租賃行業(yè)內(nèi)部會議流出：民營房企有機會更多參與上海租賃用地項目

來源：智能家居時間：2021-01-29 16:44

2021年初，由市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會舉辦的上海市房屋租賃行業(yè)R4專題討論會于近期召開。

該會議以“租可租，非常租”為主題，邀請行政管理部門、專家學者、行業(yè)代表及相關服務商，共同探討上海R4租賃地塊項目中企業(yè)、協(xié)會、管理部門等各個角色如何精準發(fā)力、如何形成合力，共同促進本市房屋租賃市場的健康發(fā)展。

會上，有專家表示，租賃行業(yè)的發(fā)展作為市場導向，民營房企更高的敏感度有助于精準把握市場需求。會議認可了民營企業(yè)在R4項目開發(fā)運營過程中的特殊優(yōu)勢，并表示，民營房企有機會更多參與上海租賃用地項目。

目前，R4租賃地塊仍處于出讓和開發(fā)階段，作為同樣具備社會責任的民營房企，當擁有了參與上海租賃用地的資格和條件，該如何在入局后借助自身優(yōu)勢攪動租賃市場的一池“春水”？

01租賃用地向全社會開放民企入局需有較高的綜合能力

作為國際化的金融大城，上海住房市場處于供需不平衡的狀態(tài)，同時每年大量的新增人口流入對住房租賃市場存在龐大的需求。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年全國重點40城中，上海平均月租金同比上漲4.5％，位居榜首，租房市場火熱他是一直持續(xù)到今年1月。

同時，上海樓市整體呈現(xiàn)升溫態(tài)勢，供需不平衡顯現(xiàn)凸顯。有項目新開盤出現(xiàn)認籌率達1000％的現(xiàn)場，13人搶一房的現(xiàn)象亦在上海上演。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月，上海新房庫存僅760萬平方米，去化周期不到9個月。而二手房去化周期更短，僅1.7個月。

而從需求端上看，上海作為全國人口凈流入最大的城市，如何解決外來新增人口的住房需求在供需失衡結構下面臨巨大挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年上海新增常住人口34.72萬人，2016年后保持低速增長態(tài)勢，但截至2019年，平均每年仍保持3.22萬人口增速。

房價不斷攀升，每年大量新增住房與租賃需求，上海住房市場供需失衡的矛盾凸顯，發(fā)展租賃住房市場成為解決大城市住房問題突出的有效思路。

在去年年末舉行的中央經(jīng)濟工作會議上，會議提出，要加快完善長租房政策，土地供應要向租賃住房建設傾斜。

隨著租賃市場強管控的到來，租賃行業(yè)將迎來發(fā)現(xiàn)新階段。

上海作為租賃市場規(guī)模最大且模式最成熟的城市，緊跟政府發(fā)展租賃業(yè)務方向。據(jù)統(tǒng)計，2020年上海共完成19宗租賃住宅用地的出讓。2021年1月共計會有13宗地塊出讓，可提供至少1.7萬套租賃住房。

上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會副秘書長湯俊表示，市屬、區(qū)屬國有土地或國企土地，符合條件的都可能考慮拿出來作R4租賃用地。

此外，租賃地塊是面向全社會開放的，只要符合具體項目招標要求，有意向的企業(yè)就可以通過招標流程參與，這意味著民營房企也具備參與租賃用地項目的資格。

“R4地塊的合作一般會有明確的要求，符合要求企業(yè)都可以參與競標……”湯俊表示。

對于拿地的企業(yè)需要具備的實力，上海中原市場分析師盧文曦則提醒道，進入租賃用地的開發(fā)商首先需要具備資金實力，由于租賃土地成本較低，民營房企拿地合算，但后期的運營管理則對開發(fā)商的綜合能力有著較高的要求。

盧文曦同時指出，能否吸引房企投資發(fā)展租賃業(yè)務，關鍵仍要看金融體系的支持力度，其次資金監(jiān)管等制度也亟需規(guī)范。

02經(jīng)驗豐富實力強勁民企入局助力租賃市場發(fā)展

2021年對租賃住房的大力發(fā)展以及市場秩序的嚴格規(guī)范對房企而言意味著新的賽道機會。

此前，已有民營房企通過多種渠道布局，發(fā)力租賃住房市場。

在去年福州推出3幅集體租賃住房用地后，福州龍湖十天內(nèi)拿下兩塊土地，并在昨日表示房屋租售將成為其新的重點業(yè)務之一。

回到上海R4租賃用地上，湯俊表達了目前上海在租賃用地項目上的難點并不在建造能力，而是在項目定位和后期運維。

數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中逾6成涉足租賃住房業(yè)務，且大多為品牌房企。在管理紅利時代，各房企對自身打造產(chǎn)品的能力，資本管理能力愈發(fā)重視，這也意味著，在后期市場運營階段，民企具備更多的能力優(yōu)勢。

目前已有大量民營房企入局長租公寓市場，并在模式創(chuàng)新、運營能力提升等方面取得了突出成效。從前期的開發(fā)、到后期的產(chǎn)品、運營維護方面，已經(jīng)形成一個較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，通過自身的經(jīng)驗和運營，民營企業(yè)的入局對助力租賃市場的發(fā)展提供重要力量。

上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰建議到，租賃市場是市場導向的，要發(fā)展租賃市場還需要國企民企攜手推進。相對來說，國有企業(yè)具有更強的社會責任感，是穩(wěn)倉石主力軍；但民營企業(yè)更加靈活，效率高且市場敏感度高。雙輪驅(qū)動下，租賃行業(yè)才可以發(fā)展更快。