經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 1月14日，華僑城發(fā)布2020年業(yè)績，全年實現(xiàn)合同銷售額1051億元，成為年內(nèi)第8家新晉千億的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此前，已經(jīng)有龍光、佳兆業(yè)、禹洲、合景泰富、時代中國、中駿和新力先后宣布銷售額首次突破千億。

后來者的加入，讓2020年千億房企陣容進一步擴大，截至2021年1月14日，已經(jīng)有37家房企銷售額超過千億元。加上還未公布業(yè)績的幾家房企，銷售額超過千億的房企數(shù)量至少有44家。

2019年千億房企數(shù)量是36家，比2018年增加了8家，而2020年新晉千億的房企數(shù)量至少在8家以上。在未公布業(yè)績的房企中，華發(fā)的銷售額有望達到千億，但也有個別企業(yè)可能會從千億陣營中消失。

劉祥是一家千億房企營銷負責人，他發(fā)現(xiàn)，新晉千億的房企都有幾個共同的特征，第一，重倉長三角和珠三角；第二，一二線城市占比相對較高；第三，聯(lián)合營項目貢獻的業(yè)績比重相對較高。

在他看來，隨著“三道紅線”和“兩個上限”等房地產(chǎn)長效機制落地，經(jīng)營杠桿會逐步取代財務杠桿成為房企發(fā)展主要依賴對象。其所謂的經(jīng)營杠桿也是萬科董事長郁亮說的管理紅利，郁亮曾多次公開表示，房地產(chǎn)從金融紅利邁入管理紅利時代。

“2020年雖然規(guī)模創(chuàng)新高，但行業(yè)分化洗牌也加劇，個別企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難?！眲⑾楸硎?，2021年房地產(chǎn)行業(yè)還將持續(xù)分化和洗牌，“對于一些企業(yè)來說，規(guī)?？赡懿辉僦匾?，活下去更重要。”

珠三角新增5家

早在2020年12月，禹洲和中駿宣布實現(xiàn)千億銷售金額。2021年1月，兩家閩系房企先后公布業(yè)績，禹洲全年銷售額1049億元，同比增加近四成；中駿銷售額1015億元，同比上升了26%。

與禹洲和中駿的主戰(zhàn)場在長三角不同，以珠三角作為大本營的龍光、佳兆業(yè)、合景泰富、時代中國也先后宣布躋身千億陣營。粵港澳大灣區(qū)取代長三角成為新的千億房企搖籃。

其中龍光2020年銷售額為1206億元，同比增加了四分之一；合景泰富實現(xiàn)銷售1036億元，同比增加兩成；佳兆業(yè)銷售額1069億元，同比增加21%；時代中國銷售1003億元，同比增加28%。

6家千億房企俱樂部的新會員，禹洲和時代中國銷售額從2019年700億元級別進入千億規(guī)模；龍光是從960億元踏入千億，其他房企從800億元級別進入。

華發(fā)股份雖然沒有公布2020年銷售業(yè)績，但2019年銷售額達到922億元，距離千億僅有不到80億元的差距。

根據(jù)克而瑞和中指院等第三方機構數(shù)據(jù)，新希望地產(chǎn)2020年銷售額為1033億元，首次實現(xiàn)千億規(guī)模。加上新希望地產(chǎn)，2020年新晉千億房企數(shù)量是9家，2018年共有13家房企首次進入千億陣營。

9家新晉千億房企中，珠三角占到了6家，其銷售額主要貢獻地也來自珠三角區(qū)域。

2020年半年報顯示，珠三角為龍光貢獻了近一半的銷售額，為佳兆業(yè)貢獻了六成。時代中國130個項目中，有121個位于廣東省，銷售占比更是接近九成。合景富泰的銷售業(yè)績中，珠三角和長三角兩個都市圈貢獻了超過7成業(yè)績。

2018年和2019年兩年，長三角經(jīng)誕生了超過10家千億的房企，2020年仍是房企業(yè)績的主要票倉。長三角和海峽西岸兩個區(qū)域，為禹州貢獻了八成以上的銷售額，為中駿貢獻了65%的銷售業(yè)績。

千億房企擴容

截至1月14日，銷售額超過千億的房企達到了37家。加上陽光城(000671,股吧)、中國鐵建(601186,股吧)、祥生控股、藍光發(fā)展(600466,股吧)、濱江集團(002244,股吧)等還未公布業(yè)績的房企，全年千億房企數(shù)量有望達到44家。

35家千億房企中銷售額增幅最大的10家房企中，6家首進入千億。銷售額增幅明顯的是綠城中國和中國金茂，前者全年銷售額同比上升58%，后者同比增加了43%。

全年銷售額超過5000億元的5家龍頭房企銷售業(yè)績增幅普遍平緩，除了恒大增加20%和萬科增加11%外，碧桂園、融創(chuàng)和保利的增幅均在10%以內(nèi)。

2020年銷售面積同比增幅前10名中，除了恒大為第一陣營房企外，其他9家的銷售規(guī)模均在3000億元以下，其中綠城和金茂增幅位居前列。另有新城控股(601155,股吧)、首開股份(600376,股吧)、富力地產(chǎn)、中梁控股、綠地控股(600606,股吧)和招商蛇口(001979,股吧)等6家房企銷售面積同比下降。

另一家業(yè)績下滑的房企是華夏幸福(600340,股吧)，雖然還未公布全年業(yè)績，但根據(jù)三季度業(yè)績來看，其銷售額下滑幅度超過六成?？硕鸷椭兄冈旱呐判兄?，華夏幸福銷售額跌出千億陣營，其2019年銷售是1451億元。

2020年千億房企中，銷售均價超過2萬元/平方米的房企有8家，數(shù)量與去年持平，但角色出現(xiàn)較大的變化。其中招商蛇口跨度最大，從2019年1.3萬元/平方米均價跨入2020年2.2萬元/平方米。

金地和華潤的銷售單價也突破2萬元大關，中梁、龍光、首開、綠地、美的和禹洲等房企的銷售單價漲幅也超過了10%。而碧桂園、恒大、金科、建業(yè)等房企銷售單價在萬元以下。

劉祥認為，銷售單價高低在房地產(chǎn)發(fā)展的不同時期意義不同。在規(guī)模擴張的過程中，不同能級的城市可以最大限度的增加規(guī)模，“3000億元級別的銷售額，可能布局一二線就足夠了，一旦想要達到5000億元的規(guī)模，沒有三四線肯定是不行的?！?/p>

上述閩系房投拓人士也表達類似的看法，他指出，在企業(yè)布局從低能級城市向高能級城市換擋過程中，政策風險較大。比如，由于棚改退出，導致三四線市場吸引力下降，而重倉三四線城市的房企業(yè)績可能被拖累。

雖然大部分千億房企2020業(yè)績均獲得不同程度的提升，但從銷售單價變化不難發(fā)現(xiàn)，部分房企通過以價換市來保持業(yè)績增長或現(xiàn)金流穩(wěn)定。已經(jīng)公布的35家房企中，有16家銷售單價出現(xiàn)下降。

其中恒大、中海和合景泰富的銷售單價同比降幅超過10%，旭輝、遠洋和佳兆業(yè)的銷售單價降幅也超過8%。萬科、碧桂園、融創(chuàng)和保利等頭部房企的銷售單價也都出現(xiàn)不同幅度的下降。

機遇風險并存

2020年初，由于市場變化及疫情影響，多數(shù)機構和企業(yè)判斷全年銷售規(guī)模將下降5-10%，但從前11個月成交來看，全年房地產(chǎn)銷售額有望繼續(xù)創(chuàng)新高。

在“三道紅線”和“兩個上限”政策加持下，2021年房地產(chǎn)何去何從，成為擺在每一家房企面前的一道選擇題，如何回答這道題，關系著企業(yè)戰(zhàn)略布局和選擇。

在劉祥看來，爭取規(guī)模上的進步，依然將是未來一年多數(shù)房企的選擇，但在方式方法上會出現(xiàn)較大的變化。在規(guī)模與風險之間找到一個平衡點，這是劉祥和上述閩系房企投拓人士的共識。

在以往認知中，擴規(guī)模勢必要加杠桿，三道紅線要求下，繼續(xù)加杠桿政策風險和經(jīng)營風險越來越大。一旦2023年監(jiān)管層對不達標房企進行穿透式的強降杠桿，企業(yè)很可能會元氣大傷。

一些房企逐步意識到，在不加杠桿或降杠桿的情況下，未必不能繼續(xù)保持規(guī)模穩(wěn)定增長。但兩個前提，第一，企業(yè)本身土地儲備區(qū)域分布和成本相對合理；第二，企業(yè)在拿地、操盤、運營、管理等方面具備較強的優(yōu)勢。

“只要我有好地，可以找有錢的合作方。”劉祥認為，未來越來越多房企會走上合作道路，與同行合作，與外部資源合作，這一方式不增加杠桿，但可以保持規(guī)模持續(xù)上升。

他認為，這是郁亮所說管理紅利（經(jīng)營杠桿）時代下的一種形式，即吸引外部優(yōu)質(zhì)資源的能力，“我有好地，沒有能力，可以找有能力的企業(yè)來操盤；我有能力，但沒好地，可以找有好地的企業(yè)合作。”

上述閩系房企投拓人士表示，最近兩年，其所在公司也開始大量介入合作項目，尤其是地方小房企的項目，以少量啟動資金和操盤占據(jù)一定比例股份。而這一業(yè)務的毛利要高于傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務。

政策和市場的深度調(diào)整，對于一些房企是挑戰(zhàn)，但對于另一些房企則是機遇。尤其是土地儲備較為優(yōu)質(zhì)、杠桿相對不高、融資成本較低的房企，在未來市場競爭中可能會通過蠶食其他房企的市場份額進一步增長。

從拿地銷售比來看，銷售金額超過800億元的56家房企平均比重為23%，其中5家頭部房企的平均拿地銷售比為18%，2000-4000億元房企拿地銷售比為27%；100-2000億元房企拿地銷售比是23%；準千億房企拿地銷售比為25%。

拿地銷售比超過40%的有6家房企，分別為建發(fā)國際、華發(fā)股份(600325,股吧)、寶龍地產(chǎn)、中交地產(chǎn)(000736,股吧)、綠城中國和濱江集團。此外，龍湖、中駿、龍光和中海等房企的拿地銷售比也超過35%。而世茂、新力、富力和弘陽等房企的拿地銷售比則在10%以下。

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