南都訊 記者王鵬鈞一邊是收入、房間數(shù)的迅猛增長，一邊是虧損幅度的連年放寬。4月29日晚，國內(nèi)長租公寓頭部企業(yè)蛋殼公寓完成上市以來第一份年報的出爐，報告顯示，2019年，該公司正在擴張之路上一路飛奔，于此同時也面臨虧損拉大等經(jīng)營風(fēng)險；而針對市場關(guān)注的租金貸、現(xiàn)金流、疫情沖擊等問題，財報中也均有所體現(xiàn)和回應(yīng)。

過去4年是中國長租公寓行業(yè)的爆發(fā)期，無數(shù)公寓品牌誕生、成長，部分亦走向滅亡，伴隨著激烈的市場競爭，作為頭部企業(yè)之一，行業(yè)公司的各個體征均在蛋殼上表現(xiàn)得尤為明顯。

去年營收漲近2倍 但增收不增利

報告顯示，期內(nèi)蛋殼實現(xiàn)營收約71.29億元人民幣，同比2018年增長166.5%；事實上，自2015年1月正式運營起，公司收入體量一直處于迅猛增長階段，根據(jù)此前蛋殼方面提交的招股書來看，2017年蛋殼實現(xiàn)營收約6.57億元人民幣，2018年營收同比增長307.3%，近三年符合增長率達166.5%。與營收保持同步增長的，還有公司經(jīng)營的公寓房間數(shù)量：2015年年底，蛋殼公寓擁有公寓房間數(shù)2434套，而截止2019年年底，經(jīng)營房間數(shù)量為438309套，翻漲約180倍。

長租公寓市場在過往幾年經(jīng)歷了從0到1的發(fā)展，這是“蛋殼們”體量高速增長的邏輯，2017年，鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報告顯示，市場對中國租賃市場規(guī)模的連年擴大充滿信心，鏈家方面測算，2020年的租賃市場租金規(guī)模大約是1.6萬億元，2025年則將達到2.9萬億元，2030年還會超過4萬億元。而根據(jù)蛋殼公司在財報中對市場空間的預(yù)測，2018-2023年間中國住宅租賃市場規(guī)模還將翻一番，2023年將達到3.0萬億元人民幣，公司對市場空間充滿信心。

不過，與連年增長的規(guī)模同樣顯眼的還有連年增長的虧損幅度。蛋殼披露，公司在2017、2018和2019年分別凈虧損2.715億元人民幣、13.697億元人民幣和34.372億元人民幣，同時，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分別為-11460萬元、-11620萬元和-119120萬元；巨額虧損導(dǎo)致公司增收不增利，公告顯示，期內(nèi)公司歸屬于母公司普通股股東凈利潤為-37.84億人民幣元，同比下降156.21%。

于市場激烈“搶灘”之下的長租公寓行業(yè)自帶燒錢屬性，與蛋殼同樣于美股上市的國內(nèi)公寓品牌——青客公寓面臨同樣困境，2017-2019年，該公司虧損額分別為2.45億元、4.98億元，4.99億元。2019年該公司虧損額度收窄，但與之同時規(guī)模增速也放緩，當(dāng)年營收同比增速為38.65%。

成本管理、運營效率提升 預(yù)計短期內(nèi)虧損還將持續(xù)

實質(zhì)上，行業(yè)主流觀點認(rèn)為，行業(yè)短期燒錢屬于正常，關(guān)系租賃公司能否持久發(fā)展的核心落腳點還是在于依托精細化運營的現(xiàn)金流管理。

房東東公寓創(chuàng)始人全靂在其公眾號中撰文認(rèn)為，2015-2018年受到融資環(huán)境寬松、政策鼓勵、資本機構(gòu)看好中國企業(yè)的成長等方面因素影響，長租公寓進入一段爆發(fā)增長的時期，但隨著經(jīng)濟下行壓力的增大，長租行業(yè)的挑戰(zhàn)將大于機遇。全靂分析，長租公寓的核心贏利主要還是在拿到便宜的底租以及降低中后臺管理成本。

根據(jù)貝殼研究院租賃研究部的分析，目前市場普遍流行的以高于市場價租金收取房東房源，低于市場價的租金出租給租戶的模式，在短期內(nèi)并不盈利。其認(rèn)為，企業(yè)的核心盈利點在于在強競爭環(huán)境下爭奪收取房源，并依靠在房東端爭取1-3個月的免租期，并通過租客和房東間租金支付的期限錯配沉淀資金，另一方面預(yù)期未來市場租金上漲，回收成本實現(xiàn)盈利。不過，這也極其考驗公司運營能力，需要順利出租控制空置率，使現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)通暢。

南都記者看到，蛋殼方面正力圖在成本管理、運營效率等方面有所改善。數(shù)據(jù)顯示，自2017年以來，在各事項支出占比方面，除收房租金之外，包括營業(yè)費用、折舊攤銷、開業(yè)前費用、銷售費用、行政費用等各事項占總成本的比例都在逐年減少；拿房后的裝修、翻新時間則由2017年的22.4天降低至2019年的18.7天，依靠供應(yīng)鏈效率和規(guī)模經(jīng)濟也將裝修成本進一步壓縮：2017年平均裝修成本為12646元，2019年則為10230元。

不過，蛋殼虧損陣痛或還將延續(xù)。其在財報中表示，為支持增長，在未來可預(yù)見的時間內(nèi)還將繼續(xù)加大投資，擴大公寓網(wǎng)絡(luò)、提高公寓質(zhì)量，擴大服務(wù)范圍，并進一步促進技術(shù)系統(tǒng)開發(fā)。

疫情使行業(yè)承壓 蛋殼稱流動性可維持

除此之外，今年年初至今的新冠疫情導(dǎo)致的城市冰凍、生產(chǎn)停滯，也對租賃行業(yè)造成極大沖擊，包括蛋殼、自如在內(nèi)的租賃企業(yè)，也在管理服務(wù)、現(xiàn)金流、租金貸等方面遭到部分輿論拷問。

蛋殼在年報中指出，2020年第一季度，由于許多居民推遲了復(fù)工時間，導(dǎo)致公寓入住率下降，一季度末運營的公寓較2019年年底數(shù)量減少，進而影響到公司收入；其估計，2020年一季度收入相較2019年第四季度下降了個位數(shù)百分比的幅度，而由于提前終止與部分業(yè)主簽訂的租約，導(dǎo)致相關(guān)收入損失約8200萬元人民幣。

疫情導(dǎo)致公司的各類損失及部分租約的提前終止，令市場擔(dān)憂蛋殼的流動性情況。蛋殼披露，至2019年12月31日，公司現(xiàn)金為人民幣6.85億元，盡管相較2018年底減少約4成，但蛋殼認(rèn)為目前的預(yù)期現(xiàn)金流足以滿足公司在未來12個月的正常業(yè)務(wù)支出需要，除非是進行了額外的投資或收購等活動。此外，蛋殼方面也表示，手頭還擁有限制性現(xiàn)金人民幣27.7億元。（注：蛋殼此處所指的限制性現(xiàn)金是指存放在銀行的與銀行借款有關(guān)的現(xiàn)金，以及存放在提供租金融資的金融機構(gòu)的現(xiàn)金）

租金貸用戶數(shù)量連年下降 但仍占據(jù)較大比例

值得一提的是，蛋殼為市場關(guān)注的“租金貸”也在財報中也得到首次回應(yīng)。所謂“租金貸”指租賃企業(yè)與金融機構(gòu)合作，在租客與租賃公司簽下租約時，金融機構(gòu)會替租戶提供全年租金貸款，租客則向金融機構(gòu)按月還清租房貸款。

適當(dāng)?shù)淖饨鹳J可滿足租客需求，也可為租賃企業(yè)沉淀下資金用于存款、理財生息。不過部分企業(yè)將資金用于跑馬圈地，一旦空置率過高或者無法從租客獲得足夠的回款資金，則為自身流動性風(fēng)險埋雷。因租金貸導(dǎo)致的長租企業(yè)暴雷事件并不鮮見，2019年12月，住建部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》即要求租賃企業(yè)租金貸金額不能超過該租金收入的30%，并給企業(yè)寬限三年的整改期。

公告顯示，蛋殼公寓目前仍有約6成租戶選擇租金貸，不過這一比例呈逐年下降趨勢：2017、2018和2019年，選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%。這顯示，在未來數(shù)年中蛋殼還將在這一問題上面臨挑戰(zhàn)，不過該公司對此回應(yīng)，租金貸使用率的下降并不會對流動性產(chǎn)生重大不利影響，因為公司正從越來越多非租金貸用戶獲得租金和預(yù)付款，而且公司也擁有多樣化的資金來源、正在探索新的融資方式等。

原標(biāo)題：蛋殼公寓首份年報披露約6成租戶選擇租金貸，疫情導(dǎo)致?lián)p失8千萬

來源：南方都市報

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