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在過去20天可以說近三年內(nèi)中國樓市最風(fēng)云激變的二十天。在這二十天內(nèi)，北、上、深、廣四地聯(lián)動，用四種方式預(yù)演了2021年中國樓市的四種調(diào)控模式。

▍深圳：斷炒房的念想。

8日深圳住建局發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，給全市3595個小區(qū)的二手房設(shè)立了“成交參考價”。并通知深圳多家中介機(jī)構(gòu)不得發(fā)布高于成交參考價的房源；要求下架高價房源的，要求成交房源按照指導(dǎo)價過戶/貸款。9日深圳官方確認(rèn)，商業(yè)銀行將根據(jù)成交參考價格發(fā)放二手房貸款。

這一系列操作，統(tǒng)統(tǒng)在24小時內(nèi)完成。如果銀行配合以上操作，直接把高杠桿炒房客干懵掉！

在此之前，深圳先后堵住落戶買房、離婚買房、婚票買房、違規(guī)資金進(jìn)入樓市的漏洞，并已對稅費(fèi)政策加碼。這就是深圳的調(diào)控，一點(diǎn)一點(diǎn)斷了所有念想！這一次深圳能從二手房評估價入手調(diào)控，本身就已經(jīng)打到在樓市的七寸上了，足見深圳當(dāng)下調(diào)控的決心。從官方公布的參考價看，基本上是2019年9月深圳的房價。

因此，政策的意圖，已經(jīng)不言而喻了。就是要降房價的，滅的就是深圳房價的上漲預(yù)期。

因為深圳的特殊性。你會發(fā)現(xiàn)上海調(diào)控新10條以及新房搖號政策，都是借鑒了深圳的相關(guān)政策。比如，夫妻離婚三年內(nèi)限購，去年深圳已經(jīng)發(fā)布；比如新房搖號優(yōu)先滿足“無房家庭”，也是去年深圳的政策之一。

所以，2021年大概率是熱點(diǎn)城市照著深圳政策抄作業(yè)的一年。

▍上海：施策降溫，疏導(dǎo)需求。

在過去三年，上海的樓市熱度一直控制得非常平穩(wěn)，但2020年底上海樓市突然面對暴漲壓力。我們之前也分析過上海本輪是內(nèi)需驅(qū)動的行情。因此，從上海調(diào)控新10條以及后續(xù)對法拍和搖號的加碼政策，能看出上海本輪出政策既準(zhǔn)又狠，直戳要點(diǎn)。但只是上海調(diào)控的一面。

另一面是疏導(dǎo)需求。在《上海十四五規(guī)劃建議》中明確提到的五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢），將成為增加住宅供應(yīng)主要區(qū)域，以達(dá)到對購買力和需求的疏導(dǎo)。

因此，上海的調(diào)控方式，大概率會成為2021年熱點(diǎn)城市調(diào)控學(xué)習(xí)的榜樣：一手保護(hù)剛需首套，抑制投資，一手疏導(dǎo)需求、防止普漲過熱！

▍北京：嚴(yán)查

2月1日，北京傳出：為了限制二手房市場交易熱度，監(jiān)管部門要求中介機(jī)構(gòu)降低“帶看頻次”，一周之內(nèi)，每套房子被買家看的次數(shù)不超過2組；不參與“經(jīng)營貸”、“首付貸”、“消費(fèi)貸”等違法違規(guī)金融活動。

我們會發(fā)現(xiàn)，雖然深圳、上海、北京都出調(diào)控政策抑制市場過熱，但各有各的邏輯：深圳是嚴(yán)控，重點(diǎn)在“不炒”；上海是降溫，重點(diǎn)在“疏導(dǎo)”；北京是警示，重點(diǎn)在“嚴(yán)查”；這三種方式也將是2021年樓市調(diào)控的三種常態(tài)。

對于房價上漲預(yù)期高漲，久調(diào)無效的城市，房住不炒就是最高準(zhǔn)則，漏洞一點(diǎn)一點(diǎn)補(bǔ)上，不給炒房一點(diǎn)余地。這個時候就需要深圳的嚴(yán)控。

對于房價上漲動力強(qiáng)勁，內(nèi)需驅(qū)動的城市，需要打破房價短期暴漲預(yù)期。因此調(diào)控首要穩(wěn)準(zhǔn)，但重點(diǎn)在疏導(dǎo)需求。這個時候就需要上海的因勢降溫。

對于房價蠢蠢欲動的城市，特別是在持續(xù)陰跌數(shù)年剛有回暖，樓市還處在敏感時期，既不能一棒子打死，也不能聽之任之。這個時候就需要北京的嚴(yán)查。有沒有第四種模式呢？

有！它就是當(dāng)下的廣州。

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面對上海、深圳一次又一波的樓市調(diào)控新政，同為一線城市的廣州、同樣面對房價上漲壓力的廣州，并沒有明確官宣的調(diào)控政策。

這也讓很多人想不通。特別是當(dāng)下這個階段，廣州本地的朋友都慌了。

因此，最近一段時間廣州政策面也是頻頻傳出調(diào)控的傳聞。主要體現(xiàn)兩個方面：

1、信貸收緊比如，傳廣州農(nóng)行的接力貸暫停了；傳南沙有銀行取消“雙外”人員貸款。

2、人才購房政策收緊。比如傳黃埔限購升級（目前只是傳聞）。以上傳說，或真或假。官方并沒蓋棺定論的說法。因此，當(dāng)下的廣州政策面并沒有開始收緊。

我猜測應(yīng)該是，廣州樓市雖火，房價雖漲，但并沒有踩到調(diào)控紅線，都還在合理可控的范圍。至于這條紅線究竟在哪里！只有官方才會有答案。但不可避免的是，隨著市場量價累積，遲早會碰到調(diào)控的紅線。因此，可以確定的是，接下來廣州會依據(jù)樓市的實際情況出臺相應(yīng)的政策，大概率也是先從抑制投資入手，參照深圳和上海。比如堵住假離婚的買房漏洞；增值稅征免年限從2年提高至5年等；或者嚴(yán)查首付款的流水軌跡，加強(qiáng)經(jīng)營貸審查等等。

有兩點(diǎn)需要廣州的朋友注意：

1、剛需無房一定會受到優(yōu)先照顧。

2、大概率會有政策誤傷改善或者二套。

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最后，結(jié)合對北上廣深政策面和市場端的分析，總結(jié)如下：

1、2021年對于炒房投資來說是非常不友好的一年

2、2021年存在極大的金融政策的不確定性。因此，去杠桿將是樓市的關(guān)鍵詞之一，一定要重視現(xiàn)金流。

3、從北上深調(diào)控看，2021年的政策反應(yīng)越來越快速，也越來越精細(xì)化，一旦樓市過熱，立馬就會有政策跟上。深圳、上海、北京是這樣，廣州、杭州、南京、廈門、成都、武漢等等也不會例外。這樣的態(tài)勢將會是未來樓市的一種常態(tài)。

4、北、上、廣、深四種調(diào)控模式對應(yīng)一輪樓市行情的四個階段，因此想要了解你所在城市處在一輪樓市行情的什么階段，看當(dāng)下政策即可。

來源：米宅珠三角

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