八成熱點三四線潛在庫存不高，但拿地仍需謹慎

來源：智能家居時間：2020-05-02 11:40

本文轉載自公眾號：“克而瑞地產(chǎn)研究”

以30個三四線城市為樣本，分析熱點三四線城市的潛在庫存情況。

◎? 作者 /?馬千里、周奇

在優(yōu)質土地大量入市的刺激下，紹興、常州、徐州等熱點三四線城市土地市場熱度近來不斷上升。據(jù)CRIC機構反饋重點城市土地競拍信息，無錫、常州、金華等城市均有地塊吸引數(shù)十家房企參拍地塊，部分地塊甚至出現(xiàn)競拍超百輪的現(xiàn)象，這些三線城市儼然是規(guī)模房企布局的熱點。

然而，多數(shù)三四線城市2019年商品房成交規(guī)模下滑，庫存壓力重現(xiàn)，當前拿地未來可能面臨較大的去化壓力。那么，在這些熱點三四線城市中是否也存在同樣的現(xiàn)象？當下拿地是否安全？接下來，本文將以30個三四線城市為樣本，結合2017年~2019年土地成交情況和商品房成交情況來分析熱點三四線城市的潛在庫存情況，為房企在這些城市拿地提供參考。

熱點三四線近年來供求關系較均衡

當前潛在庫存仍處于較低水平

從地理位置來看，作為樣本的30個三四線城市，主要集中于長三角和珠三角區(qū)域，除此之外，還包括洛陽、九江、柳州等中西部的強三四線城市。這些城市中，9成以上的城市近三年商品房成交規(guī)模均值超過了300萬平方米，有一定的需求支撐。

在需求支撐下，這30城的市場供求關系的健康程度并不弱于一二線城市。聯(lián)系近三年土地成交規(guī)模和商品房成交規(guī)模的供求趨勢來看，雖然30城與一二線的供求比均呈現(xiàn)上升趨勢，但30城的漲幅相對較為緩慢，市場上供求關系仍處于一個較為健康的水平，庫存壓力雖有上漲但仍處于較低水平。而一二線城市為了穩(wěn)定房價和城市建設需要，近兩年明顯加大了土地供應，同時又由于調(diào)控政策相對更加嚴格，導致購房需求被積壓，近兩年商品房成交規(guī)模多出現(xiàn)回落趨勢，導致供應端壓力逐年增加。

多數(shù)城市潛在庫存較低

徐州、鹽城供地規(guī)模明顯過量

分城市來看。通過分析這30個城市近三年成交土地消化周期和土地成交規(guī)模，可以看出，大多數(shù)城市供求關系較為合理，潛在庫存壓力較小，不過還是有少數(shù)城市存在供應明顯過量的問題，未來面臨庫存積壓的風險較高。具體來看，這些城市可分為四類：

1）潛在庫存處于高位：供地規(guī)模明顯過量

在30個城市中，徐州、鹽城兩個城市的土地消化周期明顯偏高，特別是徐州，近三年成交土地的消化周期高達8.1年，土地供應明顯過量。雖然這兩個城市人口基數(shù)比較大，有一定的需求支撐，但隨著投資購房的減少，本地需求規(guī)?；疽婍?，即使是商品房成交規(guī)模連續(xù)三年上漲的徐州，其漲幅也明顯回落，未來商品房成交規(guī)模大概率會回落；而這兩個城市土地供應量又明顯偏高，近三年土地成交面積均值均超過了1500萬平方米。就此來看，徐州和鹽城潛在庫存量明顯處于高位。

2）潛在庫存偏高：土地供應規(guī)模處于相對低位，但市場容量更小

這類城市中包括舟山和麗水這樣土地供應規(guī)模相對較小的城市，近三年土地成交規(guī)模雖不及500萬平方米，但土地消化周期卻基本都在4.5年以上，處于較高水平。對于這類城市，由于人口基數(shù)相對較低，加之距離核心城市較遠，難以受到核心城市輻射利好，因此市場容量也相對較小，2019年商品房成交規(guī)模基本都在250萬以下，僅約當年土地成交量的一半。就此來看，這些城市也存在一定的庫存風險。而如金華和鎮(zhèn)江這樣商品房成交規(guī)模雖然近年來有所增長但仍處于較低水平，然而其土地供應量都在1000萬平方米以上，供地量顯著超過商品房成交規(guī)模，導致城市潛在庫存偏高。

3）潛在庫存較低：市場供求關系健康

熱點城市中，大部分城市包括近來熱度較高的佛山、常州、南通、紹興等，市場供求關系相對均衡，潛在庫存處于較低水平。究其原因，主要是佛山、常州等城市近年來發(fā)展不斷向好，對人才的吸引力明顯提升，持續(xù)流入的人口使得當?shù)氐馁彿啃枨笤鲩L動力充足，因此雖然不少城市年均供地規(guī)模在1000萬平方米左右的高位，但土地消化周期均處于合理水平，未來面臨的庫存壓力也相對較低。

4）庫存風險極低：土地供應較為緊缺

這類城市共有7個，分別是無錫、泉州、蕪湖、清遠、惠州、東莞和中山。除無錫和惠州外，余下5個城市的近三年土地成交規(guī)模均值不足500萬平方米，對比其商品房成交體量明顯偏小。以東莞為例，2017年~2019年三年內(nèi)商品房成交規(guī)模均在650萬平方米以上，但東莞近三年土地成交面積均值僅為343萬平方米，僅為商品房成交規(guī)模的五成左右，土地供應明顯緊缺。另一方面，這些城市中多數(shù)城市居民購買力相對較強，同時在人才政策利好下，近年來人口增長相對較快，能充分支撐當前的需求規(guī)模。綜上來看，這些城市的庫存風險比較低。值得一提的是，中山主要是由于土地市場招拍掛出讓占比較低，大量地塊通過三改等方式供應，導致土地消化周期指標“虛低”，實際土地供應要更多。

鹽城、舟山、株洲近期供求關系惡化

進入拿地應慎之又慎

再聯(lián)系各城市供求關系變動來看。首先，對于潛在庫存偏高的城市，大部分城市供求關系并未有實質性的改善，如鹽城、柳州、舟山等近期供求壓力反而進一步加大，庫存風險極有可能再度上升。不過，徐州、鎮(zhèn)江等城市雖然前期供求壓力較大，但近來土地供應規(guī)模有所縮減，且商品房成交規(guī)模在2019年呈現(xiàn)上升趨勢，市場健康程度明顯好轉。

而近三年供地緊缺的城市方面，除了東莞和無錫外，其余城市的供地規(guī)模并沒有顯著增加，市場供求關系仍然較為緊張。并且，即使是2019年供地規(guī)模有所回升的東莞和無錫，由于商品房成交規(guī)模仍顯著高于土地供應量，當前市場供求關系并未能有太大的改善。進入這些城市拿地，仍大概率會面臨更加激烈的競爭，拿地成本可能會進一步攀升。

對于庫存風險處于低位的城市，最值得關注的城市，當屬佛山、南通、紹興這樣供地規(guī)模和商品房成交規(guī)模一直比較匹配的城市，市場健康程度最高，進入拿地安全系數(shù)較高。另外，珠海、九江、肇慶雖然前期供應壓力較大，但近三年商品房成交規(guī)模連年上漲，供求關系明顯得到改善，未來也可重點關注。值得注意的是，在庫存風險處于低位的城市中，滁州、洛陽和株洲商品房成交規(guī)模即將見頂或已經(jīng)見頂回落，如株洲2019年商品房成交規(guī)模下降幅度超20%，而土地供應又一直輕微過量，庫存風險有較大可能性上升，進入這些城市拿地還需謹慎布局。

熱點三四線中半數(shù)拿地機會值得關注

佛山、南通安全系數(shù)最高

綜上，在選取的30個熱點三四線城市中，大多數(shù)城市的潛在庫存較低，處于可控范圍，但仍有少數(shù)城市風險較高，具體來看：?

半數(shù)城市拿地機會值得關注，其中南通、佛山等五市更佳。對于房企來說，一方面，這些城市除了受臨近的核心城市需求溢出利好外，自身吸引力也在不斷提升，流入人口明顯增加，后續(xù)市場需求有保障；另一方面，市場供求關系良好，潛在庫存壓力小，同時供地規(guī)模也不低，拿地機會較多，可擇機避免高成本拿地風險。對于這類城市，房企可重點關注后續(xù)拿地機會。其中常州2019年供地規(guī)模雖顯著增加，但考慮到商品房成交規(guī)模亦快速攀高，且整體來看近三年一二級市場規(guī)模仍處于供求平衡的范圍，未來拿地機會亦值得關注。?

此外部分前期庫存壓力較高，但市場規(guī)模較大，且近期有所改善的城市也值得關注，以庫存壓力較大的徐州為例，近三年來的供求關系在逐步改善，考慮到徐州市場容量較高，未來仍可適當把握這類城市拿地機會。?

風險特征明顯，需審慎拿地的城市方面，主要可分為三類：?

1，謹慎布局城市：衢州、滁州、臺州等5市

此類城市近期供求關系惡化，土地成交量快速攀升，需警惕部分板塊新增商品房供應激增、去化速度下降的風險。?

2.競爭壓力過高城市：無錫、泉州、蕪湖等7市

這些城市土地供應過于緊缺，但同樣需要警惕競爭壓力過高的風險。由于土地供應較少，商品房周轉速度快，房企布局意愿也十分強烈。如果后續(xù)供應規(guī)模仍然維持在低位，拿地時競爭會比較激烈，高成本拿地風險不容忽視。需要指出的是，在土地市場相對不透明、招拍掛成交占比較低的中山，企業(yè)拿地時更應審慎。?

3.不建議進入城市：鹽城、舟山、柳州?

此類城市由于土地供應量太大、市場難以消化導致潛在庫存風險較高，且近期潛在庫存壓力進一步攀高。其中舟山市場需求規(guī)模較小，拿地布局更需慎之又慎。

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（責任編輯：宋虹姍 HO031）