城南新盤(pán)點(diǎn)評(píng) 從200萬(wàn)到500萬(wàn)都在這兒了

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-02-05 11:28

北京的南城單指樓市，就是不如北城，這句話我擺在最前邊，愿意噴就噴，愿意說(shuō)就說(shuō)?？删鸵?yàn)槟铣遣蝗绫背牵敲春?jiǎn)單了，南城新盤(pán)賣(mài)的不如北城紅火，賣(mài)的價(jià)格也比北城相對(duì)便宜，可售的新盤(pán)她也確實(shí)比北城可選余地多得多。簡(jiǎn)單講，凡事皆有利弊。

再講樓盤(pán)之前送給大家?guī)拙湓捪取?/p>

第一，

跟你說(shuō)南城樓盤(pán)漲幅未來(lái)可期，請(qǐng)直接拉到菜市口，完事兒等著買(mǎi)倆新出的人血饅頭。我們現(xiàn)在所奉行的樓市政策特簡(jiǎn)單，四個(gè)字——

房住不炒

。方針不變，誰(shuí)告訴你全市房?jī)r(jià)肯定上漲的？肯定能投資的？

第二，

退一步講過(guò)去，在過(guò)去的10來(lái)年時(shí)間里，南城和北城在大體牌面兒上看，哪兒漲的更多，更快？分明還是北城。

第三，

部分南三環(huán)區(qū)域的租金低于北五環(huán)，這也是事實(shí)。

第四，

規(guī)劃多了，但凡一

個(gè)新樓盤(pán)開(kāi)買(mǎi)賣(mài)，總能給你講出一大堆我這區(qū)域規(guī)劃有多好，有多牛X。那么我反問(wèn)一句，為嘛我看見(jiàn)更多的在南城置業(yè)的以兩種人為主？第一種叫土著以及土著外溢，說(shuō)白了要么是當(dāng)?shù)厝耍词菑哪先h(huán)搬到南五環(huán)。第二種，北邊東邊西邊有些貴，南邊反正也有地鐵也能用，我在國(guó)貿(mào)、中關(guān)村、北四環(huán)上班反正也能湊合用。這兩部分人，對(duì)于規(guī)劃的期待程度，當(dāng)真有如此之高？我想更多的是你怎么說(shuō)都行，我聽(tīng)著反正也高興，不管真假。

這就是南城的現(xiàn)實(shí)。假如有一天你入住了南城跟當(dāng)時(shí)業(yè)務(wù)員最終恢弘的規(guī)劃較真、慪氣，說(shuō)一句特么的，為啥沒(méi)兌現(xiàn)？那你就認(rèn)真了。強(qiáng)如城北，難道東小口的歡喜沒(méi)發(fā)生？

好了接下來(lái)說(shuō)樓盤(pán)，這部分特色是講片區(qū)與比較，不會(huì)單獨(dú)說(shuō)某一個(gè)樓盤(pán)。

西紅門(mén)花鄉(xiāng)

西紅門(mén)雙雄還在英勇互懟中，從當(dāng)下售賣(mài)情況看，64400的限售均價(jià)不說(shuō)高低，但咱也得說(shuō)購(gòu)房者沒(méi)覺(jué)得便宜，看到這里的朋友，有不少再問(wèn)我跟花鄉(xiāng)比怎么樣？這里便隱含著倆問(wèn)題。

第一，購(gòu)房者還是對(duì)于西紅門(mén)的售價(jià)心有余悸，尤其是64400頂著價(jià)格賣(mài)的房源，更是如此。

第二，

豐臺(tái)的江湖地位，跟大興比，好像很多人也沒(méi)覺(jué)得高大尚多少。

所以，在這個(gè)問(wèn)題上，我如此看待。按6萬(wàn)多的價(jià)格計(jì)算，這倆地方的新盤(pán)89平方米三居價(jià)格普遍價(jià)位是500多萬(wàn)到600萬(wàn)，相差不多。在這個(gè)價(jià)格體系下，花鄉(xiāng)區(qū)域的花鄉(xiāng)三杰，已經(jīng)網(wǎng)簽了2000套上下，從網(wǎng)簽比上看，花鄉(xiāng)區(qū)域還是普遍得到了認(rèn)可。所以我理解，能干得動(dòng)花鄉(xiāng)，還是穩(wěn)當(dāng)，這是拾人牙慧，并不是我說(shuō)的。

黃村，江山風(fēng)華應(yīng)該不剩下幾套房了，證明5萬(wàn)多的價(jià)格對(duì)于黃村而言，有認(rèn)可度。而黃村核心區(qū)，下一把是不是還有供地，對(duì)不起我也不知道。所以就目前看，黃村有認(rèn)可度但是沒(méi)新盤(pán)，直接過(guò)～

瀛海、舊宮西

為啥要加入瀛海呢？瀛海有北京2020年銷(xiāo)售套數(shù)最多的新盤(pán)，賣(mài)了2000多套，我要沒(méi)記錯(cuò)應(yīng)該是2020年一年賣(mài)了2095套。賣(mài)的什么價(jià)格呢？5萬(wàn)多。這也就意味著，有地鐵有品相，5萬(wàn)多挨瀛海到舊宮西部這邊的地鐵8號(hào)線沿線，有價(jià)值，因?yàn)橛腥苏J(rèn)。

然而整個(gè)區(qū)域不是沒(méi)有難點(diǎn)，難點(diǎn)是什么？簡(jiǎn)單，大戶型。

這個(gè)版塊受著地鐵賣(mài)5萬(wàn)多塊一平方米的剛需問(wèn)題不大，畢竟還是比北邊58858的熱盤(pán)便宜。然而買(mǎi)改善，人家為什么不能降低需求在北邊買(mǎi)個(gè)110平米跟你130平方米價(jià)格差不離兒的房子呢？在南部看改善，問(wèn)我問(wèn)題最遠(yuǎn)的，有直接連孫河都看過(guò)的，這也不新鮮。

所以隨著這個(gè)版塊小戶型項(xiàng)目的快速流失，我理解2021年，這里并不一定是什么南城的銷(xiāo)售房源主戰(zhàn)場(chǎng)。而大戶型，樓面價(jià)在前不久已經(jīng)頂?shù)搅?4300塊一平方米，很多同行說(shuō)要賣(mài)8萬(wàn)塊一平方米，如果賣(mài)這個(gè)價(jià)位，我理解這里的關(guān)注度也就高不上去了。

畢竟邊上有130、140平方米的新盤(pán)項(xiàng)目賣(mài)價(jià)還在6萬(wàn)塊錢(qián)上下，且賣(mài)的都比較艱辛，您這8萬(wàn)塊的定價(jià)…這么說(shuō)吧，我理解，強(qiáng)如JM，也得折戟沉沙，何況人家跟你一起干不干還不一定。

所以我奉勸在這里看大戶型的朋友，那些6萬(wàn)的項(xiàng)目業(yè)務(wù)員跟你說(shuō)，邊上馬上賣(mài)8萬(wàn)了！你買(mǎi)了就賺！這么沒(méi)屁股的說(shuō)辭，當(dāng)他做了肛拭子后說(shuō)的就好了。因?yàn)闆](méi)有買(mǎi)賣(mài)哪兒來(lái)的對(duì)比？真等人家賣(mài)8萬(wàn)，賣(mài)的花花的，您再捉急也不晚，是不是。

亦莊河西

這個(gè)地界，跑了和悅?cè)A錦，補(bǔ)強(qiáng)了中海京叁號(hào)院。河西的執(zhí)著叫做，硬頂過(guò)后。現(xiàn)在的河西，基本沒(méi)有了特價(jià)房，哥兒幾個(gè)5萬(wàn)出頭的成交價(jià)格賣(mài)的也還算可以。而隨著周邊其他區(qū)域低價(jià)時(shí)代的將要結(jié)束，這個(gè)價(jià)格在我看來(lái)也基本頂住了。所以河西，如果您認(rèn)同沒(méi)地鐵無(wú)所謂這一件事，買(mǎi)了也就買(mǎi)了，目前看沒(méi)啥簍子。因?yàn)閮r(jià)格挺住，有人認(rèn)可。

亦莊路東臺(tái)湖

這是目前整個(gè)南五環(huán)一線，房?jī)r(jià)相對(duì)便宜的地界，新盤(pán)不到5萬(wàn)的歷史成交價(jià)格。且萬(wàn)科城市之光東望和招商臻瓏府也還算有些可售房源，融創(chuàng)亦莊壹號(hào)應(yīng)該也還有點(diǎn)房。這里沒(méi)慫盤(pán)，臻瓏府和亦莊壹號(hào)，倆人加起來(lái)，用半年時(shí)間賣(mài)了1500套房，這就說(shuō)明這個(gè)價(jià)格搭配上地鐵17號(hào)線還是有人認(rèn)可。畢竟哪怕距離17號(hào)線有個(gè)1公里多的距離，我也能通過(guò)騎車(chē)、打車(chē)等手段快速的到達(dá)地鐵奔著國(guó)貿(mào)望京一代東部工作板塊上班去。所以對(duì)于這個(gè)版塊，我的認(rèn)知是，畢竟人家52000左右的限售均價(jià)，你別等著人家一次次調(diào)整價(jià)格無(wú)限接近限售均價(jià)再捉急。從目前看，整個(gè)南城容易且大概率會(huì)干這事兒的，就是次渠臺(tái)湖這個(gè)版塊。

馬駒橋

馬駒橋雙雄身后還都有千套量級(jí)房源，價(jià)格想做進(jìn)一步調(diào)整，有難度。但是目前3.6萬(wàn)左右的成交價(jià)格，有人認(rèn)可，畢竟倆盤(pán)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)擺著呢，都賣(mài)的動(dòng)。而且馬橋區(qū)域就目前看，那絕對(duì)算六環(huán)內(nèi)外靠近六環(huán)的板塊中，城市面貌相對(duì)不錯(cuò)的一個(gè)地界。

外加之馬橋劃給亦莊以后，限購(gòu)規(guī)則是否會(huì)調(diào)整，也給很多人留下了想象空間。所以真是總價(jià)200多萬(wàn)300萬(wàn)買(mǎi)房，整個(gè)南城，目前最強(qiáng)的版塊是馬橋，這是我個(gè)人見(jiàn)解，供參考。

剩下沒(méi)說(shuō)的，還有全北京最便宜的購(gòu)房版塊之一采育，這里應(yīng)該還有部分總價(jià)200萬(wàn)的小戶型新盤(pán)。再比如現(xiàn)在賣(mài)的還可以，我理解拉跨拉到位的官道版塊，這個(gè)版塊我不知道應(yīng)該算南還是算西，就在這里姑且說(shuō)一句吧，價(jià)格到底，可以看看。

至于孫村、魏善莊、龐各莊，這兩莊一村，這么講吧，隨著限競(jìng)房的高光時(shí)刻已過(guò)，會(huì)逐漸消散在世人眼中，除非再有供地。等再有供地，咱們?cè)僬f(shuō)不遲。

說(shuō)書(shū)唱戲勸人方，三條大道走中央。善惡到頭終有報(bào)，人間正道是滄桑。咱們下把見(jiàn)～