福州租賃住房用地受捧京滬應(yīng)該學(xué)什么

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-15 07:50

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者陳月芹 1月12日，北京住建委等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》，提高集體土地租賃住房供地質(zhì)量，將房源統(tǒng)一納入全市租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。

北京租賃政策是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)租賃住房精神的響應(yīng)。按照規(guī)劃，2021年北京將新建1萬套集體建設(shè)用地租賃房，其中當(dāng)年向市場(chǎng)投放5000套（間）。

2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃。此后，包括北京、福建在內(nèi)的全國(guó)主要省市開始將發(fā)展租賃性住房提上工作日程。

據(jù)原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇介紹，1998年房改時(shí)，中央就確立商品房和保障性住房?jī)蓷l腿的住房發(fā)展道路。但由于種種原因，包括租賃住房在內(nèi)的保障性住房一直沒有發(fā)展起來。

在歷年商品房?jī)r(jià)格不斷上漲的過程中，低收入群體住房矛盾日漸突出，發(fā)展保障性住房的呼聲也日漸高漲。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到“十四五”規(guī)劃，發(fā)展租賃性住房解決住房結(jié)構(gòu)性失衡問題成為各界共識(shí)。

按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，在每個(gè)城市住房用地總量固定的前提下，在包含保障房、商品房、租賃房的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例中，2021年將適度增加租賃住房的比例。以前的提法是要向保障性住房?jī)A斜，并單列計(jì)劃。

早在2017年前后，北京、上海、杭州等地就開始試點(diǎn)發(fā)展租賃房，但由于市場(chǎng)化程度較低，主要以地方政府和國(guó)有企業(yè)為建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體，主要利用集體建設(shè)性用地發(fā)展租賃住房項(xiàng)目。

2020年福州推出的集體用地租賃房地塊受到房企的普遍關(guān)注，而且3幅租賃用地均被社會(huì)企業(yè)獲取。福州租賃市場(chǎng)起步晚、需求大、補(bǔ)貼門檻低、補(bǔ)貼額度高等方面或許成為福州租賃用地受捧的主要原因。

福州試驗(yàn)

2020年，福州出讓了3宗涉租賃住宅用地，8月的一宗租賃用地被融僑集團(tuán)拿下。另一塊位于福州閩東電泵廠及民天食品廠地塊含商業(yè)、租賃住宅，12月被龍湖以6.36億拿下，樓面價(jià)約7600元/平方米。

2020年12月推出的秀山村集體土地租賃房地塊是第三塊，吸引了龍湖、萬科、福州市城投建筑以及兩家福州本地民企等5家企業(yè)的投標(biāo)。

龍湖員工肖言（化名）透露，早在10月，福州市自規(guī)局便邀約了萬科、龍湖、招商、福州市屬國(guó)企等多家開發(fā)商座談，詢問對(duì)秀山村地塊的拿地意向。

“原本萬科沒有拿地意愿，12月18日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，萬科宣布要參與投標(biāo)，此時(shí)臨近該地塊提交投標(biāo)申請(qǐng)的截止日期只剩2天?！毙ぱ哉f，萬科的加入，使龍湖突然多了一個(gè)實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

秀山村地塊出讓時(shí)，政府要求參與企業(yè)做出招標(biāo)方案，包含報(bào)價(jià)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)，分別占60分、20分和20分。根據(jù)福州國(guó)有土地拍賣溢價(jià)率不超過30%的規(guī)定，五家企業(yè)均報(bào)到了最高限價(jià)6520萬元。

隨后由福州自然資源和規(guī)劃部門通過專家對(duì)規(guī)劃方案和運(yùn)營(yíng)方案雙重高標(biāo)準(zhǔn)審查，由此評(píng)選出企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。企業(yè)開始比拼技術(shù)和商務(wù)，技術(shù)標(biāo)主要是規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，例如建筑使用功能布置的合理性、地下空間布置、外立面等；而商務(wù)標(biāo)包含項(xiàng)目組織架構(gòu)、運(yùn)營(yíng)籌備、物業(yè)管理等運(yùn)營(yíng)方案。

最終評(píng)選結(jié)果為，在報(bào)價(jià)標(biāo)均為60分滿分的情況下，福州市城投建筑的技術(shù)標(biāo)分?jǐn)?shù)最高，龍湖冠寓的技術(shù)標(biāo)僅排第三名，但其憑借商務(wù)標(biāo)接近20分滿分的成績(jī)，獲得總分第一，最終拿下秀山村地塊。

肖言認(rèn)為，秀山路地塊受關(guān)注的原因，一是位置較好，未來租金能算得過來賬。按照龍湖內(nèi)部測(cè)算，該項(xiàng)目7-8年可以回本。

二是政策支持，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2021年樓市定調(diào)，大篇幅部署住房租賃市場(chǎng)，多城要求土地供應(yīng)向租賃住房?jī)A斜，龍湖的多個(gè)城市公司也加大了對(duì)租賃用地的關(guān)注。

補(bǔ)貼培育市場(chǎng)

2019年7月，福建省福州市入選第一批中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)城市，3年內(nèi)能獲得24億元的專項(xiàng)資金，出讓文件中明確秀山村地塊可申請(qǐng)這筆獎(jiǎng)補(bǔ)。

按照標(biāo)準(zhǔn)，新建租賃住房項(xiàng)目可獲得1000元/平方米的獎(jiǎng)補(bǔ)?！绊?xiàng)目動(dòng)工時(shí)間在2019-2021年、房源列入監(jiān)管平臺(tái)都能拿到財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)總體規(guī)模不設(shè)要求?！毙ぱ越忉專Ｖ葑赓U市場(chǎng)起步晚，政府希望培育出5-10家規(guī)模性企業(yè)。

2020年5月9日，福州市與建設(shè)銀行(601939,股吧)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來3年，建設(shè)銀行將提供200億元貸款，最低貸款年化利率4.25%，貸款期限最長(zhǎng)25年。肖言透露，目前福州龍湖的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)在和建行對(duì)接。

由政府給予政策支持，企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資建設(shè)，面向城鎮(zhèn)無房常住人口供應(yīng)小戶型、低租金房源，此類政策性租賃房源租金將低于市場(chǎng)房源租金3-5成。但是在10到15年后，地方政府還可以將政策性租賃住房轉(zhuǎn)為市場(chǎng)租賃住房，租金由企業(yè)決定?！褒埡窃义X在做長(zhǎng)租公寓，目前還是需要政府提供政策支持，我們才能拿項(xiàng)目，而且只會(huì)在位置特別好的地段去拿租賃用地?！毙ぱ哉f，原本龍湖計(jì)劃，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)冠寓要在2020年實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，但目前還沒實(shí)現(xiàn)。

一位福州住建系統(tǒng)人士透露，福州將在2020-2022年間推出60個(gè)租賃地塊，建設(shè)10.1萬套、395萬平方米的租賃住房，其中五城區(qū)和高新區(qū)9.22萬套，占比91%。政府方面籌集房源的原來較大。

福州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)商志強(qiáng)向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，福州市探索出了8種租賃住房土地供應(yīng)模式，包括集體用地出讓、集體用地入股、工業(yè)用地新建、閑置工業(yè)用房改造、社會(huì)事業(yè)用地新建、商品住房用地競(jìng)自持、商品住房用地配建、整宗國(guó)有用地出讓等。

商志強(qiáng)透露，福州在2019年-2020年的中央財(cái)政支持租賃專項(xiàng)資金累計(jì)16億元，其中近15億元已經(jīng)得到落實(shí)，將按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度發(fā)放。

五大行的一位福建區(qū)域高管認(rèn)為，目前福州的租賃房源不多，出租率還不錯(cuò)，但如果在3年供應(yīng)10萬套間政策性租賃房源，可能對(duì)福州的整體租賃市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊?！案Ｖ莶皇且粋€(gè)移民城市，沒有太多外來人口，城市對(duì)租賃房源的需求有限。”該五大行人士表示，試點(diǎn)初期，福州市曾向有關(guān)部門提出減量，表示3年難以籌建10萬套間租賃房源，但未獲同意。

“2021年后，沒有了中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，企業(yè)如何可持續(xù)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，政府是否準(zhǔn)備了獲得獎(jiǎng)補(bǔ)企業(yè)的退出機(jī)制，是政府和企業(yè)需要考慮的問題。”該五大行高管說。

上海和北京

1月5日，上海一口氣成交了5宗租賃住宅用地，合計(jì)出讓面積11.74萬平方米，總金額11.68億元。

5宗租賃用地位于嘉定、楊浦、閔行和浦東新區(qū)，分別被上海嘉住住房租賃運(yùn)營(yíng)有限公司、上海華誼集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司、上海紫竹半島地產(chǎn)有限公司、上海宜浩置業(yè)有限公司和上海城投集團(tuán)子公司上海興港置業(yè)發(fā)展有限公司等5家國(guó)企收入囊中。

2天后，上海再次推出5宗租賃住房用地，被上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海浦發(fā)集團(tuán)、上海張江集團(tuán)以底價(jià)拿下，成交總價(jià)14.02億元。

2017年8月，原國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)文，確定北京、上海、南京、杭州、廣州等13個(gè)城市為集體建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)城市。文件下發(fā)后，試點(diǎn)城市開始從不同角度進(jìn)行租賃住房的嘗試。

上海主要以推出純租賃用地，2017年7月，上海推出的兩幅“只租不售”宅地。2020年，上海共成交19塊租賃用地，除了青浦朱家角鎮(zhèn)三宗地被華為拿下，其余租賃用地均被上海市屬或區(qū)屬國(guó)企獲得。

其中2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開后，上海分4批推出了15幅租賃住宅用地，2021年1月延續(xù)密集供應(yīng)態(tài)勢(shì)。但上海租賃用地大部分被上海市屬或區(qū)屬國(guó)企拿下。一位熟悉上海土地市場(chǎng)人士直言，目前上海租賃用地缺乏市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)。

不同于上海，北京主攻集體建設(shè)用地租賃房和企業(yè)自持房項(xiàng)目，而且企業(yè)自持住房則主要通過市場(chǎng)化手段實(shí)現(xiàn)。2017年以來，北京先后海淀等多個(gè)區(qū)建設(shè)一大批集體建設(shè)用地租賃房項(xiàng)目。

其實(shí)，早在試點(diǎn)之前，北京就開始嘗試企業(yè)自持住房。2016年11月，北京首宗100%自持住房海淀永豐20號(hào)地塊被首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元競(jìng)得。同年，萬科獲取了永豐18、19號(hào)地塊，后來成為面對(duì)大企業(yè)出租的翡翠書院項(xiàng)目；另一幅位于大興區(qū)黃村21號(hào)地塊被中鐵房地產(chǎn)獲取。

但北京的4幅企業(yè)自持住房發(fā)展一直較為滯后，萬科翡翠書院推盤節(jié)奏較慢，中鐵黃村項(xiàng)目已經(jīng)將出租的時(shí)間推遲了一年半時(shí)間，而中糧天恒項(xiàng)目則一直沒有消息傳出。

一位top5長(zhǎng)租公寓企業(yè)副總裁透露，中糧天恒恒基旭輝聯(lián)合體在順義后沙峪馬頭莊村12%自持地塊，住宅部分已開發(fā)成旭輝天恒7號(hào)院，而自持部分仍沒有動(dòng)工?！案闪司吞?。旭輝想蓋公寓，天恒不同意；一人一半各自開發(fā)，天恒也不同意，雙方僵持著?！?/p>

此外，杭州推出人才租賃住房用地，廣州、深圳等城市試驗(yàn)商改租、公改租，上海、北京、杭州和廣深這四類供應(yīng)模式逐漸成為租賃市場(chǎng)主流。

（應(yīng)受訪者要求，肖言等為化名）

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）