還有不到三個月，2020年就要畫上休止符。今年的樓市，走得太過蹣跚。一季度的成交幾乎完全被“砍掉”，“金九銀十”也沒指望上，國慶后“疫情”的反復又給年底的樓市蒙上了一層陰影。在此情況下，“房住不炒”仍然被一次次的重申，這意味著房地產(chǎn)的“紅利時代”已經(jīng)結束。

青島四季度的樓市走向如何？開發(fā)商手中還有哪些籌碼？

面對樓市即將到來的年終檢閱，青島各大開發(fā)商也開始準備最后的沖刺，爭做“蛋糕”的切割者。特別是國慶期間，售樓處上演了各種爭奇斗艷的暖場活動，各中特價房、折上折、一口價房源紛紛推出，營造出了一種酣戰(zhàn)的氣氛，開發(fā)商決戰(zhàn)年末的決心可見一斑。

但從今年國慶黃金周的成交情況來看，市場反映并沒有達到預期，小長假反而成了成交“毒藥”。據(jù)銳理數(shù)據(jù)發(fā)布，9.28-10.4這一周，青島新建商品住宅成交2056套，環(huán)比下跌三成多；緊接著10.5-10.11期間，青島新建商品住宅成交量再度大幅下滑，單周僅成交1261套。僅從這半個月的數(shù)據(jù)來看，十月的樓市可能終究是“錯付”了。

市郊巨量新貨壓陣，多盤發(fā)力消化庫存

據(jù)了解，截止到3季度末，全市商品房存量為3309萬㎡，去化周期降至21個月。中科院城市與競爭力研究中心認為，6-18個月為房地產(chǎn)庫存去化周期的合理區(qū)間。因而青島的樓市庫存還是處于相對的高位，伴隨著眾多新項目的入市以及大量二手房的掛牌，開發(fā)商也面臨著二選一的選擇。要么在年底收官之前奮勇一搏，要么推遲開盤時間，進一步觀察市場情況。

據(jù)統(tǒng)計，10月份有近50個項目有上新計劃，其中不乏有大量純新盤。業(yè)內人士認為，四季度的樓市走向十分關鍵，項目的推盤節(jié)奏、推盤產(chǎn)品、去化成績、銷售手段等各個方面可能會直接影響到全年的成績，甚至會對明年的樓市產(chǎn)生影響。

四季度主城新房的關注點主要集中在三個板塊：新都心、浮山后、李滄。

隨著9月底浮山后多個項目開盤，主城的價格階梯基本明確。接下來新都心的青城辰章、保利天珺即將入市，兩個項目距離很近，都是裝修高層，面積段重合度也很高，因而雙方在定價上自然是要下一番功夫的。

李滄則主要集中在四個話題項目上：佳源雙子星城、青島印象滟、綠城云棲以及海信東山府。佳源雙子星城利用國慶小長假，銷售了200余套住宅，主城區(qū)、低總價、臨地鐵、小三居，這幾個標簽對于剛需來說，是無法拒絕的選擇。做為競品，青島印象滟自然倍感壓力，但相比之下，印象滟的容積率更低，再加上有著突出的環(huán)境優(yōu)勢，因而也會成為不少人的選擇。海信東山府是海信東山郡的姊妹篇，體量比較小，預計下個月開盤。項目所處的位置是李滄最核心的地帶，加上海信在青島地產(chǎn)圈的口碑，去化不太需要擔心。綠城云棲馬上也要開盤了，之前有消息稱均價4萬/㎡左右，對于東李洋房最后的“孤品”，一定有人認可它的價值，自然不乏為之買單的人。

郊區(qū)自然是西海岸領銜。長期以來處于供銷兩旺的西海岸，四季度將有幾個大開發(fā)商的新項目亮相。像是萬科海岸藍山、龍湖春江天璽、青特星悅、碧桂園朗悅灣、青鐵公園里等等。

剛需產(chǎn)品仍是主力軍

可以看出，如今的樓市以自住型需求為主。而開發(fā)商也迎合著這種需求，推出了更多符合市場行情的產(chǎn)品。雖然近一兩年是改善大年，但剛需型置業(yè)群體仍是市場主體。令人驚喜的是，低總價的小戶型在主城重新?lián)碛辛嗽捳Z權。

購房者與房企都有“機會”

還記得去年11月份，青島新房市場出人意料地出現(xiàn)了翹尾行情。說明即使是淡季，市場也絕非鐵板一塊，面對購房者的官網(wǎng)情緒，開發(fā)商勢必會以價換量，采取“快進快出”的策略。一旦價格與購房者的心理預期產(chǎn)生“價差”，就有可能在刺激下形成購房需求。

對于購房者來說，開發(fā)商在年度的回款壓力下，“割肉”給優(yōu)惠，提供了一個很好的購房時機，新房價格在第四季度要上升很難，但是大降也不太可能的。所以如果開發(fā)商愿意用誠意的價格“沖一沖”，購房者也不妨“買買賬”。

總起來說，最后這幾十天里，樓市的戲份還有諸多看頭。

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