北京高端住宅變相漲價(jià) 限價(jià)令為何失靈

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-02-15 08:00

來(lái)源：財(cái)經(jīng)十一人

近期北京部分高端住宅在出售時(shí)，買家除了要支付總房款，還要額外支付提升費(fèi)、裝修費(fèi)等費(fèi)用，這些費(fèi)用高達(dá)房款的20%-50%，最夸張時(shí)，比總房款還多，但不會(huì)體現(xiàn)在網(wǎng)簽合同上

文|王博馬雨筱旭張晴鶴

編輯 | 馬克

雷宇是一位金融從業(yè)者，長(zhǎng)期關(guān)注北京樓市。2021年，準(zhǔn)備要孩子的他和老婆商量置換一套大房子，但從2020年底至今，雷宇跑了多個(gè)高端項(xiàng)目后，決定暫時(shí)不換房了?！疤茁诽羁床欢兿嗉恿四敲炊鄡r(jià)，真的有人買嗎？”

據(jù)《財(cái)經(jīng)》(博客,微博)記者調(diào)查，近期北京部分高端限競(jìng)房（限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)）和商品房在售賣期間，買家除了要支付總房款，還要額外支付提升費(fèi)、裝修費(fèi)等費(fèi)用，這些費(fèi)用高達(dá)房款的20%-50%，最夸張時(shí)，比總房款還多，但不會(huì)體現(xiàn)在網(wǎng)簽合同上。

歲末年初，沉寂近四年的北京市樓市開始回暖，高端住宅（總價(jià)在1500萬(wàn)以上的住宅）也應(yīng)勢(shì)抬頭。北京麗茲行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司專注豪宅銷售，2020年12月，麗茲行的成交量創(chuàng)了2017年以來(lái)的單月成交紀(jì)錄。

一位麗茲行的資深經(jīng)紀(jì)人預(yù)計(jì)，3月份之前，北京豪宅市場(chǎng)將迎來(lái)一波漲價(jià)潮。在此預(yù)期之下，被限價(jià)折磨三年的開發(fā)商開始玩起潛規(guī)則。

如何繞開限競(jìng)房的限價(jià)

雷宇最初在禧瑞春秋相中了一套2000多萬(wàn)元的房子。禧瑞春秋是限競(jìng)房，位于北京東北五環(huán)外孫河中央別墅區(qū)，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)和首創(chuàng)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)。

有知名開發(fā)商保底，雷宇很感興趣。

京內(nèi)這一輪豪宅成交量剛起來(lái)，雷宇希望找到好機(jī)會(huì)置換上車?？勺詈舐渥同F(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷人員談價(jià)格時(shí)，他猶豫了。

雷宇被告知，這套房子網(wǎng)簽價(jià)只能做到1600萬(wàn)，其余400多萬(wàn)是項(xiàng)目“提升費(fèi)”，但提升費(fèi)具體包括什么，營(yíng)銷人員并未明確說(shuō)明。對(duì)方告訴他，禧瑞春秋2000萬(wàn)左右的房子提升費(fèi)大約是300萬(wàn)-500萬(wàn)元。

雷宇還向《財(cái)經(jīng)》記者展示一張禧瑞春秋樓王的報(bào)價(jià)單，報(bào)價(jià)單上，805平米的別墅，總價(jià)6900萬(wàn)元，由網(wǎng)簽價(jià)、車位、提升費(fèi)三部分組成。

禧瑞春秋政府限價(jià)最高為7.2萬(wàn)元/平方米，正常情況下，這套樓王的價(jià)格應(yīng)該是5796萬(wàn)元，但以報(bào)價(jià)單上6900萬(wàn)元計(jì)，其提升費(fèi)高達(dá)1104萬(wàn)元，約占限價(jià)房款的19%。

多位新房經(jīng)紀(jì)人透露了一個(gè)業(yè)內(nèi)熟知的套路，提升費(fèi)、改造費(fèi)就是開發(fā)商想擺脫限價(jià)束縛，多賺點(diǎn)錢。毛坯交房的叫提升費(fèi)，精裝修交房的，裝修費(fèi)就會(huì)高得離譜。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，禧瑞春秋已經(jīng)裝修完的一套500平米的樣板間，開發(fā)商對(duì)外報(bào)價(jià)，裝修款為1700萬(wàn)，仍以最高限價(jià)7.2萬(wàn)元/平方米計(jì)算，這套樣板間的價(jià)格應(yīng)該在3600萬(wàn)，實(shí)際裝修款占到了原房款的47%。

一位麗茲行的經(jīng)紀(jì)人解釋稱 “因?yàn)榘嗽O(shè)計(jì)師邱德光的設(shè)計(jì)費(fèi)，所以裝修費(fèi)才會(huì)比較高?！钡灿薪?jīng)紀(jì)人承認(rèn)，開發(fā)商做限競(jìng)房，如果按照限價(jià)出售幾乎賺不到錢。

禧瑞春秋的情況并不是個(gè)案，位于北京豐臺(tái)區(qū)的國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安也存在類似情況。

國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安2019年2月取得預(yù)售證，總共84戶疊拼，由世茂集團(tuán)和國(guó)瑞置業(yè)共同開發(fā)，也是限競(jìng)房。

國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安開盤均價(jià)為5.4萬(wàn)/平方米，以此計(jì)算，一套277㎡的疊拼總價(jià)約為1500萬(wàn)元，但實(shí)際情況是同樣戶型面積的疊拼是以總價(jià)2549萬(wàn)出售。

一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，1000多萬(wàn)元的價(jià)差就是裝修款和裝修改造費(fèi)。

2018年5月26日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，北京樓市迎來(lái)限競(jìng)房時(shí)代。自2019年起，北京市限競(jìng)房成交量也逐漸占據(jù)北京商品住宅的半壁江山，成為市場(chǎng)成交主力。

限競(jìng)房限制了房?jī)r(jià)，但也給開發(fā)商出了難題。為了在項(xiàng)目中獲得更多利潤(rùn)，開發(fā)商想盡了辦法，在灰色地帶游走。

龍湖地產(chǎn)一位營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，這不是新鮮事，之前也存在過(guò)這種操作，只是2017-2019年豪宅市場(chǎng)不好，沒(méi)有加價(jià)空間?，F(xiàn)在市場(chǎng)回暖，開發(fā)商就會(huì)在政府限價(jià)之外，找些門道。

近5年北京涉宅用地宗數(shù)分布

高端商品房銷售的潛規(guī)則

多位受訪者透露，政策讓限競(jìng)房明碼標(biāo)價(jià)不能漲價(jià)，不意味著商品房就能自由發(fā)揮。在北京，商品房也有政府指導(dǎo)價(jià)，開發(fā)商每個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷之前都會(huì)把售價(jià)報(bào)給住建委備案，當(dāng)定價(jià)超過(guò)指導(dǎo)價(jià)時(shí)，樓盤就通不過(guò)網(wǎng)簽。

即便如此，一些高端商品住宅也并未按照監(jiān)管設(shè)定的劇本走下去。

放棄了套路多的限競(jìng)房，雷宇隨后又看了東直門使館區(qū)附近的萬(wàn)國(guó)府、東直門8號(hào)院等幾個(gè)高端商品住宅，沒(méi)想到熟悉的操作再次上演。

東直門8號(hào)院政府指導(dǎo)價(jià)10萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米，但實(shí)際銷售價(jià)格為15萬(wàn)-18萬(wàn)元，每平售價(jià)約上調(diào)了50%，依然是簽陰陽(yáng)合同，超出政府指導(dǎo)價(jià)的房款名目還是提升費(fèi)、裝修費(fèi)。

在萬(wàn)國(guó)府一套244平米北向的房子總價(jià)要3100萬(wàn)元，政府指導(dǎo)價(jià)約為5-6萬(wàn)元/平米，但實(shí)際價(jià)格為12.8-16.8萬(wàn)元/平米，裝修費(fèi)大約為7.8-10.8萬(wàn)元/平米,比房子還貴。

“一般精裝修的房子網(wǎng)簽時(shí)裝修款可拆分，也可不拆，拆分的大部分原因就是政府限價(jià)。拆分的房款網(wǎng)簽低、稅費(fèi)也低，但貸款金額會(huì)變少。萬(wàn)國(guó)府這個(gè)項(xiàng)目就需要拆分裝修款，不然建委不給網(wǎng)簽?！币晃粻I(yíng)銷人員回復(fù)雷宇。

該營(yíng)銷人員還表示，雖然網(wǎng)簽價(jià)低，但房子的評(píng)估不會(huì)受影響，已經(jīng)有客戶評(píng)估過(guò)了，將來(lái)就算轉(zhuǎn)手賣，也會(huì)以每平十多萬(wàn)元的價(jià)格出售。

如果評(píng)估價(jià)不受影響，這些逃過(guò)限價(jià)的高端盤一旦成為二手房，就沒(méi)有價(jià)格限制，幾年后轉(zhuǎn)出一賣，高端盤房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺。

而如果雷宇要滿足置換需求，就得把自己現(xiàn)在的房子高價(jià)賣出去，剛需二手房的房?jī)r(jià)也會(huì)連動(dòng)高漲。

禧瑞春秋的銷售人員曾告訴雷宇，不可能降價(jià)，如果再不買也快要賣光了。但當(dāng)時(shí)雷宇并不相信。

麗茲行2020年的北京豪宅新房熱銷榜中顯示，禧瑞春秋以115套的成交量，位居第四名。前三名分別是九龍倉(cāng)、綠城、中交聯(lián)合開發(fā)的壹亮馬、頤和金茂府，以及融創(chuàng)開發(fā)的香山壹號(hào)院。

據(jù)中介透露，國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安目前也僅剩四套疊拼。上述龍湖高管認(rèn)為，對(duì)于地段好的項(xiàng)目，限價(jià)也沒(méi)用，都是稀缺資源。

近日，雷宇又來(lái)到了北三環(huán)大鐘寺附近新開的三個(gè)盤。分別是世茂北京天譽(yù)、合生縵云、東叁金茂府。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，這三個(gè)盤曾經(jīng)報(bào)批13萬(wàn)元/平米出售，耗時(shí)半年受調(diào)控影響沒(méi)有通過(guò)審核，最后，只能以約11萬(wàn)元/平米的價(jià)格出售。

但在世茂北京天譽(yù)營(yíng)銷中心，營(yíng)銷人員告訴雷宇一套215平米的房子，總價(jià)要2993萬(wàn)元，折合13.92萬(wàn)元/平米。網(wǎng)簽價(jià)只能以2470萬(wàn)成交，其余523萬(wàn)元為裝修款，需另外走合同支付?！叭绻贿@樣，我們真賺不到錢?！痹摖I(yíng)銷人員說(shuō)。

限價(jià)有用嗎？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家數(shù)十年來(lái)一直在論述，當(dāng)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格管制只會(huì)加劇市場(chǎng)的不平衡，平抑價(jià)格的有效辦法是增加供給而不是管制價(jià)格。1972、1974、1982年度的三位諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主曾合著《房租管制：神話與現(xiàn)實(shí)》，論述了旨在幫助窮人的房租管制反而讓窮人的境遇更差。

但是，房屋一旦生產(chǎn)出來(lái)就會(huì)長(zhǎng)期存在，但需求旺盛可能只是短期現(xiàn)象，如果擔(dān)心放開供給會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)期性過(guò)剩，因此管制價(jià)格，那么就不得不容忍市場(chǎng)上的暗箱操作。

北京大多數(shù)地段不錯(cuò)、品質(zhì)尚佳的豪宅現(xiàn)在就面臨這種情況。開發(fā)商奇貨可居，通過(guò)各種“暗箱操作”繞開限價(jià)。

除了裝修款、改進(jìn)費(fèi)，有的開發(fā)商甚至利用綁定營(yíng)銷的方法來(lái)變相提高房?jī)r(jià)。如你想在北京按照正常網(wǎng)簽價(jià)買一個(gè)高端住宅，但也要在丹東買一套房子，多余的房款被轉(zhuǎn)移到限價(jià)不嚴(yán)格的城市。

還有一種操作叫分批取預(yù)售證，同一個(gè)項(xiàng)目，不同批次取證，每次房?jī)r(jià)的備案價(jià)格可以上升一定比例，因此，有的開發(fā)商就把取證批次細(xì)分到極致。

價(jià)格管制扭曲了市場(chǎng)的真實(shí)供求，通常是個(gè)壞辦法，好消息是2020年北京市政府已經(jīng)做出了調(diào)整。

麗茲行2020年的報(bào)告顯示，2020年，北京市住宅用地供應(yīng)量為50宗，其中共有產(chǎn)權(quán)4宗，限價(jià)住宅8宗，不限價(jià)住宅37 宗，其他住宅用地1宗。2020年不限價(jià)住宅土地供應(yīng)量、供應(yīng)面積已突破近五年的最高值。

這意味著2021年將會(huì)有大批不限價(jià)住宅涌入市場(chǎng)，真正讓買家、賣家按較真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格達(dá)成交易?！斑@兩年價(jià)格限制少了一些，不像前幾年管得死死的?！鄙鲜鳊埡吖鼙硎?。

2021年，北京市場(chǎng)不限價(jià)住宅將成為市場(chǎng)供應(yīng)主體，且占據(jù)核心位置。但在房住不炒、保剛需的總指揮棒下，豪宅價(jià)格恐怕也難以肆意上漲。

據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹副部長(zhǎng)帶隊(duì)到北京調(diào)研會(huì)商房地產(chǎn)調(diào)控工作，北京市政府有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示，首都房地產(chǎn)市場(chǎng)絕不允許任何形式的投機(jī)炒房、渲染炒作，如出現(xiàn)局部量?jī)r(jià)上漲苗頭，將迅速采取針對(duì)性調(diào)控措施，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。

應(yīng)受訪者請(qǐng)求，雷宇為化名

（責(zé)任編輯：婁在霞 HN151）