后疫情時(shí)代，全球哪些地方的房產(chǎn)最值得投資？

第一財(cái)經(jīng)

作者：吳將    責(zé)編：盛媛

不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，由于普遍的低利率政策和強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，2021年全球樓市料將繼續(xù)火熱，但真實(shí)漲幅未必能超過2020年。

2020年，新冠肺炎疫情令全球不少資產(chǎn)都經(jīng)歷劇烈波動(dòng)，然而全球樓市卻異常堅(jiān)挺，尤其是歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)的房?jī)r(jià)漲幅更是創(chuàng)下數(shù)年來之最。

惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)公司（Fitch Ratings）在近日發(fā)布的《2021年全球住房與抵押貸款展望》報(bào)告中表示，新冠肺炎疫情雖然使得人們的日常生活受到巨大影響，但由于全球各政府、央行提供了足夠多的經(jīng)濟(jì)與貨幣政策支持，使2020年多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)保持著穩(wěn)定上漲。

那么2021年，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還能持續(xù)去年的火爆呢？

貝萊德（BlackRock）近日一項(xiàng)針對(duì)200多個(gè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，有意對(duì)房地產(chǎn)類資產(chǎn)增持或保持現(xiàn)狀的機(jī)構(gòu)占了約9成，只有不到10%的機(jī)構(gòu)表示將會(huì)減持。

多數(shù)行業(yè)專家和海外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均向第一財(cái)經(jīng)記者表示，由于普遍的低利率政策和強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，2021年全球樓市料將繼續(xù)火熱，但考慮到疫情發(fā)展仍存不確定性，以及超量經(jīng)濟(jì)刺激政策帶來的通貨膨脹，今年房?jī)r(jià)的真實(shí)漲幅未必能超過2020年。

北美房?jī)r(jià)能否繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)上漲

盡管2020年美國(guó)的紐約、洛杉磯等幾個(gè)特大城市的房?jī)r(jià)確實(shí)遭到了疫情不小的沖擊，但整體而言，美國(guó)的房?jī)r(jià)漲速卻是近年來之最。

1月底公布的美國(guó)S&P/CS20大城市房?jī)r(jià)指數(shù)年率為9.1%，錄得自2014年中期以來的最高值。美國(guó)房地產(chǎn)咨詢公司Zillow的數(shù)據(jù)也顯示，2020年12月美國(guó)住宅房?jī)r(jià)的中位數(shù)已攀升至26.6萬美元的歷史新高，同比上漲8.4%。

不過，對(duì)于今年美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，不同機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)差距較大。

Zillow公司對(duì)于2021年的美國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)就顯得十分樂觀，其預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)中位數(shù)將繼續(xù)上漲10%之多；而美國(guó)房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站Realtor的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑爾（Danielle Hale）則認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)很高，雖然抵押貸款利率處于歷史地位，同時(shí)需求強(qiáng)勁，但價(jià)格上漲必然會(huì)給買家的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力帶來挑戰(zhàn)，因此他認(rèn)為2021年的漲幅應(yīng)該會(huì)在5.7%左右，不如去年；相比之下，惠譽(yù)國(guó)際的預(yù)測(cè)顯得更為保守，其預(yù)期的漲幅只有1%~3%。

亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人、董事會(huì)執(zhí)行主席奇米爾（Georg Chmiel）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，創(chuàng)紀(jì)錄的低利率將繼續(xù)刺激市場(chǎng)需求，“千禧一代”現(xiàn)在也已到了購房年齡，疫情又使得不少高薪崗位可以居家辦公從而增加了置換的需求，而住宅供應(yīng)方面，又因?yàn)槎喾N原因一時(shí)難以跟上。

他預(yù)計(jì)：“今年美國(guó)樓市將延續(xù)去年的擴(kuò)張趨勢(shì)，但速度可能有所回落，因?yàn)椴糠址e壓的需求已經(jīng)被釋放?！?/p>

另據(jù)居外IQI為第一財(cái)經(jīng)記者提供的最新買家詢盤數(shù)據(jù)，美國(guó)是2020年居外IQI客戶群體咨詢量第二多的國(guó)家（僅次于泰國(guó)），排名較2019年的第四位明顯上升。

美國(guó)格威（房地產(chǎn)）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長(zhǎng)陳宏明（Eric Chen）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)也表示，美國(guó)總統(tǒng)拜登上臺(tái)后，意在振興美國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、積極回歸國(guó)際組織、接收外來移民、倡導(dǎo)多元化社會(huì)等，都可能會(huì)吸引更多的海外買家來投資。

與美國(guó)情況類似，去年加拿大的樓市也迎來了一波強(qiáng)勢(shì)上漲。對(duì)于今年走勢(shì)，不同機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)則大相徑庭。比如加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì)（CREA）就樂觀地認(rèn)為，受超低利率和供應(yīng)緊張推動(dòng)，今年行情還會(huì)持續(xù)火爆，預(yù)計(jì)將上漲9.1%；而看空的機(jī)構(gòu)，比如惠譽(yù)等則表示，由于疫情期間的持續(xù)封鎖，加拿大的新移民人口已跌至歷史新低，如果政府不再延長(zhǎng)疫情期間的救助政策，市場(chǎng)將不可避免地迎來下跌，整年的跌幅可能在3%~5%之間。

歐盟將保持穩(wěn)定上漲？

自2016年起，歐盟國(guó)家（不含英國(guó)，下同）的平均房?jī)r(jià)保持著每年4%以上的穩(wěn)定增長(zhǎng)，而2020年的增速有望創(chuàng)下2007年以來的新高。

據(jù)歐盟統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年三季度底，歐盟國(guó)家的平均房?jī)r(jià)同比上漲了5.2%，其中盧森堡的房?jī)r(jià)漲幅尤為驚人，達(dá)到了13.6%；其次是來自東歐地區(qū)的波蘭、斯洛伐克、捷克同比上漲了10.9%、8.5%、8.4%；盡管基礎(chǔ)房?jī)r(jià)并不低，但奧利地、德國(guó)與法國(guó)仍然保持著8.9%、7.8%和5%的同比漲幅；只有兩個(gè)國(guó)家出現(xiàn)了下跌，分別是愛爾蘭（-0.8%）和塞浦路斯（-1.4%）。

歐洲奧魯加投資有限公司（Oruga Investment Ltd）創(chuàng)始合伙人弗萊明（Olga Fleming） 在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，受新冠肺炎疫情影響，現(xiàn)在很多歐盟國(guó)家的員工都是居家辦公，孩子也在家里上網(wǎng)課，由于家庭對(duì)居住空間的需求變得更大，因此市郊的大戶型住宅特別受到市場(chǎng)追捧，而供不應(yīng)求導(dǎo)致了整體價(jià)格的飆升。

對(duì)于未來走勢(shì)，弗萊明認(rèn)為現(xiàn)在很難做出判斷。他認(rèn)為，一方面，盡管歐盟各國(guó)都在加速給國(guó)民接種疫苗，但到“群體免疫”還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間，在這之前旅行限制和封鎖政策不太可能被解除，因此利好房?jī)r(jià)的因素仍然存在；但另一方面，申請(qǐng)房貸的門檻正在變高，同時(shí)經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)復(fù)蘇也尚存疑慮，這些因素可能會(huì)抑制房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

對(duì)于住宅房產(chǎn)投資者而言，弗萊明表示，市郊大戶型的房子適合自住，但投資潛力有限，將來轉(zhuǎn)賣也比較麻煩，相反小戶型的性價(jià)比更高，租金收益的比例也會(huì)更好；如果是商業(yè)房產(chǎn)的投資者，弗萊明建議應(yīng)該考慮像德國(guó)這類經(jīng)濟(jì)韌性較強(qiáng)、政府刺激政策給力的國(guó)家，同時(shí)他還表示，當(dāng)前應(yīng)避免投資辦公樓和零售物業(yè)，除非有遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的折扣價(jià)。

德國(guó)IREBS房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師、德昇地產(chǎn)有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經(jīng)理孫楊在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪也表現(xiàn)出了對(duì)德國(guó)樓市的樂觀態(tài)度。

他表示，德國(guó)政府打破了財(cái)政赤字的限制，給企業(yè)和員工提供了實(shí)質(zhì)性的經(jīng)濟(jì)支持，使得德國(guó)社會(huì)并未因?yàn)橐咔槎l(fā)生動(dòng)蕩。此外，由于歐盟經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇緩慢、通脹疲軟，短期內(nèi)歐元的利率并沒有上調(diào)的空間，甚至可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)，因此房?jī)r(jià)還有繼續(xù)上漲的空間。

孫楊稱：“今年德國(guó)樓市的整體行情將勝過去年，市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，因此漲幅可能會(huì)更高”。

在前述報(bào)告中，惠譽(yù)也預(yù)計(jì)歐盟房?jī)r(jià)整體將保持穩(wěn)定上漲，其中德國(guó)、法國(guó)、丹麥等國(guó)的預(yù)期漲幅在1~3%之間，但愛爾蘭、西班牙和意大利則可能會(huì)陷入下跌區(qū)間。

亞太：澳大利亞強(qiáng)勁、泰國(guó)疲軟

與全球其他地區(qū)相比，不少亞太地區(qū)國(guó)家對(duì)于疫情的管控較為到位，已率先走向經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，因此未來的市場(chǎng)不確定性也相對(duì)較少。

惠譽(yù)的數(shù)據(jù)顯示，作為全球熱門的移民和房地產(chǎn)投資目的地之一，澳大利亞的樓市在去年上漲了大約1%。澳大利亞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic在2月初公布的數(shù)據(jù)也顯示，澳大利亞獨(dú)棟房屋的均價(jià)同比上漲了0.9%，超過了2017年9月時(shí)的峰值，其中增幅最大的城市是達(dá)爾文，上漲了2.3%；其次是霍巴特和珀斯，都上漲了1.6%，墨爾本和悉尼相對(duì)較弱，分別為0.7%和0.6%。

奇米爾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，雖然旅行封鎖嚴(yán)重限制了海外投資者入場(chǎng)，但澳大利亞政府出臺(tái)了一系列舉措維持住了樓市穩(wěn)定。他認(rèn)為，未來兩年該國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，其中悉尼和墨爾本之外地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅料將更快，獨(dú)棟房屋的價(jià)格漲幅也會(huì)超過市中心公寓。

澳大利亞墨爾本豪宅經(jīng)紀(jì)公司 Kay & Burton 國(guó)際業(yè)務(wù)總監(jiān)、合伙人Jamie Mi對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，去年澳洲樓市表現(xiàn)良好，有兩類買家特別活躍，一是人已在澳大利亞定居的華人，這批買家趁著政府推出鼓勵(lì)購房的政策和低利率，升級(jí)換購更好的住宅；另一類是因疫情而返回澳大利亞的專業(yè)人士，這批人疫情之前在中國(guó)香港、紐約、和倫敦等全球金融中心工作，回來之后也迅速加入到了購房人群之中。

日本樓市的情況則比較特殊，雖然根據(jù)惠譽(yù)的統(tǒng)計(jì)，2020年房?jī)r(jià)大約上漲了3.5%，但惠譽(yù)卻認(rèn)為，未來兩年，日本房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)微幅下跌（-1~2%）。理由是，日本的房?jī)r(jià)已達(dá)到峰值，同時(shí)人口持續(xù)下降的趨勢(shì)并沒有改變，東京奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，對(duì)商業(yè)房產(chǎn)的投資需求將快速下跌，這些因素都可能會(huì)打壓房?jī)r(jià)。

東南亞各國(guó)樓市的情況也頗為不同，比如泰國(guó)樓市由于海外買家占比較大，其中主要來自中國(guó)，其次是新加坡、日本和英國(guó)及美國(guó)，因此受旅行限制的影響也較大。

居外IQI一項(xiàng)針對(duì)泰國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的調(diào)查顯示，被詢問的154名當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人平均預(yù)計(jì)未來12個(gè)月泰國(guó)的新房?jī)r(jià)格將下跌3.9%，二手房則會(huì)下跌6.7%，同時(shí)租金也將下跌6.9%，直到2022年才會(huì)緩慢復(fù)蘇，而最新推出的買房送簽證政策有望吸引一批新的海外投資者。

越南的情況則稍好，雖然去年該國(guó)GDP受疫情影響明顯放緩，但仍保持了2.91%的增長(zhǎng)，并且今年有望回到6.3%的增速。

根據(jù)越南建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)，截至2020年三季度，該國(guó)兩個(gè)主要城市河內(nèi)和胡志明的房?jī)r(jià)并未下跌，而是出現(xiàn)了0.2%~0.85%左右的微弱漲幅。

居外IQI的調(diào)查顯示，越南房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)界預(yù)計(jì)明年越南新房?jī)r(jià)格將平均上漲7.3%，二手房?jī)r(jià)格也將增長(zhǎng)3.7%。

另一個(gè)中國(guó)買家熱衷的投資目的地——新加坡今年的房?jī)r(jià)整體也保持了微幅上漲。

新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)SRX近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2020年住宅的銷售均價(jià)同比上漲了1.4％，交易量增長(zhǎng)18.1%，其中大眾化住宅售價(jià)同比上漲3％，中檔住宅售價(jià)同比上漲0.5％，高檔住宅售價(jià)則同比下跌1.4％。

新加坡房地產(chǎn)代理公司橙易產(chǎn)業(yè)(Orange Tee)研究部副主管孫燕清預(yù)計(jì)，隨著對(duì)疫苗的樂觀情緒增長(zhǎng)，房產(chǎn)買家的情緒可能會(huì)進(jìn)一步提升，2021年新加坡整體房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲1%~4%，受邊界封鎖，外國(guó)人就業(yè)減少影響，租屋市場(chǎng)的波動(dòng)料在-1%~2%之間；由于經(jīng)濟(jì)前景不確定，組屋市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，交易量料將上漲3%~5%，而二手組屋價(jià)格可能會(huì)上漲2%~5%。

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