蛋殼公寓“資本泡沫”破滅：供應(yīng)商上門討薪租金貸監(jiān)管收緊

來源：智能家居時(shí)間：2020-11-17 10:10

本報(bào)記者蔣翰林趙毅深圳報(bào)道

斷網(wǎng)斷燃?xì)?、返現(xiàn)不到賬、拖欠工程款、保潔服務(wù)中斷……10月以來，不斷有租客、業(yè)主、供應(yīng)商到蛋殼公寓北京總部上門投訴。11月9日，數(shù)百人聚集到蛋殼總部討薪、解約退租。有供應(yīng)商表示，蛋殼公寓已拖欠公司上千萬元業(yè)務(wù)費(fèi)。

進(jìn)入11月，全國(guó)蛋殼公寓的辦公點(diǎn)都已遭到上門喊話。面對(duì)解約退租的租客，深圳蛋殼公寓某負(fù)責(zé)人告知：“蛋殼目前確實(shí)沒錢，年付和半年付的資金已被政府監(jiān)管?！?/p>

蛋殼公寓深圳辦公點(diǎn)（攝影：記者蔣翰林）

從2020年1月上市迎來短暫的“高光時(shí)刻”后，蛋殼已陸續(xù)遭遇CEO高靖被政府部門調(diào)查、APP被工信部點(diǎn)名下架、COO顧國(guó)棟離職、運(yùn)營(yíng)主體公司新增被執(zhí)行人等風(fēng)波。

實(shí)際上，從2017年至今年第一季度，蛋殼已累積虧損60多億元，負(fù)債總額高達(dá)86.26億元。收入增速放緩、歸母凈利潤(rùn)年年為負(fù)、靠租金貸玩杠桿游戲的蛋殼，還能撐多久？

“確實(shí)沒錢”

“看到其他長(zhǎng)租公寓爆雷，當(dāng)時(shí)還慶幸蛋殼是上市公司沒踩雷，沒想到過幾天，自己也住不下去了。”深圳福田的租客小孟告訴記者，從10月末起，公寓內(nèi)開始斷網(wǎng)，每月兩次的保潔已經(jīng)停止一個(gè)多月，承諾每月返現(xiàn)220元更是遲遲未到。而真正讓小孟意識(shí)到蛋殼快扛不住的，是11月9日房東在門口貼的“租客告知書”：“由于蛋殼公寓違約未付房租，多次聯(lián)系蛋殼問題未得到解決，請(qǐng)你于11月16日前搬離。”

11月10日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者與小孟一同來到了深圳市福田區(qū)泰然勁松大廈，也就是深圳蛋殼公寓公司的辦公點(diǎn)。現(xiàn)場(chǎng)聚集了來自深圳各個(gè)區(qū)的10多名租客和幾名業(yè)主，排號(hào)登記與負(fù)責(zé)人面談。

近一個(gè)月的斷網(wǎng)、停止返現(xiàn)，再加上連日來媒體的報(bào)道，蛋殼租戶和業(yè)主人心惶惶?！懊吭?0日打房租，已經(jīng)拖欠10天，是不是要跑路？”一名業(yè)主在辦公區(qū)質(zhì)問，現(xiàn)場(chǎng)20多位蛋殼員工各自工作，無人理會(huì)。

就在前一天，北京蛋殼公寓總部也是同樣的情況。從受訪者提供的視頻可以看到，除了租客和業(yè)主，還有大批身穿蛋殼保潔工服的工人、供應(yīng)商，現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)、敲鑼不斷。有供應(yīng)商稱，蛋殼已拖欠上千萬元工程費(fèi)。

北京百家修商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“百家修”）的一名維修工告訴記者，在拖欠數(shù)月工資后，11月7日公司突然停止了維修業(yè)務(wù)，工人已聯(lián)系不上公司負(fù)責(zé)人，疑似跑路。

記者查閱天眼查APP得知，百家修由青梧桐有限責(zé)任公司控股。同時(shí)，該公司100%持股蛋殼（成都）、蛋殼（重慶）、蛋殼（深圳）、蛋殼（杭州）、蛋殼（廣州）公寓管理有限公司，歷史法人代表為崔巖，是蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁，在蛋殼CEO高靖被調(diào)查期間任臨時(shí)CEO。記者就此致電百家修負(fù)責(zé)人，對(duì)方稱知道維修工工資拖欠的情況，但具體不方便告知。

早在10月，蛋殼就傳出公司財(cái)務(wù)跑路，北京總部發(fā)生了一次大規(guī)模投訴。對(duì)此，蛋殼官方微博回應(yīng)稱，因合作方與公司存在商業(yè)糾紛，采取了過激行為，對(duì)于“蛋殼跑路、倒閉”等相關(guān)不實(shí)言論、視頻、圖片，公司已報(bào)警處理，蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一切正常。

“蛋殼目前確實(shí)沒錢，但肯定不會(huì)跑路。”在深圳蛋殼公司，一位自稱姓李的負(fù)責(zé)人告訴記者和小孟，業(yè)主房租打款、租客返現(xiàn)打款、退租轉(zhuǎn)租換租費(fèi)用都在排期中，不能保證打款時(shí)間。這位負(fù)責(zé)人表示，按監(jiān)管要求，年付和半年付的資金已被政府監(jiān)管，沒有全數(shù)在蛋殼賬戶中。但該負(fù)責(zé)人并未告知具體數(shù)目或提供相關(guān)證明。

對(duì)此，記者向深圳市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)函求證，對(duì)方回應(yīng)稱目前正在研究相關(guān)措施，暫不適合接受采訪。

資金鏈“走鋼絲”

“作為一家創(chuàng)業(yè)公司，當(dāng)你做的事變成風(fēng)口時(shí)，必須要拼命高速發(fā)展，甚至短期內(nèi)犧牲投資人的利益，我們寧愿多虧錢，依然要追求發(fā)展速度。”蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)在2018年接受媒體記者采訪時(shí)曾如是表示。

在虧錢擴(kuò)大規(guī)模的要義下，從2015年至2019年，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)量從2434間增長(zhǎng)至43.83萬間，運(yùn)營(yíng)覆蓋所有一線城市和熱點(diǎn)二線城市。從出租房間數(shù)量來看，蛋殼僅次于未上市的自如，為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域第二大運(yùn)營(yíng)商。

然而，伴隨著蛋殼規(guī)模擴(kuò)張的，卻是收入增速放緩，毛利增長(zhǎng)一再腰斬，歸母凈利潤(rùn)年年為負(fù)。財(cái)報(bào)顯示，2017至2019年，蛋殼公寓營(yíng)收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元，虧損則分別為2.72億元、13.66億元、34.35億元。

在今年疫情的沖擊下，本就杯水車薪的蛋殼越發(fā)“易碎”。財(cái)報(bào)顯示，蛋殼第一季度營(yíng)收19.4億元，同比增長(zhǎng)62.5%，同期凈虧損12.3億元，同比增加50%以上，直逼2018年全年虧損總額。截至2020年3月底，蛋殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物8.26億元，總負(fù)債90.27億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97%，而上市時(shí)募集的資金不過約1.49億元，可謂杯水車薪。

值得留意的是，其招股書顯示，每一套新增房源的平均成本，需12到20個(gè)月收回。據(jù)招股書中的風(fēng)險(xiǎn)提示，公司與房東普遍簽了4到6年長(zhǎng)的租約，因此鎖定了成本價(jià)格，如果未來市場(chǎng)價(jià)格下滑，存在租金差為負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)。

而此風(fēng)險(xiǎn)在疫情環(huán)境下被放大。蛋殼在年報(bào)中指出，今年第一季度，由于復(fù)工時(shí)間推遲，公寓入住率下降，估計(jì)2020年第一季度收入相較2019年第四季度下降了個(gè)位數(shù)百分比的幅度。此外，由于提前終止與部分業(yè)主簽訂的租約，導(dǎo)致相關(guān)收入損失約8200萬元人民幣。

北京房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超向記者表示，蛋殼出現(xiàn)問題可能跟企業(yè)經(jīng)營(yíng)思路和整體方案有關(guān)，再加上疫情影響，租賃市場(chǎng)極度萎縮，供大于求，長(zhǎng)租公寓依然要支付業(yè)主租金，損失慘重。他同時(shí)呼吁政府拿出扶植的長(zhǎng)效機(jī)制和應(yīng)急措施，而不是任其在不好的市場(chǎng)環(huán)境下野蠻生長(zhǎng)。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室高級(jí)研究員蔡真曾計(jì)算并預(yù)測(cè)，在一定條件下，只有當(dāng)出租率達(dá)到98.7%以上，蛋殼公寓的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流才能轉(zhuǎn)為上升態(tài)勢(shì)。而蛋殼2017年至2019年的出租率分別為85.8%、76.9%和76.7%。他提到，因?yàn)橐咔椴粩嘞陆档某鲎饴士赡茴A(yù)示著短期內(nèi)其增長(zhǎng)空間已出現(xiàn)瓶頸。

除了經(jīng)營(yíng)上的連年虧損，蛋殼高管層的風(fēng)波也不曾平息。今年6月，蛋殼公寓原CEO高靖被地方政府部門調(diào)查。《南方周末》一則報(bào)道指出，高靖被查與蛋殼公寓違規(guī)挪用江蘇昆山6億元國(guó)資有關(guān)。隨后，蛋殼發(fā)布聲明稱，高靖所涉調(diào)查系個(gè)人問題，與蛋殼公寓無關(guān)。

CEO被查之事尚在調(diào)查中，10月末，蛋殼又披露了首席運(yùn)營(yíng)官顧國(guó)棟離職的消息。相關(guān)資料顯示，顧國(guó)棟曾在寶潔、殼牌、百事可樂、中美史克等公司擔(dān)任市場(chǎng)及營(yíng)銷高管，就職蛋殼前擔(dān)任百度副總裁。

租賃市場(chǎng)玩“金融游戲”

回顧蛋殼成立的經(jīng)營(yíng)狀況，連年虧損、出租率持續(xù)下滑、負(fù)債高企，那在此之前，是什么支撐蛋殼？

今年2月，深圳市委政法委向深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳銀保監(jiān)局等部門下發(fā)了《關(guān)于開展相關(guān)排查工作的通知》，指出在處置蛋殼租戶維權(quán)事件過程中，發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓存在“租金貸”現(xiàn)象。

租金貸，即租客與長(zhǎng)租公寓合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，金融機(jī)構(gòu)替租客向公寓方預(yù)支全年租金，租客再分期向金融機(jī)構(gòu)償還租房貸款。借此操作，長(zhǎng)租公寓從金融機(jī)構(gòu)獲得全年租金，形成資金池，靠財(cái)務(wù)杠桿繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張。

據(jù)蛋殼招股說明書顯示，2017年、2018年和2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓直接從租客處獲得的預(yù)付款分別為1.1億元、2.8億元和7.9億元，從金融機(jī)構(gòu)獲得的租金預(yù)付款分別高達(dá)9.4億元、21.3億元和31.6億元。4月的財(cái)報(bào)顯示，蛋殼公寓目前仍有約六成租戶選擇租金貸，不過這一比例呈逐年下降趨勢(shì)。

蔡真指出，蛋殼采用“租金貸”收入彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)中的虧損現(xiàn)金流，而一旦現(xiàn)金流流入不足以抵補(bǔ)現(xiàn)金流流出時(shí)，流動(dòng)性危機(jī)就會(huì)發(fā)生。

實(shí)際上，今年不少長(zhǎng)租公寓都遭遇了不少風(fēng)波。本報(bào)此前報(bào)道，深圳“小鷹找房”疑似爆雷，涉及租客和房東上千人，金額上億元。此前，杭州友客、杭州巢客、上海嵐越等長(zhǎng)租公寓也出現(xiàn)爆雷、跑路。

天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前共有900余家長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)。值得留意的是，天眼查數(shù)據(jù)表明，有22%的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)存在過經(jīng)營(yíng)異常，近5%的企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。

爆雷的長(zhǎng)租公寓不少采用了“高收低租”的經(jīng)營(yíng)方式，用高于市場(chǎng)的價(jià)格，按月向房東支付租金，再以低價(jià)租給租客，一次性收取半年或一年房租。為了引導(dǎo)租客簽署一年甚至幾年的合同，不少企業(yè)便引入了租金貸的玩法。

近期，針對(duì)租金貸亂象的監(jiān)管重錘已經(jīng)落下。今年9月，住建部發(fā)布了《住房租賃條例（征詢意見稿）》，要求住房租賃企業(yè)“不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款”，并給出了具體的懲罰標(biāo)準(zhǔn)。去年底，國(guó)家住建部等六部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》，對(duì)住房租金貸款業(yè)務(wù)的貸款期限、貸款額度作出明確要求，并指出住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。

在記者詢問的蛋殼租客中，均表示代理管家曾向租客推薦使用租金貸年付房租，并可得到返現(xiàn)優(yōu)惠。針對(duì)此事，以及蛋殼目前的經(jīng)營(yíng)狀況、是否遵照“住房租金貸款金額占比不得超過30%”等事項(xiàng)，記者向蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)主體公司紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司，以及蛋殼公寓品牌部負(fù)責(zé)人發(fā)函，對(duì)方稱不便接受采訪。

房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師周正國(guó)對(duì)此認(rèn)為，租金貸是一種高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)行為，在日益收緊的租金貸監(jiān)管政策下，長(zhǎng)租公寓必須升級(jí)精細(xì)化管理，并優(yōu)化融資方式。他提出，企業(yè)可以采取發(fā)企業(yè)債、公司債等資產(chǎn)證券化方式緩解融資壓力。

（編輯：趙毅校對(duì)：顏京寧）

（責(zé)任編輯：冉笑宇）