2020年北上廣深買房還火嗎？

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-08 09:10

2020年，你在一線城市買房了嗎？準(zhǔn)備買房了嗎？買房之后行業(yè)走勢(shì)如何？

疫情復(fù)工之后，一線城市房地產(chǎn)走勢(shì)如何？近期，我們從多維度盤點(diǎn)了北京、上海、廣州、深圳房地產(chǎn)2020年真實(shí)現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)南北城市在分化行情中追逐輪動(dòng)，但也有自己城市獨(dú)特的標(biāo)簽。

比如，北京的限競(jìng)房，深圳的代持炒房，上海的火爆土拍，廣州的價(jià)格洼地“大翻身”，都是這一年里值得重點(diǎn)觀察、記錄。

北京：尚有65%限競(jìng)房庫(kù)存待消化

始于2017年的北京限競(jìng)房，在2020年迎來了最大挑戰(zhàn)。

所謂限競(jìng)房，是指土地出讓前掛牌文件中就已經(jīng)明確規(guī)定了該項(xiàng)目的最高和平均限價(jià)，即“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，加之限競(jìng)房通常會(huì)一并執(zhí)行“70/90”政策，也即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上，所以普遍認(rèn)為限競(jìng)房帶有很強(qiáng)的拯救剛需的使命。

貝殼研究院報(bào)告顯示，2020年全年商品住宅成交均價(jià)為48147元/平方米，同比微漲3%，與2019年基本持平，這同2016年末“房?jī)r(jià)暴漲，翻了快一番”的景象恍如隔世。

這其中自然不能忽視限競(jìng)房的作用。

圖片來源鎂編攝

2020年的北京市場(chǎng)中，限競(jìng)房供應(yīng)充足，2017年以來拿地的項(xiàng)目都在面世銷售。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，已經(jīng)成交的限競(jìng)房地塊共1634萬(wàn)平方米，已成交限競(jìng)房面積為572萬(wàn)平方米。

2020年，限競(jìng)房迎來了誕生以來的最大考驗(yàn)，集中交付期的逐漸到來，令過去一段時(shí)間潛藏的問題悉數(shù)暴露。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示，企業(yè)無(wú)利可圖，給限競(jìng)房項(xiàng)目留下不小的質(zhì)量隱患，未來交付的項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率有所加大。在房?jī)r(jià)上漲階段，購(gòu)房者買得越早賺得可能越多，即使出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，也不會(huì)十分計(jì)較。但現(xiàn)在不同了，限競(jìng)房?jī)r(jià)格并沒有上漲，反而下跌了，這個(gè)時(shí)候如果房屋再出現(xiàn)質(zhì)量問題，會(huì)引發(fā)購(gòu)房者反彈，小問題也會(huì)變成大矛盾。

作為2018年北京第一個(gè)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目，瀛海府曾經(jīng)承載無(wú)限榮光，首開更是取得了“日光盤”戰(zhàn)績(jī)?！霸ǖ慕环咳掌谑?020年6月30日，但目前我認(rèn)為明顯不具備交房條件?！卞８畡e墅業(yè)主趙先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者，“（2020年）9月10日凌晨，一群施工人員和開發(fā)商一起，把我們48棟別墅的電梯井都拆除了，現(xiàn)在還裸露著。當(dāng)初買別墅的時(shí)候開發(fā)商承諾有電梯、有院子、有封閉露臺(tái)，現(xiàn)在全都成違法的了，通通需要拆除?！?/p>

曾有媒體報(bào)道，買了南四環(huán)某個(gè)限競(jìng)房的業(yè)主，前腳剛交完錢，后腳就進(jìn)了維權(quán)群。交錢的原因是，性價(jià)比真的很高，拒絕不了這個(gè)誘惑；而進(jìn)群則是為了有備無(wú)患，畢竟這個(gè)房企之前的“案底”太多了。

據(jù)記者梳理，減配、降價(jià)、延期交付，是2020年限競(jìng)房遭遇的最大困境。而事實(shí)上，限競(jìng)房市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重，除了少數(shù)地段優(yōu)越的網(wǎng)紅項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目入市都或多或少出現(xiàn)了問題。

目前，北京仍有一大批限競(jìng)房項(xiàng)目正在等待市場(chǎng)消化。

“仍有65%的限競(jìng)房產(chǎn)品等待去化，按照當(dāng)前去化速度計(jì)算，限競(jìng)房產(chǎn)品至少需要5～10年才能去化完畢?！必悮ぱ芯吭簣?bào)告如此表示。

深圳：賣出了近5年最多的房子

王念是此前接受過記者采訪的一位購(gòu)房者，715調(diào)控前賣掉在深圳的唯一住房，此后在新房市場(chǎng)上兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)未能如愿，最終焦慮式入手改善型二手房；欣欣是逐利而行的購(gòu)房者，下半年為購(gòu)新房使出所有辦法；某TOP20房企，在土拍市場(chǎng)觀戰(zhàn)良久后，終于與深圳本土房企合作，落子深圳。

2020年，深圳新房、二手房和土地交易量創(chuàng)下五年新高，他們均貢獻(xiàn)了一己之力。

在疫情和調(diào)控政策雙重影響下，深圳的二手房成交能走出獨(dú)立行情，超出大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士意料。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2020年深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）120295套，同比增長(zhǎng)17.3%。如剔除自助網(wǎng)簽的部分，2020年網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下近五年新高。

圖片來源：樂有家

“深圳的市場(chǎng)，在其他城市不敢想象”，一位資深中介門店店主如是說，“去年年初，從開場(chǎng)豪宅秒光，到被媒體報(bào)道經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市、代持打新等，可以看出深圳樓市的強(qiáng)勁韌性。715前從外地投資客通過所謂房學(xué)院奔涌而來，有人悶聲發(fā)大財(cái)，有人錢房?jī)煽眨?strong>深圳樓市這一年用光怪陸離形容并不為過。”

如果說2020年上半年是二手房的主戰(zhàn)場(chǎng)，715調(diào)控后，深圳樓市的熱度無(wú)縫銜接至新房，打新再度成為熱詞，同時(shí)衍生出的代持等市場(chǎng)亂象再度引發(fā)監(jiān)管層高度關(guān)注。

據(jù)深圳市住建局公布數(shù)據(jù)，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套數(shù)上漲19.8%，創(chuàng)2016年以來的新高。

新房有其獨(dú)立的供應(yīng)節(jié)奏，三、四季度是新房集中供應(yīng)期。去年年初受疫情影響，新房項(xiàng)目的批售進(jìn)度放緩，但進(jìn)入下半年，尤其是715新政之后，供應(yīng)持續(xù)放量。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2020年8月新房成交量突破4000套，11月更是創(chuàng)下近七年來同期新高，達(dá)6296套。

從關(guān)注熱度上看，西部是2020年深圳樓市絕對(duì)明星，但僅就成交而言，供應(yīng)量較大的東部并未示弱。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，與2019年同期對(duì)比，2020年包括一二手交易在內(nèi)的住宅成交總量增幅超過50%的區(qū)域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。

上海：土地出讓金重回全國(guó)第一

2020年的上海土拍市場(chǎng)一路高歌。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海2020年共成交92宗商品住宅用地，規(guī)劃建面合計(jì)900.86萬(wàn)平方米，同比上漲64.9%；土地出讓金總額1990.7億元，同比上漲92.3%；成交樓面均價(jià)22097元/平方米，平均溢價(jià)率11.75%，打破了自招掛復(fù)合以來長(zhǎng)期零溢價(jià)成交的現(xiàn)象。

中指院數(shù)據(jù)顯示，上海土地市場(chǎng)全年收金近3000億元，穩(wěn)居全國(guó)首位。

自2017年上海宅地供應(yīng)比例創(chuàng)下28%的新低之后，2018年以來，上海涉宅用地供應(yīng)規(guī)模開始逐步加大，2020年達(dá)到60%，為近6年來新高。另一方面供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化.據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，近三年商品住宅用地、動(dòng)遷房用地及租賃用地成交占比分別為46%、39%、15%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，招掛復(fù)合實(shí)行到2020年土拍規(guī)則調(diào)整前，上海溢價(jià)率超過10%的住宅用地僅有3宗。

值得注意的是，溢價(jià)地塊向外環(huán)外“轉(zhuǎn)移”，外環(huán)內(nèi)僅閔行七寶古美北地塊、楊浦江浦地塊、浦東黃浦江南延伸段前灘地塊3宗。由于上海市區(qū)宅地“出一塊、搶一塊”的稀缺性，不少房企將目光投向外圍，土地市場(chǎng)的火熱蔓延到外環(huán)外。

浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東單元地塊成為2020年溢價(jià)率最高的商品住宅地塊，溢價(jià)率60.8%，競(jìng)得人為上海同潤(rùn)投資。但同時(shí)也有悄然底價(jià)出讓、讓市場(chǎng)驚訝的昔日地王鄰居——“中興路二號(hào)”。

“中興路二號(hào)地塊與中興路一號(hào)地塊相比價(jià)格有明顯下降，但如果考慮中興路一號(hào)地塊還需自持15%住宅和10%商業(yè)，可售部分成交樓面價(jià)在毛胚房米12萬(wàn)5左右，較中興路二號(hào)地塊可售部分樓面價(jià)高出65%。但考慮到中興路一號(hào)處于當(dāng)時(shí)地王頻出的非理性時(shí)期，剔除中興路一號(hào)地塊后，其實(shí)二號(hào)地塊在去年全國(guó)的宅地中成交樓面價(jià)也排第5，上海排第3，并不算低價(jià)?！狈筋@說。

廣州：新房成交創(chuàng)4年新高

廣州一直以來都被視為一線城市的房?jī)r(jià)洼地，但在進(jìn)入2020年下半年后，廣州樓市正在肉眼可見地“翻紅”。

縱觀2020年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體走出先抑后揚(yáng)的勢(shì)態(tài)，在市場(chǎng)情緒、供應(yīng)充足、政策利好等刺激下，一二手市場(chǎng)年尾成交均節(jié)節(jié)攀升，一手市場(chǎng)成交更是突破10萬(wàn)宗創(chuàng)近四年新高。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，2020年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交100905宗，同比上升27%；成交面積1087萬(wàn)平方米，同比上升27%。這也是自2010年以來廣州年度新房成交量第二高，僅次于2016年。

圖片來源：鎂編攝

而貝殼研究院廣州分院認(rèn)為，廣州2020年的新房成交規(guī)模由于和歷史高位2016年相比仍有較大差距，整體來看，2020年仍處于2017年以來的調(diào)整期，但趨勢(shì)上呈現(xiàn)向上恢復(fù)。

“廣州樓市在后疫情時(shí)期樓市表現(xiàn)出色，我認(rèn)為主要有兩大方面的原因：其一，政策環(huán)境改善，需求不斷釋放；其二，城市價(jià)值凸顯，廣州漸成焦點(diǎn)?！笨硕饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉在接受鎂編采訪時(shí)表示，2020年以來，廣州圍繞疫情紓困以及人才引入出臺(tái)了許多積極的政策，利好樓市的供需兩側(cè)，特別是放寬人才引進(jìn)及落戶門檻之后，廣州樓市原先被壓抑的需求得以釋放，新的需求不斷涌入，帶動(dòng)樓市需求回升。

一手成交均價(jià)則相對(duì)平穩(wěn)。2020年，廣州一手銷售均價(jià)為30025元/平方米，與去年同期相比增幅約為5%，套均總價(jià)約為323萬(wàn)元。對(duì)比2019年，2020年海珠、南沙由于中高端項(xiàng)目入市占比增加，區(qū)域均價(jià)提升相對(duì)明顯，而其他區(qū)域均保持5%上下增幅。其中，南沙一手均價(jià)同比增長(zhǎng)27.45%至26643元/平方米。

據(jù)鎂編了解，2020年下半年以來，不少深圳客都組團(tuán)前來廣州南沙等區(qū)域看房、購(gòu)房，這在往年是比較少見的。

肖文曉補(bǔ)充指出，在2020年年中深莞加碼調(diào)控之后，購(gòu)房者紛紛把目光投向廣州這個(gè)價(jià)值洼地，購(gòu)買力聚焦帶動(dòng)市場(chǎng)溫度進(jìn)一步上升。

同新房市場(chǎng)相似，從2020年3月開始，廣州二手住宅成交量亦呈現(xiàn)逐漸恢復(fù)趨勢(shì)，截至5月已實(shí)現(xiàn)單月同比轉(zhuǎn)正，略早于新房市場(chǎng)。但在三季度隨新房市場(chǎng)供應(yīng)增加，客戶被分流等因素影響，成交量呈現(xiàn)持續(xù)回落，并在10月觸底?！敖鹁陪y十”后受新房市場(chǎng)影響減弱，客戶逐漸回流，呈現(xiàn)一定年末翹尾現(xiàn)象。

廣州二手市場(chǎng)成交量的上行除了積壓需求的釋放、宏觀環(huán)境的利好之外，很大一部分原因還在于客戶從新房市場(chǎng)向二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。2020年廣州二手市場(chǎng)成交占比一度達(dá)到最高的63%，而往年二手成交占比往往在55%左右。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，2020年廣州市二手市場(chǎng)成交宗數(shù)為131009宗（自助網(wǎng)簽+中介促成網(wǎng)簽），同比2019年同期（107504宗）明顯回升21.9%。從歷年成交情況對(duì)比來看，成交經(jīng)歷連續(xù)3年回落后，二手市場(chǎng)絕處逢生，需求明顯回暖。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）