2月2日，北京賣地收入128.9億元，并且將競拍規(guī)則再次推上一個新高度。

當天北京出讓3宗地塊，1宗通州多功能用地和2宗順義地塊。其中順義新城第23街區(qū)新國展三期不限價宅地，被保利和華潤置地組成的聯合體，以85.77億總價拿下。這一價格超過了2020年北京成交總價最高地塊：中海以79億拿下的亦莊不限價宅地。

順義新城第23街區(qū)新國展三期宅地項目競拍流程復雜，有三個競拍規(guī)則：一、先競異地建設會展設施（新國展二期）面積，上限面積是 162162平方米；二、達到異地建設面積上限后競地價；三、達到土地限價后，競自持面積。

上一次使用了“競異地配建”還是2013年融創(chuàng)拿下的農展館8號地塊，要求“競配建異地醫(yī)院”。不過，在“競異地配建”方面，二者還是細微差別。

新國展三期宅地的“土地出讓第十七條”明確要求：競得人須按照競報的會展設施面積和會展設施建設單價標準向政府交納相應的“會展設施異地建設資金”建設資金=競報的異地建設會展設施面積×會展設施建設單價標準)，專項用于新國展二期建設，競得人不負責會展設施的具體建設工作會展設施建設單價標準為11100元/平方米。

這意味著，以“競報的異地建設會展設施面積×會展設施建設單價標準”對應來計算建設資金，大約有18億隱形土地成本(162162平方米×11100元/平方米)。

雖成本高，但因位置優(yōu)越，這一地塊還是引起房企激烈競拍。

截止2月1日報名結束，有16家房企、11個競買主體競拍——金茂、金輝、萬科、平安、華發(fā)、融創(chuàng)、保利+華潤置地、中糧+金隅、中交+招商、首開+金地+旭輝、綠城。

根據開拍網上競買記錄，競買人進行了11輪競買后，就將異地建設會展設施面積推至2.3萬平。在現場競拍環(huán)節(jié)，歷經16輪報價后，中交+招商觸及異地建設會展設施面積上限16.2162萬平方米，隨后轉入競價程序。

在競價階段，舉牌37輪后，首開+金地+旭輝報價67.77億元觸及上限，溢價率35%。

在競自持階段，保利華潤聯合體在第22輪時，以23%競自持比例勝出。

也就是說，經過70多輪競拍，最終由保利華潤聯合體以18億元建設資金+67.77億元總價+23%自持成交，溢價率35%，刨除建設資金成本及自持面積，可售商品住宅及商業(yè)綜合樓面價為46529元/平方米。

從綜合樓面價來看，這一項目要想賺錢，未來售價至少要超過7萬元/平方米。

新國展三期項目總用地面積10.5萬平方米，總規(guī)劃建面為26.3萬平方米，地塊以二類居住用地為主，但要求配建7.5%的商業(yè)及公共設施約2.0萬平米，人防工程面積2.9萬平米，住宅最終規(guī)劃建筑面積為21.4萬平米，居住用地容積率為2.5。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，該地塊優(yōu)勢明顯，21.4萬平米的規(guī)劃建面及2.5的容積率，是北京少有的具備良好質素的商品住宅用地，地塊可塑性較強。

該地塊位于北京地鐵15號線花梨坎站西側2公里處，雖在順義，卻靠近朝陽，與潮白河一河之隔就是朝陽孫河別墅區(qū)。去年，恒基兆業(yè)以30.2億元價格拿下的朝陽孫河地塊、網紅打卡地中糧祥云都在附近。

貝殼研究院資料顯示，中糧祥云小鎮(zhèn)板塊自2017年以來僅成交1宗自住型商品房用地，由金隅以48.5%的較高溢價率取得，取地樓面價1.7萬元/平米。從溢價率看，當時競價激烈，板塊整體被看好。

該地塊周邊在售3個新房項目，產品多樣化，共有產權房近期在售價格在2.7萬元/平米，限競房5.3萬元/平米，別墅1200萬元/套。

貝殼研究院監(jiān)測周邊二手住宅以中糧祥云小鎮(zhèn)生活區(qū)為例，掛牌113套，平均售價5.3萬元/平方米。

以目前周邊房價來看，保利和華潤置地此次聯合拿下的地塊盈利空間并不大，后續(xù)想要解套這幅高價地，還需后市的支撐。

來源：界面新聞

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