日前，深圳中原研究中心發(fā)布2020年房地產(chǎn)市場總結(jié)。報告顯示，2020年深圳房地產(chǎn)市場領(lǐng)跑全國，雖然受疫情沖擊以及史上最嚴(yán)調(diào)控政策的出臺，但深圳發(fā)展前景仍被普遍看好，資金大量流入，一二手輪番帶動市場。

疫情調(diào)控雙夾擊,供需兩旺顯韌性

從2020年度各個季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，一季度，疫情沖擊下，市場基本停滯。二季度，疫情穩(wěn)定，市場快速反彈，金融寬松下部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，進一步拉高了市場。尤其是二手房，成交量迅速升至近幾年高點，價格也大幅上漲，而新房供應(yīng)不足，表現(xiàn)一般，但部分網(wǎng)紅盤萬人打新也引起了政府關(guān)注。為打擊炒房以及資金的違規(guī)流入，715新政出爐。新政后，市場快速回調(diào)，二手跌至谷底，部分需求轉(zhuǎn)向大灣區(qū)其他城市。二手經(jīng)歷了上半年的大漲，而新房限價，一二手倒掛愈加明顯。同時，隨著預(yù)售政策放寬，上半年略顯低調(diào)的開發(fā)商開始發(fā)力，推盤量快速上漲。進入四季度，建設(shè)特區(qū)40周年的時機典給購房者再添信心，新房供應(yīng)進入近幾年最高峰，去化也持續(xù)處于高位。二手經(jīng)過四個月左右的調(diào)整，從低谷慢慢開始回溫，但距正常水平尚有一段距離。

新房住宅：

成交近五年最高

開盤去化超六成

26項目開盤售罄

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示2020年新房住宅共成交45384套，同比上漲19.8%;成交448.9萬平，同比上漲20.5%，成交量為近五年最高。根據(jù)市場監(jiān)測2020年新房住宅獲批共54938套，同比上漲17.3%，批售面積合計540.3萬平,同比上漲15.4%;市場共推售住宅51582套，同比上漲19.9%，新入市住宅面積合計521.4萬平，同比上漲15.0%。新房住宅供應(yīng)、成交連續(xù)三年上升。

據(jù)報告顯示，2020年深圳十一區(qū)中，福田、南山、寶安、鹽田、大鵬、坪山六區(qū)住宅成交套數(shù)下滑，其余五區(qū)成交套數(shù)均有所上升。深汕合作區(qū)自2019年12月開始成交，2020年全年成交1818套，同比上升了4684.2%。羅湖區(qū)今年有3個住宅項目入市，成交650套，同比上升了105.0%。而福田、南山、寶安等核心區(qū)域，成交量則出現(xiàn)不同程度的下滑，福田只成交396套，同比下滑73.2%。

此外，根據(jù)中原市場監(jiān)測，2020年新房住宅項目入市近百次，下半年入市占比超七成。下半年入市項目以搖號為主，且由于715新政要求，無房優(yōu)先越來越成為主流。下半年周均開盤去化基本在五成以上，全年開盤去化率超過六成，遠(yuǎn)超過去兩年。

2020年全年各類型項目開盤超130次，共26個項目34批次開盤當(dāng)天售罄。其中，住宅項目占主導(dǎo)，公寓僅三項目開盤售罄。從區(qū)域分布來看，寶安、南山、光明四區(qū)開盤售罄項目最多。

公寓：供應(yīng)量創(chuàng)新高，成交量微增

據(jù)報告披露，2020年公寓批售項目46個，批售商務(wù)公寓24910套，批售面積合計147.0萬平，套數(shù)同比上漲23.6%，面積同比上漲23.7%。自2015年以來公寓供應(yīng)持續(xù)增加，近兩年增幅更為明顯。

深圳住宅限購后，商務(wù)公寓承接了部分住宅市場外溢的需求，更多地發(fā)揮了居住屬性，類住宅傾向明顯。2017年限價后住宅市場逐漸復(fù)蘇，2020年新房住宅成交量同比上漲19.8%，而公寓成交量僅同比上漲2.6%，故2020年商務(wù)公寓占比下降了2.6個百分點，僅20.5%。其中，成交主力在于寶安、南山兩區(qū)。寶安、羅湖、鹽田三區(qū)成交均價有所下降，其他區(qū)域略有上升，整體來看各區(qū)均價變動不大。

對于2021年的公寓市場，因為2020年7月底出臺商務(wù)公寓新政所致，未來商務(wù)公寓供應(yīng)有限，但2021年公寓供應(yīng)仍較為充足，根據(jù)深圳中原研究中心不完全統(tǒng)計，明年潛在計劃入市的公寓項目有33個。

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