城南新盤點(diǎn)評從200萬到500萬都在這兒了

來源：智能家居時間：2021-02-05 11:28

北京的南城單指樓市，就是不如北城，這句話我擺在最前邊，愿意噴就噴，愿意說就說?？删鸵驗槟铣遣蝗绫背?，那么簡單了，南城新盤賣的不如北城紅火，賣的價格也比北城相對便宜，可售的新盤她也確實比北城可選余地多得多。簡單講，凡事皆有利弊。

再講樓盤之前送給大家?guī)拙湓捪取?/p>

第一，

跟你說南城樓盤漲幅未來可期，請直接拉到菜市口，完事兒等著買倆新出的人血饅頭。我們現(xiàn)在所奉行的樓市政策特簡單，四個字——

房住不炒

。方針不變，誰告訴你全市房價肯定上漲的？肯定能投資的？

第二，

退一步講過去，在過去的10來年時間里，南城和北城在大體牌面兒上看，哪兒漲的更多，更快？分明還是北城。

第三，

部分南三環(huán)區(qū)域的租金低于北五環(huán)，這也是事實。

第四，

規(guī)劃多了，但凡一

個新樓盤開買賣，總能給你講出一大堆我這區(qū)域規(guī)劃有多好，有多牛X。那么我反問一句，為嘛我看見更多的在南城置業(yè)的以兩種人為主？第一種叫土著以及土著外溢，說白了要么是當(dāng)?shù)厝?，要么是從南三環(huán)搬到南五環(huán)。第二種，北邊東邊西邊有些貴，南邊反正也有地鐵也能用，我在國貿(mào)、中關(guān)村、北四環(huán)上班反正也能湊合用。這兩部分人，對于規(guī)劃的期待程度，當(dāng)真有如此之高？我想更多的是你怎么說都行，我聽著反正也高興，不管真假。

這就是南城的現(xiàn)實。假如有一天你入住了南城跟當(dāng)時業(yè)務(wù)員最終恢弘的規(guī)劃較真、慪氣，說一句特么的，為啥沒兌現(xiàn)？那你就認(rèn)真了。強(qiáng)如城北，難道東小口的歡喜沒發(fā)生？

好了接下來說樓盤，這部分特色是講片區(qū)與比較，不會單獨(dú)說某一個樓盤。

西紅門花鄉(xiāng)

西紅門雙雄還在英勇互懟中，從當(dāng)下售賣情況看，64400的限售均價不說高低，但咱也得說購房者沒覺得便宜，看到這里的朋友，有不少再問我跟花鄉(xiāng)比怎么樣？這里便隱含著倆問題。

第一，購房者還是對于西紅門的售價心有余悸，尤其是64400頂著價格賣的房源，更是如此。

第二，

豐臺的江湖地位，跟大興比，好像很多人也沒覺得高大尚多少。

所以，在這個問題上，我如此看待。按6萬多的價格計算，這倆地方的新盤89平方米三居價格普遍價位是500多萬到600萬，相差不多。在這個價格體系下，花鄉(xiāng)區(qū)域的花鄉(xiāng)三杰，已經(jīng)網(wǎng)簽了2000套上下，從網(wǎng)簽比上看，花鄉(xiāng)區(qū)域還是普遍得到了認(rèn)可。所以我理解，能干得動花鄉(xiāng)，還是穩(wěn)當(dāng)，這是拾人牙慧，并不是我說的。

黃村，江山風(fēng)華應(yīng)該不剩下幾套房了，證明5萬多的價格對于黃村而言，有認(rèn)可度。而黃村核心區(qū)，下一把是不是還有供地，對不起我也不知道。所以就目前看，黃村有認(rèn)可度但是沒新盤，直接過～

瀛海、舊宮西

為啥要加入瀛海呢？瀛海有北京2020年銷售套數(shù)最多的新盤，賣了2000多套，我要沒記錯應(yīng)該是2020年一年賣了2095套。賣的什么價格呢？5萬多。這也就意味著，有地鐵有品相，5萬多挨瀛海到舊宮西部這邊的地鐵8號線沿線，有價值，因為有人認(rèn)。

然而整個區(qū)域不是沒有難點(diǎn)，難點(diǎn)是什么？簡單，大戶型。

這個版塊受著地鐵賣5萬多塊一平方米的剛需問題不大，畢竟還是比北邊58858的熱盤便宜。然而買改善，人家為什么不能降低需求在北邊買個110平米跟你130平方米價格差不離兒的房子呢？在南部看改善，問我問題最遠(yuǎn)的，有直接連孫河都看過的，這也不新鮮。

所以隨著這個版塊小戶型項目的快速流失，我理解2021年，這里并不一定是什么南城的銷售房源主戰(zhàn)場。而大戶型，樓面價在前不久已經(jīng)頂?shù)搅?4300塊一平方米，很多同行說要賣8萬塊一平方米，如果賣這個價位，我理解這里的關(guān)注度也就高不上去了。

畢竟邊上有130、140平方米的新盤項目賣價還在6萬塊錢上下，且賣的都比較艱辛，您這8萬塊的定價…這么說吧，我理解，強(qiáng)如JM，也得折戟沉沙，何況人家跟你一起干不干還不一定。

所以我奉勸在這里看大戶型的朋友，那些6萬的項目業(yè)務(wù)員跟你說，邊上馬上賣8萬了！你買了就賺！這么沒屁股的說辭，當(dāng)他做了肛拭子后說的就好了。因為沒有買賣哪兒來的對比？真等人家賣8萬，賣的花花的，您再捉急也不晚，是不是。

亦莊河西

這個地界，跑了和悅?cè)A錦，補(bǔ)強(qiáng)了中海京叁號院。河西的執(zhí)著叫做，硬頂過后?，F(xiàn)在的河西，基本沒有了特價房，哥兒幾個5萬出頭的成交價格賣的也還算可以。而隨著周邊其他區(qū)域低價時代的將要結(jié)束，這個價格在我看來也基本頂住了。所以河西，如果您認(rèn)同沒地鐵無所謂這一件事，買了也就買了，目前看沒啥簍子。因為價格挺住，有人認(rèn)可。

亦莊路東臺湖

這是目前整個南五環(huán)一線，房價相對便宜的地界，新盤不到5萬的歷史成交價格。且萬科城市之光東望和招商臻瓏府也還算有些可售房源，融創(chuàng)亦莊壹號應(yīng)該也還有點(diǎn)房。這里沒慫盤，臻瓏府和亦莊壹號，倆人加起來，用半年時間賣了1500套房，這就說明這個價格搭配上地鐵17號線還是有人認(rèn)可。畢竟哪怕距離17號線有個1公里多的距離，我也能通過騎車、打車等手段快速的到達(dá)地鐵奔著國貿(mào)望京一代東部工作板塊上班去。所以對于這個版塊，我的認(rèn)知是，畢竟人家52000左右的限售均價，你別等著人家一次次調(diào)整價格無限接近限售均價再捉急。從目前看，整個南城容易且大概率會干這事兒的，就是次渠臺湖這個版塊。

馬駒橋

馬駒橋雙雄身后還都有千套量級房源，價格想做進(jìn)一步調(diào)整，有難度。但是目前3.6萬左右的成交價格，有人認(rèn)可，畢竟倆盤網(wǎng)簽數(shù)據(jù)擺著呢，都賣的動。而且馬橋區(qū)域就目前看，那絕對算六環(huán)內(nèi)外靠近六環(huán)的板塊中，城市面貌相對不錯的一個地界。

外加之馬橋劃給亦莊以后，限購規(guī)則是否會調(diào)整，也給很多人留下了想象空間。所以真是總價200多萬300萬買房，整個南城，目前最強(qiáng)的版塊是馬橋，這是我個人見解，供參考。

剩下沒說的，還有全北京最便宜的購房版塊之一采育，這里應(yīng)該還有部分總價200萬的小戶型新盤。再比如現(xiàn)在賣的還可以，我理解拉跨拉到位的官道版塊，這個版塊我不知道應(yīng)該算南還是算西，就在這里姑且說一句吧，價格到底，可以看看。

至于孫村、魏善莊、龐各莊，這兩莊一村，這么講吧，隨著限競房的高光時刻已過，會逐漸消散在世人眼中，除非再有供地。等再有供地，咱們再說不遲。

說書唱戲勸人方，三條大道走中央。善惡到頭終有報，人間正道是滄桑。咱們下把見～