一季度房企融資面面觀:調(diào)控與疫情因素疊加下流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-30 11:20

一面是疫情影響下銷售下滑資金回籠困難，一面是嚴(yán)厲監(jiān)管下融資受限，2020年房企資金鏈正面臨史上最為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

4月24日，人民銀行公布了一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告。一季度末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額160.21萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.7%，其中房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)13.9%，增速比上年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅連續(xù)20個(gè)月持續(xù)回落。在一季度貨幣政策總體寬松的背景下，房地產(chǎn)信貸并未獲得更多眷顧。房地產(chǎn)信托方面，受資管新規(guī)等政策嚴(yán)厲監(jiān)管影響，一季度房地產(chǎn)信托融資同比銳減超4成。債券融資方面，一季度房企境內(nèi)外發(fā)債總額超過(guò)3900億元，同比基本持平。但隨著國(guó)外疫情蔓延，房企海外債發(fā)行銳減，截至4月27日，僅一單房企海外債發(fā)行記錄。綜合各種融資渠道，2020年一季度典型房企融資環(huán)境不容樂(lè)觀，各渠道總?cè)谫Y額同比下降超過(guò)15%。

流動(dòng)性寬松

房地產(chǎn)調(diào)控不松

為了應(yīng)對(duì)疫情影響，央行采取了適度寬松的貨幣政策，公開(kāi)市場(chǎng)操作利率、中期借貸便利（MLF）利率、貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）接力式下調(diào)；3次降低存款準(zhǔn)備金率，并大幅下調(diào)金融機(jī)構(gòu)在央行超額存款準(zhǔn)備金利率。一系列操作為市場(chǎng)釋放了大量流動(dòng)性。根據(jù)央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)，一季度社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)達(dá)到11.08萬(wàn)億元，比上年同期多2.47萬(wàn)億元。一季度末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款新增7.1萬(wàn)億元，同比多增1.29萬(wàn)億元。從貸款投向上看，工業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速穩(wěn)步提高，不含房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)中長(zhǎng)期貸款明顯提升，房地產(chǎn)貸款增幅回落。一季度末，房地產(chǎn)貸款余額46.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.9%，增速比上年末回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)20個(gè)月回落。一季度增加1.75萬(wàn)億元，占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的24.6%，比上年全年水平低9.4個(gè)百分點(diǎn)。

從央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)看，雖然一季度市場(chǎng)流動(dòng)性異常充裕，但房地產(chǎn)信貸并未因此受到太多的眷顧，反而成為重點(diǎn)盯防的對(duì)象。

今年1月，銀保監(jiān)會(huì)副主席黃洪在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，2020年要繼續(xù)堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”要求，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化。

4月17日，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，以更大的宏觀政策力度對(duì)沖疫情影響，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，把資金用到支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)上。并再次重申——堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

4月22日，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，銀保監(jiān)會(huì)要求銀行一定要監(jiān)控資金流向，對(duì)于違規(guī)將貸款流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為要堅(jiān)決予以糾正。4月23日，人民銀行上?？偛空匍_(kāi)上海房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)，要求堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押，通過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購(gòu)房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，今年以來(lái)，僅銀保監(jiān)會(huì)及銀保監(jiān)局本級(jí)開(kāi)出的涉及違規(guī)涉房貸款的罰單至少65張，罰款金額達(dá)4400多萬(wàn)元。

房地產(chǎn)信托規(guī)模銳減

兌付風(fēng)險(xiǎn)加劇

房地產(chǎn)信貸持續(xù)收緊的同時(shí)，作為重要融資補(bǔ)充的房地產(chǎn)信托更加不容樂(lè)觀。2019年8月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)信托部關(guān)于進(jìn)一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知》，提出“去通道、控地產(chǎn)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)”的目標(biāo)，督促轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)依法合規(guī)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，提高風(fēng)險(xiǎn)防控前瞻性和主動(dòng)性，控制業(yè)務(wù)發(fā)展增速。進(jìn)入2020年，在“去通道、控地產(chǎn)”基礎(chǔ)上，監(jiān)管部門(mén)又為信托業(yè)圈定“逐步壓降融資類信托”的新目標(biāo)：要求2020年全行業(yè)壓降1萬(wàn)億元具有影子銀行特征的融資類信托業(yè)務(wù)。而融資類信托業(yè)務(wù)多發(fā)生在房地產(chǎn)信托領(lǐng)域。

用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度共計(jì)62家信托公司募集成立集合信托產(chǎn)品6325款，募集資金5535.57億元。其中房地產(chǎn)信托1219只，募集規(guī)模1167.61億元，同比下降42%，環(huán)比下降31.8%。

隨著房企資金壓力加大，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)有所加劇，部分依賴高周轉(zhuǎn)、財(cái)務(wù)杠桿較高、短期債務(wù)量較大的房企現(xiàn)金流會(huì)趨于緊張，影響存量地產(chǎn)項(xiàng)目如期兌付。例如近期爆出的杭州工商信托“天洋燕郊創(chuàng)新中心項(xiàng)目”，受區(qū)域政策性因素和疫情影響，借款人天洋集團(tuán)近日向信托公司申請(qǐng)部分借款展期。該項(xiàng)目分三期發(fā)行，總規(guī)模達(dá)48億元。

房地產(chǎn)信托的大幅減少，除了監(jiān)管因素外，與一季度項(xiàng)目受疫情影響停工有關(guān)。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)提速，房地產(chǎn)信托融資需求會(huì)進(jìn)一步上升，但在“去通道、控地產(chǎn)”的監(jiān)管原則之下，房地產(chǎn)信托融資難有大的改觀。

債券融資內(nèi)外輪動(dòng)

4月海外債驟冷

銀行信貸和房地產(chǎn)信托長(zhǎng)期處于嚴(yán)厲監(jiān)管之下，發(fā)債融資就成了房企的最佳選擇。2020年一開(kāi)年，就迎來(lái)了一大波海外發(fā)債熱潮。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅1月份房企境外發(fā)債量就達(dá)1075億元，環(huán)比增長(zhǎng)1066%，同比增20%。境內(nèi)發(fā)債也達(dá)到241億元，環(huán)比增長(zhǎng)287%。根據(jù)Wind的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一季度房企境內(nèi)外發(fā)債總額超過(guò)3900億元，與去年基本持平。從月度數(shù)據(jù)看，1月份海外債迎來(lái)高峰期之后，2、3月份逐月回落，3月份僅為44.08億美元，4月份更是進(jìn)入冰點(diǎn)，截至目前無(wú)發(fā)行記錄。相比之下，受流動(dòng)性寬松影響，國(guó)內(nèi)債券3月份迎來(lái)井噴，單月118家債務(wù)主體發(fā)行境內(nèi)信用債合計(jì)融資規(guī)模達(dá)1132億元，同比增長(zhǎng)80%。一季度境內(nèi)境外發(fā)債呈接力之勢(shì)。

一季度房企發(fā)債井噴主要源于以下幾方面原因：一是今年房企迎來(lái)償債高峰，一季度發(fā)債多為借新還舊，緩解償債壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬(wàn)億元，其中7月份為到期高峰，達(dá)到1490億元。二是適度寬松的貨幣政策令市場(chǎng)資金充裕，融資成本大幅降低。國(guó)內(nèi)債券票面平均年化利率低至3.7%，較去年同期平均4.87%下降1.17個(gè)百分點(diǎn)，甚至比銀行信貸利率還要低。三是受疫情影響，房企銷售受到嚴(yán)重影響，短期資金壓力較大，因此短期融資券備受追捧。與其他融資方式相比，短期融資券具有信息披露簡(jiǎn)潔、發(fā)行方式效率高以及資金使用靈活等特點(diǎn)，對(duì)于受疫情影響面臨現(xiàn)金流壓力的房企尤為適用。以招商蛇口為例，分別于2020年2月11日、2月25日、3月6日、3月30日發(fā)行五期短期融資券，合計(jì)規(guī)模66.5億元，期限從143天到270天不等，利率則多在3%左右。

雖然一季度債券融資備受追捧，但也有其局限性。例如海外債券，國(guó)家發(fā)改委規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，發(fā)行目的只能是償還舊債。另外，隨著海外疫情的蔓延，美元流動(dòng)性緊張導(dǎo)致美元計(jì)價(jià)資產(chǎn)擠兌，美元的走強(qiáng)加劇了匯率風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于外債占比高且未對(duì)沖匯兌風(fēng)險(xiǎn)的房企來(lái)說(shuō)，負(fù)債成本將會(huì)更高。

另外，監(jiān)管部門(mén)對(duì)企業(yè)發(fā)債有著嚴(yán)格的限制，包括企業(yè)規(guī)模、信用等級(jí)、盈利能力、營(yíng)運(yùn)效率等指標(biāo)均有嚴(yán)格審查，對(duì)于大多數(shù)中小房企來(lái)說(shuō)，發(fā)債融資也是遙不可及的事。

綜合來(lái)看，盡管今年貨幣政策相對(duì)寬松，但在“房住不炒”的總基調(diào)下，房企融資環(huán)境不容樂(lè)觀，總體流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇。頭部房企融資渠道較多，融資成本相比往年會(huì)有所下降，可借機(jī)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，攤薄資金成本。對(duì)于廣大中小房企生存環(huán)境越發(fā)受到考驗(yàn)，可采用“傍大款”或抱團(tuán)取暖方式，走聯(lián)合開(kāi)發(fā)的路徑。

（中房智庫(kù)）