后疫情時(shí)期重構(gòu)樓市調(diào)控的架構(gòu)

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-28 06:00

【環(huán)宇雜談】

疫情常態(tài)化，供應(yīng)鏈修復(fù)困難，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較慢，貨幣寬松助長(zhǎng)了股市和樓市的繁榮。

李宇嘉

近期，專門針對(duì)房地產(chǎn)，國家召開了工作座談會(huì)，特別的不同尋常。一是10個(gè)城市參加了座談會(huì)。自打“一城一策”落地以來，很少從上到下這樣召集了；二是部署了具體的調(diào)控措施。過去幾年，監(jiān)管層只給出調(diào)控原則，而出什么調(diào)控政策，這是地方的事；三是措辭很嚴(yán)厲，通稿中出現(xiàn)高度重視、時(shí)刻緊繃、牢牢堅(jiān)持等字眼。

究竟發(fā)生了什么？筆者先給出一個(gè)觀點(diǎn)，過去3年（2017~2019年）樓市“體量高位平衡、價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定”的良好局面被打破了。今年上半年，不管是大灣區(qū)的深圳、東莞，還是長(zhǎng)三角的杭州、南京和寧波，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)10%~20%的大漲。疑惑的是，為何2017~2019年樓市相對(duì)穩(wěn)定，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅基本控制在10%以內(nèi)，而疫情沖擊下，上半年熱點(diǎn)樓市卻意外突起？

根本的變化，就是堅(jiān)持近10年的限購限貸“調(diào)控框架”被突破了。2017年以來，“一城一策”的授權(quán)下，各地紛紛祭出“搶人”利器，人才門檻空前降低，部分城市全面取消落戶限制。甚至連一線城市，外圍也退出限購，比如上海臨港(600848,股吧)、廣州外圍6區(qū)（或退出限購、或降低限購門檻）；隨遷、秒批的政策催化下，深圳本已很低的落戶門檻，進(jìn)一步降低了。

今年上半年，樓市出現(xiàn)的新變化，就是限購繼續(xù)弱化的同時(shí)，限貸也突破了。2017年以來，盡管各地或明或暗松綁限購政策，但差別化的按揭政策巋然不動(dòng)，二套房貸利率普遍上浮20%以上。特別是，其他貸款利率較高（比如消費(fèi)貸、經(jīng)營貸），導(dǎo)致樓市限貸比較嚴(yán)格。但疫情后，為紓困中小微，第一次出現(xiàn)抵押或一般商業(yè)貸款等融資利率低于按揭利率的情形。

于是，限購、限貸兩大樓市需求管控手段均已接近失守。輕松落戶可獲得2套房購置資格，借道消費(fèi)貸、經(jīng)營貸，不僅突破了杠桿限制，而且獲得更低的融資成本。所以，各地“假離婚”不斷、“落戶炒房”嚴(yán)重，都是為了突破限購限貸“調(diào)控框架”，獲得購房資格、低成本融資。疫情常態(tài)化，供應(yīng)鏈修復(fù)困難，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較慢，貨幣寬松助長(zhǎng)了股市和樓市的繁榮。

當(dāng)下，在外部環(huán)境嚴(yán)峻，內(nèi)部疫情管控常態(tài)化的情形下，建立全國統(tǒng)一、高效循環(huán)的大市場(chǎng)，這是我們的既定戰(zhàn)略。疫情上半場(chǎng)，保市場(chǎng)主體（企業(yè)、個(gè)體工商戶等），讓斷裂的供應(yīng)鏈迅速接上，客觀上默認(rèn)了資金部分進(jìn)入股市和樓市。但由于，富人的邊際消費(fèi)傾向較低，疫情下半場(chǎng)，必須將數(shù)億普通人群的消費(fèi)潛力激活，這就需要控制資產(chǎn)價(jià)格過度繁榮。

下半年，盡管疫情期間非常規(guī)的寬松要收縮，但“兩會(huì)”提出，今年貨幣增速要明顯高于2019年，再加上降成本、紓困中小微的任務(wù)依舊艱巨，市場(chǎng)融資利率將繼續(xù)保持在低位。怎么防范樓市和股市等資產(chǎn)繁榮呢？就是將限購門檻拔高，構(gòu)筑富人資金和樓市炒作之間的“防火墻”。于是，近期深圳、南京、寧波、東莞等城市，全部升級(jí)限購、打擊假離婚。

問題是，從過去“去杠桿”的經(jīng)驗(yàn)看，這個(gè)防火墻不太牢靠。所以，這次叫來了10個(gè)城市，涵蓋長(zhǎng)三角、京津冀、大灣區(qū)、中部、西部、東北，可謂全國一盤棋。重點(diǎn)區(qū)域樓市穩(wěn)了，全國樓市就穩(wěn)了。下半年，資金能否精準(zhǔn)直達(dá)實(shí)體，關(guān)鍵看重點(diǎn)城市能否夯實(shí)主體責(zé)任。

這次不同尋常的會(huì)議，標(biāo)志著疫情后的“樓市牛”結(jié)束了。6~7月份，一線城市已開始高位回落，二線城市依舊在回升。下半年，二線城市、都市圈內(nèi)三線城市將是調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域。已退出的限購將相繼拾起，構(gòu)筑起限貸弱化后的“防火墻”。由于二三線城市內(nèi)部冷熱不均，二手房市場(chǎng)普遍還在回落，后疫情時(shí)期政策更強(qiáng)調(diào)精細(xì)化，以保持樓市一定活躍度。

（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）

（責(zé)任編輯：張洋 HN080）