壹

即便是在受疫情影響嚴重的2020年，房企對于規(guī)模的渴求也一直沒有斷過，而樓市中的馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯——強者恒強，行業(yè)集中度進一步提升的同時，千億房企陣容也在不斷擴容。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1－12月，TOP100房企銷售額均值為1128.2億元，銷售額增長率均值為12.0％。高居榜首的碧桂園全口徑銷售額達到7888億元，與位于第二的恒大的差距為800億元。

對于房企而言，千億規(guī)模就是道分水嶺，在地產(chǎn)的江湖上才能擁有一席之地。

截至2021年1月14日，在已經(jīng)發(fā)布業(yè)績的房企中，已經(jīng)有37家房企銷售額超過千億元。加上還未公布業(yè)績的幾家房企，銷售額超過千億的房企數(shù)量至少有44家。包括龍光地產(chǎn)、禹洲集團、中駿集團、新力地產(chǎn)、時代中國等在內(nèi)的10家房企，銷售額首次突破千億大關(guān)。

千億的規(guī)模意味著融資的難度會降低，拿地的時候有底氣，可通往千億的路猶如一條羊腸小道，盤旋曲折，崎嶇難行。

譬如，2017年就以“沖擊千億”為目標的時代中國，于2020年終于如愿以償——累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約為1003.8億元。

但在邁過千億門檻的背后，是時代中國大增的負債。

2020年，時代中國發(fā)債規(guī)模達到165億元。據(jù)澎湃新聞報道，這個水平“與年銷售2706億元的龍湖相當，比排名前三的萬科還高出8億元”。

為了千億規(guī)模，時代中國很拼，如同飲鴆止渴。

貳

而另外一些已經(jīng)達到千億規(guī)模的房企，也在為了保持既有規(guī)模而殫精竭慮。

在上一篇文章《招商蛇口目標完成率達111.04%背后：增速放緩，“以價換量”？》中，環(huán)環(huán)提到，2020年全年招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%。同2500億元的銷售目標相比，招商蛇口的目標完成率為111.04%，在克而瑞所公布的在排行榜中，招商蛇口的銷售額增速是TOP10中最高的。

雖然完成了預(yù)定銷售目標的房企為數(shù)不少，但不同于招商蛇口目標完成率達到111.04%，有很多房企是妥妥的“擦線黨”。

據(jù)北京商報報道，2020年全年，金科集團、正榮地產(chǎn)、遠洋集團、中國奧園、保利發(fā)展、中梁控股、旭輝集團、新城控股、合景泰富、世茂集團的銷售額分別為2233億元、1419億元、1310.4億元、1330億元、5028.48億元、1688億元、2310億元、2509.63億元、1036.08億元、3003.1億元。而它們的目標完成率超出部分多為小數(shù)值，例如遠洋集團2020年目標完成率為100.8%、中國奧園為100.61%、新城控股為100.39%等。

在這些房企中，有曾經(jīng)名列“招保萬金”，鼎力江湖的保利，有曾經(jīng)高居全球房地產(chǎn)企業(yè)第三，被稱為“紅籌第一股”的遠洋，也有因“黑天鵝”事件而廣為人知的新城，也有發(fā)出“旭輝是誰？旭輝為什么而奮斗”天問的旭輝……

雖然只多了那么零點幾，但一線之隔，便是云泥之別。

叁

在規(guī)模的耀眼光環(huán)之下，債務(wù)的濃重陰影如影隨形。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，房企繼2020年償債規(guī)模約9154億元之后，2021年的償債壓力繼續(xù)攀升新高——到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)。

為了置換舊債務(wù)，盡管剛過新年，很多房企融資動作頻。據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至至1月18日，近30家房企拋出規(guī)模約為140億美元的融資案，其中已經(jīng)完成的達100億美元以上。

這其中，上文提到的時代中國也赫然在目，真可謂舊債未還又添新債。

不過，也有反向操作的企業(yè)，譬如恒大。

1月18日，恒大宣布，用自有資金提前償還2023年到期的183.52億港元可換股債券本金及利息。

這不是恒大第一次提前還債。從去年9月至今，恒大先后4次均用自有資金提前償還債務(wù)，累計償債超477億港元。

恒大把“每年有息負債降1500億”作為戰(zhàn)略目標，提前還負債除了把降負債的決心付諸于行動之外，也體現(xiàn)了恒大的資金實力。

可對行業(yè)而言，恒大提前償還負債卻有著更深層的含義。

2020年12月31日，銀保監(jiān)會、央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，增加了對新增房地產(chǎn)信貸增量的調(diào)控力度，疊加“三道紅線”，杜絕了房企借新還舊滾動發(fā)展的路徑依賴。

在這樣的背景下，既有債務(wù)如同燙手山芋。因此，去庫存頗有成效的恒大選擇了提前償還債務(wù)。

可別的房企呢？即便明知這個道理，卻也心有余而力不足。

對于房企而言，規(guī)模和負債往往不可兼顧。當規(guī)?？焖僭鲩L的時候，伴之的很可能是負債的大幅增長。

以這樣的視角，時代中國舉債沖千億、房企踩線完成目標和恒大的提前償還債務(wù)可謂殊途同歸。

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