蛋殼公寓約6成租戶(hù)選擇租金貸疫情導(dǎo)致?lián)p失8千萬(wàn)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-05-06 08:02

南都訊記者王鵬鈞一邊是收入、房間數(shù)的迅猛增長(zhǎng)，一邊是虧損幅度的連年放寬。4月29日晚，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)蛋殼公寓完成上市以來(lái)第一份年報(bào)的出爐，報(bào)告顯示，2019年，該公司正在擴(kuò)張之路上一路飛奔，于此同時(shí)也面臨虧損拉大等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；而針對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的租金貸、現(xiàn)金流、疫情沖擊等問(wèn)題，財(cái)報(bào)中也均有所體現(xiàn)和回應(yīng)。

過(guò)去4年是中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的爆發(fā)期，無(wú)數(shù)公寓品牌誕生、成長(zhǎng)，部分亦走向滅亡，伴隨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，作為頭部企業(yè)之一，行業(yè)公司的各個(gè)體征均在蛋殼上表現(xiàn)得尤為明顯。

去年?duì)I收漲近2倍但增收不增利

報(bào)告顯示，期內(nèi)蛋殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約71.29億元人民幣，同比2018年增長(zhǎng)166.5%；事實(shí)上，自2015年1月正式運(yùn)營(yíng)起，公司收入體量一直處于迅猛增長(zhǎng)階段，根據(jù)此前蛋殼方面提交的招股書(shū)來(lái)看，2017年蛋殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約6.57億元人民幣，2018年?duì)I收同比增長(zhǎng)307.3%，近三年符合增長(zhǎng)率達(dá)166.5%。與營(yíng)收保持同步增長(zhǎng)的，還有公司經(jīng)營(yíng)的公寓房間數(shù)量：2015年年底，蛋殼公寓擁有公寓房間數(shù)2434套，而截止2019年年底，經(jīng)營(yíng)房間數(shù)量為438309套，翻漲約180倍。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在過(guò)往幾年經(jīng)歷了從0到1的發(fā)展，這是“蛋殼們”體量高速增長(zhǎng)的邏輯，2017年，鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告顯示，市場(chǎng)對(duì)中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模的連年擴(kuò)大充滿(mǎn)信心，鏈家方面測(cè)算，2020年的租賃市場(chǎng)租金規(guī)模大約是1.6萬(wàn)億元，2025年則將達(dá)到2.9萬(wàn)億元，2030年還會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。而根據(jù)蛋殼公司在財(cái)報(bào)中對(duì)市場(chǎng)空間的預(yù)測(cè)，2018-2023年間中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模還將翻一番，2023年將達(dá)到3.0萬(wàn)億元人民幣，公司對(duì)市場(chǎng)空間充滿(mǎn)信心。

不過(guò)，與連年增長(zhǎng)的規(guī)模同樣顯眼的還有連年增長(zhǎng)的虧損幅度。蛋殼披露，公司在2017、2018和2019年分別凈虧損2.715億元人民幣、13.697億元人民幣和34.372億元人民幣，同時(shí)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分別為-11460萬(wàn)元、-11620萬(wàn)元和-119120萬(wàn)元；巨額虧損導(dǎo)致公司增收不增利，公告顯示，期內(nèi)公司歸屬于母公司普通股股東凈利潤(rùn)為-37.84億人民幣元，同比下降156.21%。

于市場(chǎng)激烈“搶灘”之下的長(zhǎng)租公寓行業(yè)自帶燒錢(qián)屬性，與蛋殼同樣于美股上市的國(guó)內(nèi)公寓品牌——青客公寓面臨同樣困境，2017-2019年，該公司虧損額分別為2.45億元、4.98億元，4.99億元。2019年該公司虧損額度收窄，但與之同時(shí)規(guī)模增速也放緩，當(dāng)年?duì)I收同比增速為38.65%。

成本管理、運(yùn)營(yíng)效率提升預(yù)計(jì)短期內(nèi)虧損還將持續(xù)

實(shí)質(zhì)上，行業(yè)主流觀點(diǎn)認(rèn)為，行業(yè)短期燒錢(qián)屬于正常，關(guān)系租賃公司能否持久發(fā)展的核心落腳點(diǎn)還是在于依托精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流管理。

房東東公寓創(chuàng)始人全靂在其公眾號(hào)中撰文認(rèn)為，2015-2018年受到融資環(huán)境寬松、政策鼓勵(lì)、資本機(jī)構(gòu)看好中國(guó)企業(yè)的成長(zhǎng)等方面因素影響，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入一段爆發(fā)增長(zhǎng)的時(shí)期，但隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的增大，長(zhǎng)租行業(yè)的挑戰(zhàn)將大于機(jī)遇。全靂分析，長(zhǎng)租公寓的核心贏利主要還是在拿到便宜的底租以及降低中后臺(tái)管理成本。

根據(jù)貝殼研究院租賃研究部的分析，目前市場(chǎng)普遍流行的以高于市場(chǎng)價(jià)租金收取房東房源，低于市場(chǎng)價(jià)的租金出租給租戶(hù)的模式，在短期內(nèi)并不盈利。其認(rèn)為，企業(yè)的核心盈利點(diǎn)在于在強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下?tīng)?zhēng)奪收取房源，并依靠在房東端爭(zhēng)取1-3個(gè)月的免租期，并通過(guò)租客和房東間租金支付的期限錯(cuò)配沉淀資金，另一方面預(yù)期未來(lái)市場(chǎng)租金上漲，回收成本實(shí)現(xiàn)盈利。不過(guò)，這也極其考驗(yàn)公司運(yùn)營(yíng)能力，需要順利出租控制空置率，使現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)通暢。

南都記者看到，蛋殼方面正力圖在成本管理、運(yùn)營(yíng)效率等方面有所改善。數(shù)據(jù)顯示，自2017年以來(lái)，在各事項(xiàng)支出占比方面，除收房租金之外，包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、折舊攤銷(xiāo)、開(kāi)業(yè)前費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、行政費(fèi)用等各事項(xiàng)占總成本的比例都在逐年減少；拿房后的裝修、翻新時(shí)間則由2017年的22.4天降低至2019年的18.7天，依靠供應(yīng)鏈效率和規(guī)模經(jīng)濟(jì)也將裝修成本進(jìn)一步壓縮：2017年平均裝修成本為12646元，2019年則為10230元。

不過(guò)，蛋殼虧損陣痛或還將延續(xù)。其在財(cái)報(bào)中表示，為支持增長(zhǎng)，在未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的時(shí)間內(nèi)還將繼續(xù)加大投資，擴(kuò)大公寓網(wǎng)絡(luò)、提高公寓質(zhì)量，擴(kuò)大服務(wù)范圍，并進(jìn)一步促進(jìn)技術(shù)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)。

疫情使行業(yè)承壓蛋殼稱(chēng)流動(dòng)性可維持

除此之外，今年年初至今的新冠疫情導(dǎo)致的城市冰凍、生產(chǎn)停滯，也對(duì)租賃行業(yè)造成極大沖擊，包括蛋殼、自如在內(nèi)的租賃企業(yè)，也在管理服務(wù)、現(xiàn)金流、租金貸等方面遭到部分輿論拷問(wèn)。

蛋殼在年報(bào)中指出，2020年第一季度，由于許多居民推遲了復(fù)工時(shí)間，導(dǎo)致公寓入住率下降，一季度末運(yùn)營(yíng)的公寓較2019年年底數(shù)量減少，進(jìn)而影響到公司收入；其估計(jì)，2020年一季度收入相較2019年第四季度下降了個(gè)位數(shù)百分比的幅度，而由于提前終止與部分業(yè)主簽訂的租約，導(dǎo)致相關(guān)收入損失約8200萬(wàn)元人民幣。

疫情導(dǎo)致公司的各類(lèi)損失及部分租約的提前終止，令市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)蛋殼的流動(dòng)性情況。蛋殼披露，至2019年12月31日，公司現(xiàn)金為人民幣6.85億元，盡管相較2018年底減少約4成，但蛋殼認(rèn)為目前的預(yù)期現(xiàn)金流足以滿(mǎn)足公司在未來(lái)12個(gè)月的正常業(yè)務(wù)支出需要，除非是進(jìn)行了額外的投資或收購(gòu)等活動(dòng)。此外，蛋殼方面也表示，手頭還擁有限制性現(xiàn)金人民幣27.7億元。（注：蛋殼此處所指的限制性現(xiàn)金是指存放在銀行的與銀行借款有關(guān)的現(xiàn)金，以及存放在提供租金融資的金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金）

租金貸用戶(hù)數(shù)量連年下降但仍占據(jù)較大比例

值得一提的是，蛋殼為市場(chǎng)關(guān)注的“租金貸”也在財(cái)報(bào)中也得到首次回應(yīng)。所謂“租金貸”指租賃企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作，在租客與租賃公司簽下租約時(shí)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)替租戶(hù)提供全年租金貸款，租客則向金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款。

適當(dāng)?shù)淖饨鹳J可滿(mǎn)足租客需求，也可為租賃企業(yè)沉淀下資金用于存款、理財(cái)生息。不過(guò)部分企業(yè)將資金用于跑馬圈地，一旦空置率過(guò)高或者無(wú)法從租客獲得足夠的回款資金，則為自身流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)埋雷。因租金貸導(dǎo)致的長(zhǎng)租企業(yè)暴雷事件并不鮮見(jiàn)，2019年12月，住建部等六部門(mén)印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》即要求租賃企業(yè)租金貸金額不能超過(guò)該租金收入的30%，并給企業(yè)寬限三年的整改期。

公告顯示，蛋殼公寓目前仍有約6成租戶(hù)選擇租金貸，不過(guò)這一比例呈逐年下降趨勢(shì)：2017、2018和2019年，選擇租金貸的租戶(hù)比例分別為91.3%、75.8%和65.9%。這顯示，在未來(lái)數(shù)年中蛋殼還將在這一問(wèn)題上面臨挑戰(zhàn)，不過(guò)該公司對(duì)此回應(yīng)，租金貸使用率的下降并不會(huì)對(duì)流動(dòng)性產(chǎn)生重大不利影響，因?yàn)楣菊龔脑絹?lái)越多非租金貸用戶(hù)獲得租金和預(yù)付款，而且公司也擁有多樣化的資金來(lái)源、正在探索新的融資方式等。

原標(biāo)題：蛋殼公寓首份年報(bào)披露約6成租戶(hù)選擇租金貸，疫情導(dǎo)致?lián)p失8千萬(wàn)

來(lái)源：南方都市報(bào)