八成熱點(diǎn)三四線潛在庫(kù)存不高，但拿地仍需謹(jǐn)慎

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-02 11:40

本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：“克而瑞地產(chǎn)研究”

以30個(gè)三四線城市為樣本，分析熱點(diǎn)三四線城市的潛在庫(kù)存情況。

◎? 作者 /?馬千里、周奇

在優(yōu)質(zhì)土地大量入市的刺激下，紹興、常州、徐州等熱點(diǎn)三四線城市土地市場(chǎng)熱度近來不斷上升。據(jù)CRIC機(jī)構(gòu)反饋重點(diǎn)城市土地競(jìng)拍信息，無錫、常州、金華等城市均有地塊吸引數(shù)十家房企參拍地塊，部分地塊甚至出現(xiàn)競(jìng)拍超百輪的現(xiàn)象，這些三線城市儼然是規(guī)模房企布局的熱點(diǎn)。

然而，多數(shù)三四線城市2019年商品房成交規(guī)模下滑，庫(kù)存壓力重現(xiàn)，當(dāng)前拿地未來可能面臨較大的去化壓力。那么，在這些熱點(diǎn)三四線城市中是否也存在同樣的現(xiàn)象？當(dāng)下拿地是否安全？接下來，本文將以30個(gè)三四線城市為樣本，結(jié)合2017年~2019年土地成交情況和商品房成交情況來分析熱點(diǎn)三四線城市的潛在庫(kù)存情況，為房企在這些城市拿地提供參考。

熱點(diǎn)三四線近年來供求關(guān)系較均衡

當(dāng)前潛在庫(kù)存仍處于較低水平

從地理位置來看，作為樣本的30個(gè)三四線城市，主要集中于長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域，除此之外，還包括洛陽(yáng)、九江、柳州等中西部的強(qiáng)三四線城市。這些城市中，9成以上的城市近三年商品房成交規(guī)模均值超過了300萬(wàn)平方米，有一定的需求支撐。

在需求支撐下，這30城的市場(chǎng)供求關(guān)系的健康程度并不弱于一二線城市。聯(lián)系近三年土地成交規(guī)模和商品房成交規(guī)模的供求趨勢(shì)來看，雖然30城與一二線的供求比均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但30城的漲幅相對(duì)較為緩慢，市場(chǎng)上供求關(guān)系仍處于一個(gè)較為健康的水平，庫(kù)存壓力雖有上漲但仍處于較低水平。而一二線城市為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)和城市建設(shè)需要，近兩年明顯加大了土地供應(yīng)，同時(shí)又由于調(diào)控政策相對(duì)更加嚴(yán)格，導(dǎo)致購(gòu)房需求被積壓，近兩年商品房成交規(guī)模多出現(xiàn)回落趨勢(shì)，導(dǎo)致供應(yīng)端壓力逐年增加。

多數(shù)城市潛在庫(kù)存較低

徐州、鹽城供地規(guī)模明顯過量

分城市來看。通過分析這30個(gè)城市近三年成交土地消化周期和土地成交規(guī)模，可以看出，大多數(shù)城市供求關(guān)系較為合理，潛在庫(kù)存壓力較小，不過還是有少數(shù)城市存在供應(yīng)明顯過量的問題，未來面臨庫(kù)存積壓的風(fēng)險(xiǎn)較高。具體來看，這些城市可分為四類：

1）潛在庫(kù)存處于高位：供地規(guī)模明顯過量

在30個(gè)城市中，徐州、鹽城兩個(gè)城市的土地消化周期明顯偏高，特別是徐州，近三年成交土地的消化周期高達(dá)8.1年，土地供應(yīng)明顯過量。雖然這兩個(gè)城市人口基數(shù)比較大，有一定的需求支撐，但隨著投資購(gòu)房的減少，本地需求規(guī)?；疽婍敚词故巧唐贩砍山灰?guī)模連續(xù)三年上漲的徐州，其漲幅也明顯回落，未來商品房成交規(guī)模大概率會(huì)回落；而這兩個(gè)城市土地供應(yīng)量又明顯偏高，近三年土地成交面積均值均超過了1500萬(wàn)平方米。就此來看，徐州和鹽城潛在庫(kù)存量明顯處于高位。

2）潛在庫(kù)存偏高：土地供應(yīng)規(guī)模處于相對(duì)低位，但市場(chǎng)容量更小

這類城市中包括舟山和麗水這樣土地供應(yīng)規(guī)模相對(duì)較小的城市，近三年土地成交規(guī)模雖不及500萬(wàn)平方米，但土地消化周期卻基本都在4.5年以上，處于較高水平。對(duì)于這類城市，由于人口基數(shù)相對(duì)較低，加之距離核心城市較遠(yuǎn)，難以受到核心城市輻射利好，因此市場(chǎng)容量也相對(duì)較小，2019年商品房成交規(guī)模基本都在250萬(wàn)以下，僅約當(dāng)年土地成交量的一半。就此來看，這些城市也存在一定的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。而如金華和鎮(zhèn)江這樣商品房成交規(guī)模雖然近年來有所增長(zhǎng)但仍處于較低水平，然而其土地供應(yīng)量都在1000萬(wàn)平方米以上，供地量顯著超過商品房成交規(guī)模，導(dǎo)致城市潛在庫(kù)存偏高。

3）潛在庫(kù)存較低：市場(chǎng)供求關(guān)系健康

熱點(diǎn)城市中，大部分城市包括近來熱度較高的佛山、常州、南通、紹興等，市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)均衡，潛在庫(kù)存處于較低水平。究其原因，主要是佛山、常州等城市近年來發(fā)展不斷向好，對(duì)人才的吸引力明顯提升，持續(xù)流入的人口使得當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求增長(zhǎng)動(dòng)力充足，因此雖然不少城市年均供地規(guī)模在1000萬(wàn)平方米左右的高位，但土地消化周期均處于合理水平，未來面臨的庫(kù)存壓力也相對(duì)較低。

4）庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)極低：土地供應(yīng)較為緊缺

這類城市共有7個(gè)，分別是無錫、泉州、蕪湖、清遠(yuǎn)、惠州、東莞和中山。除無錫和惠州外，余下5個(gè)城市的近三年土地成交規(guī)模均值不足500萬(wàn)平方米，對(duì)比其商品房成交體量明顯偏小。以東莞為例，2017年~2019年三年內(nèi)商品房成交規(guī)模均在650萬(wàn)平方米以上，但東莞近三年土地成交面積均值僅為343萬(wàn)平方米，僅為商品房成交規(guī)模的五成左右，土地供應(yīng)明顯緊缺。另一方面，這些城市中多數(shù)城市居民購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)，同時(shí)在人才政策利好下，近年來人口增長(zhǎng)相對(duì)較快，能充分支撐當(dāng)前的需求規(guī)模。綜上來看，這些城市的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)比較低。值得一提的是，中山主要是由于土地市場(chǎng)招拍掛出讓占比較低，大量地塊通過三改等方式供應(yīng)，導(dǎo)致土地消化周期指標(biāo)“虛低”，實(shí)際土地供應(yīng)要更多。

鹽城、舟山、株洲近期供求關(guān)系惡化

進(jìn)入拿地應(yīng)慎之又慎

再聯(lián)系各城市供求關(guān)系變動(dòng)來看。首先，對(duì)于潛在庫(kù)存偏高的城市，大部分城市供求關(guān)系并未有實(shí)質(zhì)性的改善，如鹽城、柳州、舟山等近期供求壓力反而進(jìn)一步加大，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)極有可能再度上升。不過，徐州、鎮(zhèn)江等城市雖然前期供求壓力較大，但近來土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，且商品房成交規(guī)模在2019年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，市場(chǎng)健康程度明顯好轉(zhuǎn)。

而近三年供地緊缺的城市方面，除了東莞和無錫外，其余城市的供地規(guī)模并沒有顯著增加，市場(chǎng)供求關(guān)系仍然較為緊張。并且，即使是2019年供地規(guī)模有所回升的東莞和無錫，由于商品房成交規(guī)模仍顯著高于土地供應(yīng)量，當(dāng)前市場(chǎng)供求關(guān)系并未能有太大的改善。進(jìn)入這些城市拿地，仍大概率會(huì)面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，拿地成本可能會(huì)進(jìn)一步攀升。

對(duì)于庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)處于低位的城市，最值得關(guān)注的城市，當(dāng)屬佛山、南通、紹興這樣供地規(guī)模和商品房成交規(guī)模一直比較匹配的城市，市場(chǎng)健康程度最高，進(jìn)入拿地安全系數(shù)較高。另外，珠海、九江、肇慶雖然前期供應(yīng)壓力較大，但近三年商品房成交規(guī)模連年上漲，供求關(guān)系明顯得到改善，未來也可重點(diǎn)關(guān)注。值得注意的是，在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)處于低位的城市中，滁州、洛陽(yáng)和株洲商品房成交規(guī)模即將見頂或已經(jīng)見頂回落，如株洲2019年商品房成交規(guī)模下降幅度超20%，而土地供應(yīng)又一直輕微過量，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)有較大可能性上升，進(jìn)入這些城市拿地還需謹(jǐn)慎布局。

熱點(diǎn)三四線中半數(shù)拿地機(jī)會(huì)值得關(guān)注

佛山、南通安全系數(shù)最高

綜上，在選取的30個(gè)熱點(diǎn)三四線城市中，大多數(shù)城市的潛在庫(kù)存較低，處于可控范圍，但仍有少數(shù)城市風(fēng)險(xiǎn)較高，具體來看：?

半數(shù)城市拿地機(jī)會(huì)值得關(guān)注，其中南通、佛山等五市更佳。對(duì)于房企來說，一方面，這些城市除了受臨近的核心城市需求溢出利好外，自身吸引力也在不斷提升，流入人口明顯增加，后續(xù)市場(chǎng)需求有保障；另一方面，市場(chǎng)供求關(guān)系良好，潛在庫(kù)存壓力小，同時(shí)供地規(guī)模也不低，拿地機(jī)會(huì)較多，可擇機(jī)避免高成本拿地風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這類城市，房企可重點(diǎn)關(guān)注后續(xù)拿地機(jī)會(huì)。其中常州2019年供地規(guī)模雖顯著增加，但考慮到商品房成交規(guī)模亦快速攀高，且整體來看近三年一二級(jí)市場(chǎng)規(guī)模仍處于供求平衡的范圍，未來拿地機(jī)會(huì)亦值得關(guān)注。?

此外部分前期庫(kù)存壓力較高，但市場(chǎng)規(guī)模較大，且近期有所改善的城市也值得關(guān)注，以庫(kù)存壓力較大的徐州為例，近三年來的供求關(guān)系在逐步改善，考慮到徐州市場(chǎng)容量較高，未來仍可適當(dāng)把握這類城市拿地機(jī)會(huì)。?

風(fēng)險(xiǎn)特征明顯，需審慎拿地的城市方面，主要可分為三類：?

1，謹(jǐn)慎布局城市：衢州、滁州、臺(tái)州等5市

此類城市近期供求關(guān)系惡化，土地成交量快速攀升，需警惕部分板塊新增商品房供應(yīng)激增、去化速度下降的風(fēng)險(xiǎn)。?

2.競(jìng)爭(zhēng)壓力過高城市：無錫、泉州、蕪湖等7市

這些城市土地供應(yīng)過于緊缺，但同樣需要警惕競(jìng)爭(zhēng)壓力過高的風(fēng)險(xiǎn)。由于土地供應(yīng)較少，商品房周轉(zhuǎn)速度快，房企布局意愿也十分強(qiáng)烈。如果后續(xù)供應(yīng)規(guī)模仍然維持在低位，拿地時(shí)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈，高成本拿地風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。需要指出的是，在土地市場(chǎng)相對(duì)不透明、招拍掛成交占比較低的中山，企業(yè)拿地時(shí)更應(yīng)審慎。?

3.不建議進(jìn)入城市：鹽城、舟山、柳州?

此類城市由于土地供應(yīng)量太大、市場(chǎng)難以消化導(dǎo)致潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較高，且近期潛在庫(kù)存壓力進(jìn)一步攀高。其中舟山市場(chǎng)需求規(guī)模較小，拿地布局更需慎之又慎。

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（責(zé)任編輯：宋虹姍 HO031）