深圳，2020年5月26日——戴德梁行發(fā)布2020年一季度全國住宅市場報告顯示：

全國疫情防控初現(xiàn)成效，主要經(jīng)濟指標(biāo)降幅呈收窄之勢

全國住宅新房成交量同比驟降，而價格卻較上季度穩(wěn)中微升

24城中一線、發(fā)達(dá)二線及普通二線城市住宅綜合均價環(huán)比漲幅均超過5%

以北京、深圳為代表的部分熱點城市樓市上行風(fēng)險加大

疫情蔓延重創(chuàng)全球經(jīng)濟，國內(nèi)防控的階段性成效有利于經(jīng)濟活動的恢復(fù)

2020年伊始，新型冠狀病毒肺炎疫情在全國蔓延，各省市停工停產(chǎn)停商停市，經(jīng)濟增速大幅放緩，但隨著全國疫情逐漸得到控制，3月各地逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，經(jīng)濟增速降幅明顯收窄，一季度全國GDP同比下降6.8%。

其中，1-3月全國固定資產(chǎn)投資額同比下降16.1%，降幅較前兩個月收窄了8.4個百分點。3月后，基建、制造業(yè)、房地產(chǎn)等投資重要領(lǐng)域1-3月同比降幅均較1-2月有所收窄，部分高技術(shù)領(lǐng)域投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。但另一方面，疫情期間部分中小企業(yè)面臨較大生存壓力，恐將影響后續(xù)民間投資增速的恢復(fù)，整體投資增速的回升仍有賴于國家在未來投資端的政策傾斜及資金支持。

圖1：全國固定資產(chǎn)投資走勢變化

雖然成交量在疫情影響下大幅萎縮，但一季度成交均價仍環(huán)比微升

2020年第一季度，全國新房成交量19,235萬平方米，同比減少25.9%。2月疫情對成交量銳減的影響十分明顯， 1-2月成交量較上年同期下降39.2%；而3月成交逐漸恢復(fù)，單月成交面積僅較上年同期僅減少13.8%。預(yù)計疫情后房企將逐步加速推售，而供應(yīng)刺激及相對寬松的信貸支持下，庫存量較低的熱點一二線城市有望在未來1-2個季度內(nèi)迎來成交量的反彈。

圖2：全國住宅銷售均價走勢變化

雖然3月成交量伴隨復(fù)市逐漸回升，但一季度市場需求仍然整體偏弱。一季度全國住宅新房成交均價較上季度環(huán)比微升0.39%至9,324元/平方米；而較上年同期上漲4.1%，同比漲幅較2019年下降4.6個百分點。疫情爆發(fā)經(jīng)濟下行壓力倍增，央行多次下調(diào)LPR貸款利率以鼓勵剛需置業(yè)，而個別城市再現(xiàn)樓市松綁政策“一日游”則釋放嚴(yán)防投機信號，側(cè)面反映出當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟的逐漸恢復(fù)一定程度上需要樓市平穩(wěn)運行作為保障。

疫情對購房需求的短暫抑制未波及價格，重點城市均價持續(xù)上漲

2020年一季度，全國24個重點城市批準(zhǔn)上市面積同比減少30.6%；銷售面積同比減少31.6% ；供銷比由2019年第4季度的1.05下降到0.82，疫情期間新供應(yīng)不足，市場以消化之前累計存量為主。不過結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境及居民資產(chǎn)配置風(fēng)險偏好來看，以住宅為代表的不動產(chǎn)依然是一二線城市關(guān)注度最高的產(chǎn)品。待疫情穩(wěn)定市場逐步恢復(fù)后，重點城市的住宅市場活躍度有望逐漸恢復(fù)。

圖3：24個重點城市一季度一手住宅批準(zhǔn)上市面積與銷售面積對比

一季度一線、發(fā)達(dá)二線及普通二線城市的新房成交均價分別較2019年第四季度環(huán)比上漲5.31%，5.28%以及8.31%。雖然疫情直接抑制交易帶來成交量下滑，但人們的購房熱情及對于未來房產(chǎn)保值增值的預(yù)期并沒有減少。對于重點城市而言，一季度市場需求僅僅受疫情及防控的影響暫時抑制而非萎縮，不排除疫情過后伴隨經(jīng)濟刺激政策的落實，局部樓市出現(xiàn)需求集中釋放同時價格上探的可能。

圖4：24個重點城市新房均價走勢對比(單位：元/平方米)

圖5：2020年一季度全國重點城市新房均價及去化周期分布

注：以過去一年的月均銷售面積作為去化速度，來計算去化周期；可售面積：取得了《商品房預(yù)售許可證》、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積。

調(diào)控松緊相繼，預(yù)測流動性進(jìn)一步釋放，局部市場或面臨快速上行的風(fēng)險

停市及有限的新房供應(yīng)令包括一二線重點城市在內(nèi)的全國新房成交量較往年有不同程度的回落，可售房源不足及積壓的市場需求轉(zhuǎn)向部分城市二手房市場。以北京、深圳為代表的部分城市二手房市場在復(fù)工復(fù)產(chǎn)后升溫明顯，簽約量、中介帶看量均大幅上漲，特別是學(xué)區(qū)房價格上漲明顯。而2-4月接連的5年期貸款市場報價利率（LPR）的下調(diào)，客觀上釋放了資金的流動性也在一定程度上助燃市場熱度，業(yè)主追加價格上漲預(yù)期，剛需也在價格快速上漲的氛圍下倍感焦慮而恐慌入市。

一季度以來，超過30個省市發(fā)布各類針對房地產(chǎn)市場需求端的利好政策，涉及購房補貼、公積金貸款限制、降低首付、下調(diào)按揭利率等措施；部分城市對供應(yīng)端的開發(fā)商也給予放寬預(yù)售條件、稅收減免、可延遲開工竣工等扶持政策。但同時，4月中央政治局會議再次重申，堅持房子用來住的不是用來炒的定位，財政部、央行、銀保監(jiān)會和國家統(tǒng)計居等中央部門多次強調(diào)堅持房住不炒定位不變。

戴德梁行研究院副院長、華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端表示：從中央一再強調(diào)并延續(xù)之前房住不炒的調(diào)控基調(diào)，到對炒房之風(fēng)有所抬頭的一線城市上海、深圳市場的調(diào)查整頓，再到部分二三線城市不同程度放松調(diào)控的情況來看，在不同城市間調(diào)控方向的分化已越發(fā)明顯。保持樓市平穩(wěn)運行的目標(biāo)也在分化調(diào)控策略中扮演著雙面角色，一方面嚴(yán)格管控樓市過熱城市；另一方面，對庫存去化乏力的城市給予一定政策傾斜，刺激需求支撐市場維持穩(wěn)定。結(jié)合年內(nèi)LPR還將大概率下行，部分熱點城市樓市上行風(fēng)險加劇。在此背景下，防范為提振經(jīng)濟所釋放的流動性進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒊蔀楸苊鈽鞘羞^熱的重點。而面對局部熱點城市已經(jīng)呈現(xiàn)出的上行趨勢以及持續(xù)上行的風(fēng)險，相關(guān)主管部門料已儲備好針對性的調(diào)控政策，力求維護市場的平穩(wěn)運行。

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