上的關(guān)系，到上海后新增資源不足。“公司現(xiàn)金流現(xiàn)在非常緊張，過去的融資渠道是原來地方上的信托公司和當(dāng)?shù)劂y行，現(xiàn)在來到上海以后還沒上市，也不能發(fā)債，太缺乏融資渠道了?！?/p>

其次是拿地戰(zhàn)略失誤，該房企去年想要沖擊規(guī)模，盲目拿了一批高價地，現(xiàn)在銷售困難。

去年起，一些實力雄厚的大房企已經(jīng)主動退出了一些公開土拍市場的競爭，轉(zhuǎn)向舊改和收并購，去尋找更便宜的土地，世茂和旭輝是其中的典型代表。

而土拍市場上，一群規(guī)模訴求強烈的中小房企激烈廝殺，即便明知不掙錢也要把地塊拿下。

“疫情發(fā)生后，很多大房企的項目都能打折賣，而我們的項目拿地不便宜，沒有打折空間，非常難賣出去，今年幾個億的銷售還是靠賣老項目掙的?！崩畹しQ。

第三，“人才戰(zhàn)略”未必是萬能的，大規(guī)模人員換血也帶來不少困擾。

李丹表示，公司在搬總部前曾多次清洗老人，挖來知名黑馬房企的職業(yè)經(jīng)理人，磨合期較為痛苦，企業(yè)文化需要徹底重建，人與人之間的信任不足，貪腐問題嚴重。

在業(yè)務(wù)發(fā)展停滯后，公司現(xiàn)在陷入嚴重內(nèi)耗和人事斗爭，老板專門成立審計部門抓貪腐，也對一些新請來的職業(yè)經(jīng)理人失去耐心，總裁換過兩次，副總裁也換過兩撥人了，很多職業(yè)經(jīng)理人沒過試用期就離開。

去年把總部搬到上海時公司還充滿希望，現(xiàn)在上市夢顯得很遙遠，眼前的問題是活下去。“目前公司正在尋求被一家30強閩系房企收購，有可能是整體收購，也有可能是項目股權(quán)收購?！崩畹しQ。

上市難

即便把規(guī)模數(shù)據(jù)做了上去，忐忑地向港交所遞了表，結(jié)果很多房企又開始了心累的“排隊”，眼看這條隊伍越來越長，失效的招股書也越摞越高。

截至2020年5月底，在港交所排隊等待的房企有十余家，包括海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽控股、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、實地地產(chǎn)等，安徽的文一地產(chǎn)、成都的合能集團、浙江的祥生地產(chǎn)也傳出要赴港上市。

萬創(chuàng)國際已經(jīng)四次IPO失敗，海倫堡地產(chǎn)、奧山控股、大唐地產(chǎn)已經(jīng)兩度失利，三巽控股、港龍地產(chǎn)也都經(jīng)歷了一次招股書失效。

招股書大面積失效的情況在內(nèi)地房企赴港上市的歷史上還是頭一次。

這些房企又大致可以分為兩類，一類是自身核心指標不符合港交所要求，如負債率偏高、盈利能力不足、土儲不夠等。

另一類則是自身財務(wù)指標還不錯，但是被地產(chǎn)板塊的整體弱勢拖累了。

一家目前還在上市排隊中的房企內(nèi)部人士告訴界面新聞記者，房地產(chǎn)企業(yè)在港股并不是特別受歡迎，不僅整體估值偏低，就是上市進度也要讓位于一些熱門行業(yè)，比如生物、醫(yī)藥、科技和互聯(lián)網(wǎng)。受國際環(huán)境影響，中概股紛紛重設(shè)上市路徑，部分企業(yè)從美股退市后轉(zhuǎn)投港股，部分中國企業(yè)則直接放棄赴美上市來到港股。

“原本以為疫情后及時遞表就會被優(yōu)先處理，結(jié)果前面有更多優(yōu)勢行業(yè)企業(yè)‘插隊’，我們只能繼續(xù)等下去?！鄙鲜鰞?nèi)部人士稱。

原本企業(yè)撬動杠桿擴張后，及時上市融資回血，才能形成正向循環(huán)，結(jié)果這批企業(yè)在上市這一步卡殼了，后續(xù)的融資便全都跟不上。

而為了進一步優(yōu)化招股書數(shù)據(jù)，這些房企還必須硬著頭皮繼續(xù)在土拍市場上廝殺。

這又是一場賭博，今年的去化如果不好、存貨增加，將帶來巨大的資金壓力。

今年進入5月以后，土拍市場持續(xù)回溫，長三角三線城市土拍又重現(xiàn)超過100%的溢價率。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心，目前土地價格上漲之勢顯著，高價地的盈利空間進一步收窄。部分房企受疫情影響銷售回款又不暢，這些企業(yè)的現(xiàn)金流有多緊張可想而知。

沒有退路

失敗案例的出現(xiàn)并沒有阻礙小房企們尋求上市的步伐。

小房企困境的實質(zhì)是地產(chǎn)金融化、資本化趨勢的一步步增強，小房企的融資渠道越來越緊，融資成本飛速上漲，如果不去擁抱資本，就會被活活渴死。

過去幾年間，成功搭上資本列車的房企有很多。

據(jù)不完全統(tǒng)計，把總部搬到上海的閩系房企有旭輝、陽光城、融信、正榮、禹洲、中駿、三盛等，蘇浙系房企有新城、中梁、祥生、中南、弘陽、港龍等，川渝系房企有協(xié)信、東原、藍光等。

這其中不乏被很多小房企視為榜樣的成功企業(yè)，比如旭輝、中梁、正榮、融信等，一名職業(yè)經(jīng)理人向記者表示，這幾家房企的中高層在新來上海的小房企那里非常受歡迎，是挖人首選。

2018年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了最大的赴港上市潮，至今成功上市的房企已有13家，無論后續(xù)發(fā)展如何，它們大部分都通過上市提升了國際評級、拓寬了融資渠道，維持資金鏈保證了自身生存。

如今潮水漸退。2020年前5個月，僅有來自東莞的匯景控股一家房企于1月16日成功掛牌上市，成為2020年首個登陸港交所的房企，從2019年4月首次遞交招股說明書算起，時長約為9個月。

短短幾年間，風(fēng)光不再甚至瀕臨破產(chǎn)的房企也有很多。

2019年，寧波銀億集團的百億銀團貸款未能獲批，陷入斷貸危機，當(dāng)年6月正式申請破產(chǎn)重整；2019年，廣東頤和地產(chǎn)現(xiàn)金流動性惡化，債券違約，被監(jiān)管局出函警告，出現(xiàn)斷貸危機；2019年，總部位于上海的三盛宏業(yè)向員工發(fā)行理財產(chǎn)品均未還本付息，高管私自兌付理財轉(zhuǎn)走資金，引爆財務(wù)危機，員工討債、全國項目大面積停滯。

2019年12月，福晟爆發(fā)的債務(wù)危機將房地產(chǎn)行業(yè)的危機感推向高潮。

世茂的入場收購，也讓行業(yè)出現(xiàn)了難得一見的“大魚吃大魚”現(xiàn)象。在福晟擴張最猛的2017年，其新增貨值曾排到全國房企第7名，遠遠超過了銷售額的排名，當(dāng)年新增貨值3199億元。但高位瘋狂拿地導(dǎo)致福晟償債壓力巨大，危機全面爆發(fā)，地產(chǎn)行業(yè)“土儲決定論”失靈。

緊隨其后，協(xié)信也爆發(fā)債務(wù)危機，被傳出和陽光城密切接觸商討收購事宜，今年4月，收購案塵埃落定，協(xié)信地產(chǎn)第一大股東變更為了新加坡城市發(fā)展有限公司。

疫情之后，泰禾成為又一家出現(xiàn)資金鏈困難的千億規(guī)模房企，目前正在嘗試引入戰(zhàn)投。

房地產(chǎn)行業(yè)的“頭部效應(yīng)”仍在增加，行業(yè)整合愈發(fā)頻繁。小房企們向后退一步也是懸崖萬丈，因此即便知道此刻不是上市的好時機，仍然趕著去排隊，資本市場的大門正在緩慢關(guān)閉。

留給這類小房企的時間，真的不多了。

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