上海樓市:如何判斷二手房有沒有漲價?多數(shù)人只看到最淺的層面!

來源：智能家居時間：2021-01-13 17:12

我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔，如果是自己的話，該怎么看二手房有沒有漲價？以及看市場的定向是怎樣？

回答：二手房漲沒漲，不要看掛盤價和均價，要看主力掛盤成交情況。

很多朋友關(guān)注小區(qū)的房價，其實(shí)就只關(guān)心到了最淺的那個層面，就是二手房的掛牌價格和所謂的小區(qū)均價，只不過很可惜，這兩個指標(biāo)是靜態(tài)二維的。

我們無法把單盤的房價，看看成是小區(qū)房價下跌的標(biāo)志，我們還需要關(guān)注的是另一個指標(biāo)，就是成交量，我們一定要關(guān)注占主流的成交量的占比。

另外，很多城市的房子其實(shí)是有幾年限售期的，很多人一到限售期就會抓緊時間賣，發(fā)現(xiàn)往往賣不出什么價格，因?yàn)橥瑫r賣的人太多了。

我想說的是，大家可以慢點(diǎn)賣。拿到房子的時候不要急，等1到2年的時間，等那些低價房源都慢慢出清了，那么小區(qū)的房價也就慢慢上來了。

所以，我們看小區(qū)的房價，不能只是看均價和單價，要看掛牌量的結(jié)構(gòu)，交易的占比，還有就是帶看量，帶看量大的房源，說明受到的關(guān)注度會更高一些。

所以，結(jié)合起來看的話，就是當(dāng)高房價的房源占比越來越高，而且這些高掛盤價的房源的帶看量也越來越多時，其實(shí)就意味著市場對這種高掛牌價行為的默許，那么小區(qū)的房價也就慢慢漲起來了。

提問：曾叔，您好，共有產(chǎn)權(quán)房購入后想再賣出的有什么問題或者風(fēng)險，我聽說是增值稅比較高

回答：你的產(chǎn)權(quán)份額比較少，另外房子造得也不是特別好，流動性有問題

提問：曾叔，想問請教下，愛人單身首房首貸剛買了一套房子，商加公積金組合貸款，公積金利率3.25%，商貸利率4.65%，有必要改成LPR嗎？

回答：有必要，我個人看好信貸利率長期來看會下行，雖然短期內(nèi)降息停止了，但人口老齡化來看，信貸利率一定會走低的。

提問：曾叔，請教一下。本人想在江陰市買房，本地人但戶口遷到深圳了且長期在上海工作?，F(xiàn)回江陰買房，銀行說1.組合貸利率要上浮25% 2.非本地工作or非本地戶口，利率上浮20%-25%。這個說法合理嗎？不合理的話，有什么辦法維權(quán)嗎？另外開發(fā)商之前說22年年底交房，現(xiàn)在又改口要23年年底交房

回答：三四線城市，利率上浮很正常的。2.現(xiàn)象比較正常，當(dāng)?shù)毓艿牟粐?yán)格，無錫漲得快，江陰房企也就變得很強(qiáng)勢。

提問：曾叔，請問下，上海買房資格是本地戶籍單身名下少于等于兩套房還能購買的是嗎

回答：本地單身名下最多一套，2011年以前與父母共有的不算的。

提問：曾叔，徐匯保利天悅和中海真如府，這2個盤哪個好一點(diǎn)？房型，城市界面各方面的優(yōu)缺點(diǎn)能分析一下嘛？謝謝

回答：雖然時間比較晚了還是回答一下吧。保利在徐匯非核心區(qū)域，中海在普陀正核心，但即便如此，保利的界面和區(qū)位優(yōu)勢還是略勝一籌的，因?yàn)樯虾５貎A西南。

提問：曾叔您好，我外地人來上海，今年25歲，老婆上海人，兩人結(jié)婚有一房票。目前工資1萬，存款200萬。預(yù)算400萬左右，在我在虹口上班，老婆在徐家匯上班。目前在三林住了一年多，想在印象城旁買動遷房，可以給一些建議嗎？兩人自住，不要孩子。目前只在三林看過一些商品房和動遷房，商品房均價方面雖然也買得起但壓力較大，暫不考慮。希望您能給一些思路。感謝！

回答：三林區(qū)域可以，我們認(rèn)為比較適合自住，兼顧一點(diǎn)投資。三林整個片區(qū)很大，產(chǎn)品線很豐富，即便是動遷房，也有中環(huán)內(nèi)外很多小板塊。曾叔覺得買動遷房沒有問題，但是需要結(jié)合自己的自住偏好選擇，如果有能力上到商品房那是更好，因?yàn)槲磥沓鍪至鲃有詴煤芏唷?/p>

提問：曾叔，你好，前幾天自己看中的單位附近的一房被人全款截胡了，而其他房子無論性價比還是房型自己都不滿意，感覺買房心態(tài)有點(diǎn)消極怠工了，怎么破？

回答：只能是繼續(xù)看房，化悲痛為力量，盡快走出不甘不忿的陰影，放大選擇范圍。

提問：曾叔，自住經(jīng)濟(jì)能力有限，如果只能選彭浦新村板塊和甘泉宜川板塊，哪個板塊綜合相對要好一點(diǎn)呢？

回答：彭浦新村可以買的更大一些，未來市北高新可能有機(jī)會，選這個。

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