數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度房企境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長(zhǎng)14%，三季度發(fā)債規(guī)模刷新歷史記錄。在融資新規(guī)“三道紅線”山雨欲來(lái)之際，此時(shí)房企創(chuàng)下發(fā)債高峰，似乎有些在最后窗口期享受“融資盛宴”的味道。

房企緊趕窗口期發(fā)債

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度房企境內(nèi)外發(fā)債合計(jì)約9718億元（統(tǒng)計(jì)截至9月24日），同比上漲1%，疫情下整體規(guī)模發(fā)行超越原有預(yù)期。有觀點(diǎn)認(rèn)為，主要由于上半年國(guó)內(nèi)在“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”的方向下境內(nèi)融資環(huán)境邊際寬松所致。也有分析人士認(rèn)為是網(wǎng)傳融資新規(guī)即將到來(lái)促使房企加速發(fā)債。

記者了解到，自今年4月起，LPR便維持在1年期3.85%、5年期4.65%的報(bào)價(jià)，已連續(xù)5個(gè)月未作調(diào)整。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，雖然LPR沒(méi)有變化，但疫情時(shí)期“極度寬松”的貨幣政策，已經(jīng)開(kāi)始逐步收緊。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)記者表示，上半年，因?yàn)閷?duì)抗疫情沖擊經(jīng)濟(jì)的影響實(shí)施了寬松的貨幣政策，可能會(huì)有一部分的資金通過(guò)杠桿的方式進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。他認(rèn)為，LPR利率5個(gè)月沒(méi)有變化，意味著貨幣政策在面向下半年的時(shí)候，已經(jīng)開(kāi)始克制和保守了。

《華夏時(shí)報(bào)》記者在銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)上看到，今年6月份，銀保監(jiān)會(huì)就發(fā)出了《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象整治“回頭看”工作的通知》，對(duì)嚴(yán)查資金流向房地產(chǎn)有明確說(shuō)明，這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是貨幣政策即將收緊的信號(hào)。

“三道紅線”則將信號(hào)燈充分點(diǎn)亮。許小樂(lè)說(shuō)：“三道紅線的政策方向、市場(chǎng)導(dǎo)向已經(jīng)明確，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始催動(dòng)房企進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化了，高杠桿模式將深刻轉(zhuǎn)變?！?/p>

而在融資壓力較小，還能夠拿到“相對(duì)便宜的錢”的時(shí)候，房企在償債壓力下，融資動(dòng)作顯得十分激進(jìn)。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的100家上市房企來(lái)看，2020上半年房企的有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)一步提升，達(dá)到7.8萬(wàn)億元，相比2019年末上漲6.82%。TOP20上市房企上半年新增有息負(fù)債為4648.8億元，占100家房企新增負(fù)債總額的92.9%，集中度水平處于高位。

因房企融資需求居高，債券利率也相應(yīng)有所提升。貝殼研究報(bào)告顯示，與上半年融資利率下降趨勢(shì)相比，三季度境內(nèi)、境外外票面利率明顯上漲，融資低利率窗口期已過(guò)。

“淘汰賽”結(jié)果將真實(shí)上演

雖然償債壓力大，但融資新規(guī)“硬框框”的限制下，未來(lái)房企發(fā)債仍會(huì)受到抑制。

盡管三季度房企加緊發(fā)債，仍未趕上債務(wù)到期規(guī)模增速。貝殼報(bào)告統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)第三季度到期債務(wù)規(guī)模2862億元，較第二季度增長(zhǎng)54.4%，相對(duì)應(yīng)的發(fā)債規(guī)模增長(zhǎng)29.7%，雖然二者保持同方向變化，但緊張的金融環(huán)境抑制了部分房企的發(fā)債需求，導(dǎo)致發(fā)債規(guī)模低于同期債務(wù)到期規(guī)模增速。統(tǒng)計(jì)顯示，8-9月連續(xù)兩月環(huán)比發(fā)債規(guī)模下降，且降幅逐步擴(kuò)大，融資監(jiān)管影響已初步顯現(xiàn)。而四季度到期債務(wù)規(guī)模折合人民幣約2707億元，較三季度下降約5.4%，可以推測(cè)四季度在融資新規(guī)作用下，房企發(fā)債規(guī)模增速大概率同勢(shì)下降，房企壓力進(jìn)一步加大。

貝殼研究院結(jié)合房企2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，選取70家百?gòu)?qiáng)房企統(tǒng)計(jì)，結(jié)果不容樂(lè)觀。其中僅有6家房企未踩線；24家房企一項(xiàng)指標(biāo)超閾值；21家房企兩項(xiàng)指標(biāo)超閾值；19家房企三項(xiàng)指標(biāo)超閾值。

諸葛找房報(bào)告顯示，從2020上半年有息負(fù)債增速TOP20房企來(lái)看，中交、蘇州高新、力高、城投控股、新鴻基等房企有息負(fù)債規(guī)模增速明顯，均超過(guò)30%，其中中交地產(chǎn)有息負(fù)債規(guī)模同比增加150.5%，位居增速第一。其上半年有息負(fù)債規(guī)模為330.84億元，連踩兩道紅線，凈負(fù)債率更是達(dá)到了239%的超高水平。蘇州高新有息負(fù)債增速也達(dá)到了50%的較高水平。起源泉州的力高集團(tuán)也深陷債務(wù)泥潭。隨著其頻頻發(fā)債，其融資利率從2019年的9%上升至11%，未來(lái)償債壓力巨大。

可以看出，行業(yè)分化也隨著“三道紅線”的來(lái)臨而越來(lái)越清晰。諸葛找房統(tǒng)計(jì)顯示，有息負(fù)債增速最高的兩個(gè)陣營(yíng)來(lái)自于1500-2000億規(guī)模的房企，與500億規(guī)模以下的小房企。這其中，小房企在各項(xiàng)壓力下，“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑更大。諸葛找房統(tǒng)計(jì)，上半年全國(guó)有220余家房企倒閉，大部分破產(chǎn)原因涉及債務(wù)壓力增大，資不抵債或是經(jīng)營(yíng)不善，最終導(dǎo)致以破產(chǎn)方式來(lái)處置。

而大型規(guī)模型房企安全性則相對(duì)更高。今年4月中旬，穆迪曾將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，為近五年來(lái)首次下調(diào)。8月穆迪再次將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)級(jí)展望由“負(fù)面”調(diào)整至“穩(wěn)定”，原因在于房企銷售恢復(fù)緩慢增長(zhǎng)、庫(kù)存保持穩(wěn)定水平，以及國(guó)內(nèi)及離岸融資渠道對(duì)財(cái)務(wù)狀況良好的房企保持暢通等因素。9月10日龍湖公告顯示，穆迪將龍湖的發(fā)行人和高級(jí)無(wú)擔(dān)保評(píng)級(jí)從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定。成為疫情影響下首家獲得穆迪正向評(píng)級(jí)調(diào)升的內(nèi)地房企。9月中旬陸續(xù)看到有更多的房企如碧桂園、寶龍等接收到權(quán)威機(jī)構(gòu)的發(fā)行人及相關(guān)債券評(píng)級(jí)的上調(diào)。

行業(yè)人士認(rèn)為，國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)房企發(fā)行人及相關(guān)債券評(píng)級(jí)的上調(diào)，將會(huì)提振整個(gè)行業(yè)的信心以及市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)后期房企融資有正向影響。

統(tǒng)計(jì)顯示，從短期有息負(fù)債現(xiàn)金覆蓋度來(lái)看，2020上半年100家上市房企現(xiàn)金覆蓋度均值為102.5%，表明大部分房企現(xiàn)金流能覆蓋短期債務(wù)情況，短期有息負(fù)債現(xiàn)金覆蓋度TOP20房企的平均值達(dá)到了215%。其中，濱江、保利、萬(wàn)科、旭輝、碧桂園、中海、越秀等規(guī)模房企現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)秀，現(xiàn)金覆蓋度均在130%以上。

分析人士認(rèn)為：下半年監(jiān)管部門已多次釋放監(jiān)管升級(jí)、金融收緊的信號(hào)，三季度作為收緊的過(guò)渡期仍保持較高的發(fā)債規(guī)模，預(yù)計(jì)四季度增速將會(huì)有所下滑。面對(duì)現(xiàn)金流壓力，房企或加緊搶占“中秋十一”雙節(jié)假期市場(chǎng)，多采用促銷政策，以回款對(duì)沖融資端壓力。

來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

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