誰在上海買房？我們和10個購房人聊了聊

來源：智能家居時間：2021-01-30 21:50

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者丁文婷 1月29日晚，《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強個人住房信貸管理工作的通知》發(fā)布，對上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求，嚴(yán)查并打擊違規(guī)流入樓市的資金，從資金端管制購房需求。

而就在一周前，上海剛剛發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，其中關(guān)于假離婚買房、增值稅繳納年限的調(diào)整，也意在從需求端降溫。

從采訪中我們發(fā)現(xiàn)，上海樓市這一波火熱行情中，多種需求集中推升了房地產(chǎn)市場，學(xué)區(qū)房領(lǐng)漲、落戶政策放寬和拆遷改善需求、投資客進(jìn)場等逐步推高了上海二手房成交量。

易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，上海二手房成交數(shù)沖破3萬大關(guān)，并一路攀升，至12月，成交量近39000套，同比翻了一倍，也打破了2017年來的二手房單月成交量紀(jì)錄。

2020年全年，上海二手住宅累計成交超30萬套，新房成交套數(shù)也超過7萬。這意味著，有近38萬個手持房票的購房者涌入了這一波購房潮中。

盡管很難通過大數(shù)據(jù)清晰給出這幾十萬購房者的畫像和數(shù)量比例，我們?nèi)栽噲D描摹出這波行情的需求者剪影，以期一瞥火熱行情中龐大且復(fù)雜的需求群體。

置換學(xué)區(qū)房

2019年底，“私立學(xué)校將實行搖號”的小道消息在各大親子群中傳開，雖然家里孩子只有3歲，但唐奇有預(yù)感，一旦政策出臺，學(xué)區(qū)房會變得非常搶手。他果斷出手，12月份便將自家位于松江九亭地鐵站附近的房子售出，全家人搬到了出租屋里。

2020年3月，上海市正式出臺《2020年本市義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實施意見》，公辦學(xué)校與民辦學(xué)校同步統(tǒng)一招生，且一旦民辦學(xué)校的報名人數(shù)超過招生計劃，則需要“搖號”入學(xué)。

這意味著以往用公辦學(xué)校“保底”，沖擊好的民辦學(xué)校的方法不再適用。如果選擇民辦學(xué)校，一旦落選，很可能會被統(tǒng)籌到區(qū)內(nèi)排名靠后的公辦學(xué)校去。選擇對口的優(yōu)秀公辦學(xué)校顯然是更為穩(wěn)妥地選擇。政策效應(yīng)推動下，不少家長開始考慮著手置換或購置學(xué)區(qū)房。

原本受疫情影響看房停滯了一段時間的唐奇加緊了買房的步伐，終于在2020年5月買下了莘莊一套學(xué)區(qū)房?！跋率挚臁钡奶破娉蔀橹車议L們羨慕的對象，他們中的大多數(shù)是在政策出臺后才后知后覺的。

鄭同夫婦是在陸續(xù)聽到身邊同事?lián)Q了或準(zhǔn)備換學(xué)區(qū)房后變得焦慮起來的，原本并不著急置換學(xué)區(qū)的他們，也將自己家的房子掛牌出去，但“覺醒太晚”，原本意向購買的徐匯區(qū)沒有符合預(yù)算的學(xué)區(qū)房了。

某知名中介公司一位從業(yè)人員表示，從2020年年中開始，其所在片區(qū)的學(xué)區(qū)房，去化速度較往年明顯加速，只要沒有硬傷，一周內(nèi)都被搶完，快的只需一兩天。

優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的緊俏帶動了學(xué)區(qū)房價不斷攀升。唐奇位于閔行的學(xué)區(qū)房在購買時單價不到7萬，現(xiàn)在單價已經(jīng)10萬以上。

關(guān)鍵是小區(qū)沒有太多房源可賣了，唐奇說，2020年6月，小區(qū)同戶型還有20多套可供選擇，現(xiàn)在掛牌的僅剩下6套。雖然在外租房一年有許多不便，唐奇仍認(rèn)為這波“趕早”非常值得。“松江九亭的從2019年年末我賣出時到現(xiàn)在總價上漲不超過40萬元，而我置換的學(xué)區(qū)房半年漲了300萬元?！碧破姹硎?。

因?qū)谌A師大二附中而成為閔行“網(wǎng)紅盤”的紫竹半島花園曾經(jīng)也在鄭同夫婦的關(guān)注范圍內(nèi)，2020年年中，成交單價還在7萬元左右，12月的成交單價已經(jīng)逼近10萬，總價超過千萬，超出了鄭同夫婦承受的范圍?！岸易现癜雿u花園位置已經(jīng)毗鄰申嘉湖高速，距離市區(qū)比較遠(yuǎn)，離開通不久的15號線終點站步行距離也有近2公里”，鄭同表示，除了學(xué)區(qū)，小區(qū)優(yōu)勢并不明顯。

剛需搶灘

如果說動輒大幾百萬、上千萬的學(xué)區(qū)房吸引了眾多置換需求，那么相對偏遠(yuǎn)、便宜的房源則成為大多數(shù)剛需們的選擇。

2020年年底，滿5年社保獲得購房資格的小陳就通過搖號“上車”了一套位于嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)的新房，即便已經(jīng)屬于郊外環(huán)沿線，距離市中心超過30公里，樓盤仍然收獲了超過200%的認(rèn)籌率?！昂芏喽际莿傂鑱頁u號?！毙￡惐硎荆@個盤單價不到4萬，總價300萬左右，對剛需客來說，是為數(shù)不多的上車機會。

像小陳這樣的人并不在少數(shù)，多名房產(chǎn)中介向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，今年接觸到的剛需客戶中，因為社保“滿五”選擇購房的大有人在。

2016年3月25日，上海外地人買房限購年限從2年延長為5年，壓抑了幾年的一批需求在2020年得以集中釋放。

值得注意的是，通過居轉(zhuǎn)戶落戶上海的人數(shù)也不斷創(chuàng)新高，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)統(tǒng)計，2019年通過居轉(zhuǎn)戶落戶上海的人員有超過1.3萬人，而2020年則增長了40%，平均每月有1500多人落戶上海。

同時，拆遷改造也釋放出大量的購房需求。根據(jù)上海市房屋管理局消息，上海2020年全年完成舊區(qū)改造75萬平方米、受益居民3.5萬戶，分別達(dá)到原定目標(biāo)的137%和125%。

一名黃浦區(qū)廈門路板塊的拆遷戶陳阿姨告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，自己臨近小區(qū)的評估單價已經(jīng)出來了，在每平方米5.6萬元左右，而自己在社區(qū)內(nèi)有兩套房，算下來大幾百萬的拆遷款可以在外環(huán)內(nèi)買個老房子住?！按蟛糠植疬w戶都會選擇貨幣補償而不是安置房，因為在市區(qū)住慣了，安置房通常都在遠(yuǎn)郊?！标惏⒁瘫硎?。

2020年，上海戶籍政策的放寬同樣向市場發(fā)放了更多的購房名額。2020年9月，《2020年非上海生源應(yīng)屆普通高校畢業(yè)生進(jìn)滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》發(fā)布，上海交大、復(fù)旦、同濟(jì)和華東師大的本科、碩士、博士應(yīng)屆畢業(yè)生均可獲得落戶資格。僅僅算上這四所學(xué)校的本科畢業(yè)生，就意味著上海每年會增加至少一萬張房票。

同年11月，上海發(fā)布《上海市引進(jìn)人才申辦本市常住戶口辦法》，將原來的11個人才引進(jìn)通道擴(kuò)增至18個，提供了更多元化的人才引進(jìn)落戶通道。雖然政策在2020年底才開始施行，但潛在房票的增加無疑給上海樓市釋放了更多的信號。

置換蠢動

信號刺激下，更多置換需求蠢蠢欲動。

一家中山公園附近中介門店店長告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，從2020年10月份開始，自己門店每天來看房的客戶大概有10組，比去年同期增長了40%左右。其中有7組看房人員都是改善性住房需求?！靶∶娣e換大面積，老公房換次新房，一是因為疫情對大家的心態(tài)有些影響，想改善居住環(huán)境，另外一方面則是市場上需求增加，帶動房價起了上漲苗頭，大家都想配置更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)”。

一直關(guān)注著上海樓市動向的王迪從2020年年初就計劃將寶山顧村公園附近的一套三居室置換到了長寧區(qū)古北板塊，5月份開始，他陸續(xù)看房并交納意向金，到10月份已經(jīng)給5個業(yè)主下了意向金，但均因業(yè)主不賣了或者賣掉了而沒能成交。

在這個過程中，王迪也感受到了買賣雙方地位的不斷轉(zhuǎn)變，王迪表示，自己5月份與業(yè)主談價時，700萬的房子，業(yè)主還會讓價10萬元，后來就分毫不讓，到最后成了買家“競價拍賣”或賣家直接跳價。到了10月份，古北板塊小戶型甚至已經(jīng)無房可買，王迪感到了不對勁，迅速下手了大虹橋板塊的一套次新房。

這套次新房從11月份成交到現(xiàn)在漲幅大概在30萬元左右，寶山區(qū)顧村公園的原小區(qū)2020年的漲幅也未達(dá)到10%?！皩毶侥翘追孔硬惶?，我一直想賣的，只是剛好順著這一波行情置換保保值?！蓖醯险f。

同樣順大勢的還有居住在閔行區(qū)的小李，2020年年底，小李選擇將自己另一套同樣位于閔行區(qū)的老破小、非學(xué)區(qū)進(jìn)行置換，通過搖號從300%的認(rèn)籌率中脫穎而出，成功購買了奉賢南橋的新房。

剛需與置換需求疊加之下，上海二手房市場持續(xù)活躍，根據(jù)易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)，2020年9月，上海市二手房成交量由第一季度的月均1萬出頭增長到3萬余套。而2019年同期，這一數(shù)字僅在2萬出頭，同比增長近45%。與此同時，上海全市每平方米的成交均價也同比增加近4000元。

留學(xué)生歸國需求幾何

成交量的攀升在推漲房價的同時也帶來了更多焦慮情緒。2020年四季度，更多手持房票猶豫不定的剛需客和投資者們紛紛跑步入場。

11月完成網(wǎng)簽的徐祥認(rèn)為自己趕上了“末班車”，徐祥2018年歸國后來到上海找工作，2020年10月戶口一到手他便迅速下手，看房、交定金、簽合同在一個月內(nèi)一氣呵成。令徐祥沒有想到的是，從11月份成交至今不到三個月，房子漲了100萬。

2019年留學(xué)歸國的嚴(yán)方因為還沒達(dá)到落戶規(guī)定的繳納社保基數(shù)還未能拿到戶口，原本他并不著急買房，“因為沒戶口所以急也沒用”，嚴(yán)方心態(tài)很好，但是兩個月他已經(jīng)跑了兩次公司人力資源部，希望能盡快解決戶口問題。

跑步落戶的背后是希望跑步上車，現(xiàn)在說不著急是不可能的，嚴(yán)方表示：“按照這個形勢，不知道2021年2月份拿到戶口后，還買不買得起房。”

2020年初，因為國外疫情形勢選擇從歐洲回國就業(yè)的何迅則沒有那么幸運，按照社?；鶖?shù)規(guī)定，他最早也要在2021年下半年拿到戶口。何迅說，“很多人都說受疫情影響大量留學(xué)人員回國，增加了上海的購房需求，但是實際上，除非上海本地人，2020年回來的留學(xué)生找工作和落戶都需要時間，基本上無法對上海樓市的這一波上漲進(jìn)行推動”。

投資客

上述知名中介的店員向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，自己所在店鋪按照公司劃分所維護(hù)的戶數(shù)是3000戶，2020年年中掛牌數(shù)量可以達(dá)到30余戶，而現(xiàn)在僅剩下8、9戶，還都是不誠心賣的。

相比于剛需青睞的相對偏遠(yuǎn)便宜的樓盤，市區(qū)新房和優(yōu)質(zhì)二手房則成為了投資客們的戰(zhàn)場。

1月末的一天，前灘一家中介公司工作的小呂直到晚上11點才下班回家，從8點到11點，他一直忙于接電話和幫客戶找房子。

“都是投資客。”小呂判斷，因為新房搖號中簽概率低，許多投資客已經(jīng)等不及新盤了而是轉(zhuǎn)投二手房。一位深圳來的投資客因在深圳已經(jīng)沒有購房名額了于是來到上海，其正在談的一套位于黃浦區(qū)的江畔豪宅總價超過5000萬，小呂了解的情況是，下半年，該投資客還會從親友處得到兩個購房名額，他到時候還要來買。而另一位投資客則是上海本地的，考慮投資浦東三林的房子。

王迪也告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，自己在買房時也接觸到了不少投資客，一名從深圳來的投資客告訴王迪，深圳現(xiàn)在對炒房管的比較嚴(yán)格，經(jīng)營貸也收緊了，而上海的房價相比之下仍然有空間。

談到1月21日上海出臺的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》對需求與房價造成的影響，多名房屋中介表示，影響比較小，因為假離婚雖然存在，但占比并不高，新政僅阻攔了一小部分“擦邊球”，市場需求沒有受到明顯的影響，一些房屋滿5年的業(yè)主甚至覺得自己有了更大的比較優(yōu)勢而借機提價?！暗故窃S多客戶覺得新政來了，價格會降，但是沒有任何一個業(yè)主降價了?！毙握f。

（應(yīng)受訪者要求，文中受訪者均為化名）

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）