第二個(gè)數(shù)字是：96天

伴隨著成交量的不斷攀升，還有一個(gè)成交數(shù)據(jù)對(duì)上海樓市意義非凡，那就是成交周期

我隨機(jī)抽樣了鏈家今年26000多條成交記錄，按照竣工年限分為兩檔，2010年之后（品質(zhì)次新房）和整體的抽樣。

發(fā)現(xiàn)了2個(gè)變化：

數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家二手房成交數(shù)據(jù)抽樣（跑盤俠藍(lán)代表10-19年竣工項(xiàng)目，青綠色為整個(gè)上海）

1）上海二手房成交一套房的周期從2月的149天（5個(gè)月）已經(jīng)連續(xù)半年，每個(gè)月的成交天數(shù)都在降低

進(jìn)入8月，鏈家成交單套房源的平均周期已經(jīng)縮減至96天。（3個(gè)月出頭），整整快了2個(gè)月。

而最近兩三年里，上海二手房的成交周期常年的維持在120-140天之間。

2）10年以內(nèi)的次新房，所用的成交周期更短，比整體還要少2-7天（一周時(shí)間）。

上海的新房和二手房在今年前八月，尤其在最近半年里，整體步調(diào)一致，產(chǎn)生了共鳴。

但新房市場(chǎng)更加被看好，為什么？

首先，新房是樓市的未來(lái)，當(dāng)前供應(yīng)什么樣的產(chǎn)品，決定之后的幾年里，二手房市場(chǎng)供應(yīng)什么。

畢竟，總體上來(lái)說(shuō)，新房的產(chǎn)品力還是代表樓市的發(fā)展方向。尤其是當(dāng)你買到優(yōu)質(zhì)新房的時(shí)候，可以決定未來(lái)出售時(shí)，你當(dāng)初買的這套新房可以在未來(lái)5年至10年里繼續(xù)引領(lǐng)板塊房?jī)r(jià)。

比如大寧金茂府。

其次，我們不得不說(shuō)，如今的新房市場(chǎng)依然還是有著限價(jià)的優(yōu)勢(shì)，甚至我們?cè)?020年依舊能夠看到不少區(qū)域有著一二手倒掛。

如今房住不炒的時(shí)代，如何做到買房穩(wěn)賺不賠？

新房市場(chǎng)就是要靠一二手倒掛，靠新房本身限價(jià)的優(yōu)勢(shì)；二手房呢？作為買家的你賺了，勢(shì)必賣家就虧了。

如果你是資深買房客，在紛擾的樓市環(huán)境中，你可以在二手房市場(chǎng)淘到更具性價(jià)比、更具投資性的二手房，但是對(duì)于大部分普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這樣的概率非常低。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，新房出錯(cuò)的概率遠(yuǎn)小于二手房。

也因此，上海新房進(jìn)入了時(shí)不我待的格局。

上周我們?cè)跇鞘杏^察類文章中提到了，上海樓市正呈現(xiàn)出一系列不尋常跡象。

供不應(yīng)求的失衡造成了一些帶有強(qiáng)烈意愿的買房者積極入市，不再駐足觀望。市場(chǎng)改變了買房者的習(xí)慣。

每到月度、季度乃至半年度關(guān)鍵樓市節(jié)點(diǎn)的時(shí)候，我們會(huì)整理各個(gè)總價(jià)段熱門成交的樓盤和區(qū)域。

就拿我整理的1-7月榜單和三季度的榜單相比，發(fā)現(xiàn)不同總價(jià)段榜單變化非常大。

體現(xiàn)在了2個(gè)方面：

1、大部分供應(yīng)的樓盤去化極快，在后續(xù)沒(méi)有新增供應(yīng)的情況下，猶如曇花一現(xiàn)。

2、三季度整體的超高認(rèn)籌率，造成了三季度的新增樓盤完全可以直接“奪權(quán)”。

來(lái)看下這張上海新房500-600萬(wàn)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)的熱銷榜單。

從這張圖表，我們可以讀懂以下這些樓市暗語(yǔ)：

1、從樓盤個(gè)數(shù)上來(lái)說(shuō)，在500-600萬(wàn)這個(gè)價(jià)格段，上海樓市并不缺乏供應(yīng)，錯(cuò)過(guò)上半年，下半年依然有眾多選項(xiàng)。

2、上半年的供應(yīng)，在三季度沒(méi)有供應(yīng)，造成無(wú)法后繼。這個(gè)價(jià)位段供應(yīng)的前五全部完成替換。

3、總計(jì)10個(gè)樓盤，華漕占據(jù)二席，意味著華漕在這個(gè)價(jià)位段紅了2020年的前九月，而我們了解到的是四季度首創(chuàng)禧瑞薈二期會(huì)有加推。

所以華漕可以說(shuō)是2020年500-600萬(wàn)總價(jià)段的優(yōu)選板塊。

通過(guò)總價(jià)段熱銷樓盤表，還能看出一個(gè)現(xiàn)象：每個(gè)總價(jià)段只有前五名值得一看。

來(lái)看下這張上海新房400-500萬(wàn)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)的熱銷榜單。又可以讀出一些樓市秘訣。

1、從樓盤個(gè)數(shù)上來(lái)說(shuō)，在400-500萬(wàn)這個(gè)價(jià)格段，和上面我們講的500-600萬(wàn)的格局就大相徑庭。

總計(jì)10個(gè)熱銷榜“坑位”，僅僅出現(xiàn)了7個(gè)不同的樓盤，同濟(jì)晶萃、虹橋金茂悅和中集金地美蘭城重復(fù)出現(xiàn)了。

而這三個(gè)重復(fù)出現(xiàn)的樓盤也有各自不同的情況。

同濟(jì)晶萃是前八月成交套數(shù)前三的項(xiàng)目，但毫無(wú)疑問(wèn)，它的主力成交總價(jià)段在400-500萬(wàn)之間，并且它的成交并非一蹴而就。

因?yàn)樗嚯x泗涇地鐵站足足有1.5KM，首開搖號(hào)認(rèn)籌率較為一般，所以無(wú)法日光之后，只能是在每個(gè)月慢慢去化。

但好在上半年泗涇是沒(méi)有主力競(jìng)品的。所以在三季度，依舊能夠網(wǎng)簽122套。

2、虹橋金茂悅是19年的老盤了，位于青浦華新板塊，但是也正由于距離軌交較遠(yuǎn)，出行主要依靠自駕。去年整體去化不甚理想，但今年也逆襲成青浦500萬(wàn)以內(nèi)的熱銷項(xiàng)目。

仔細(xì)探究后才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)在青浦，500萬(wàn)以內(nèi)在售稍火一點(diǎn)的有且僅有“同父異母”的兩兄弟——虹橋金茂悅和海玥金茂悅。

在單價(jià)相差無(wú)幾的前提下，海玥金茂悅賣的更好一些，因?yàn)橛锌們r(jià)控制的更好的85平米戶型，甚至75平米。

而虹橋金茂悅也并不遜色，因?yàn)檫€有一個(gè)數(shù)據(jù)可以看出，上海新房市場(chǎng)600萬(wàn)以內(nèi)的樓盤，都是100平米左右的面積段最為熱銷。

所以500萬(wàn)以內(nèi)青浦選房，你的最佳答案就是虹橋金茂悅，因?yàn)楹鐦蚪鹈瘣?9平的供應(yīng)量最充足。

3、三季度熱銷榜TOP5中的中集金地美蘭城已經(jīng)顯出這部分總價(jià)段供應(yīng)的疲軟，成交套數(shù)僅僅100套出頭。

而以上的買房成交數(shù)據(jù)，也足以教會(huì)我們?cè)撊绾钨I房。

從新房認(rèn)籌組數(shù)提前超越2019，從二手房成交量上的節(jié)節(jié)攀升，再到最后二手房成交周期的不斷縮短。

這其實(shí)是上海樓市這幾年橫盤之后的“回歸”。

轉(zhuǎn)眼間，上海樓市即將邁入第四季度，而目前我們眼前所發(fā)生的的一切，似乎都是循序漸進(jìn)，一步步的凸顯出2020年樓市的真相。

四季度有無(wú)優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)才是樓市的核心關(guān)鍵。

去年我們說(shuō)量?jī)r(jià)平穩(wěn)的時(shí)候是買房的上佳時(shí)機(jī)，而如今樓市有著穩(wěn)定的量和價(jià)，有著疫情后強(qiáng)烈改善居住條件的強(qiáng)烈愿望。

尤其二、三季度帶給我們的感受，以及各種案例，已經(jīng)使得我們能夠駕輕就熟找到當(dāng)下樓市的最好機(jī)會(huì)，選到最適合自己的樓盤。

第一時(shí)間努力探尋上海樓市所蘊(yùn)含的深刻變化。

下一期，我會(huì)在「魔都跑盤俠」這個(gè)賬號(hào)上和大家聊一聊今年跑盤過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的各類樓盤新名詞，感興趣的微信搜一搜「魔都跑盤俠」關(guān)注我們！

以上為正文，來(lái)自上海小阿飛

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