海通宏觀:2021年住宅銷售額或下降6.9%-20%

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-04 14:44

1月4日，海通宏觀發(fā)布對(duì)2021年房地產(chǎn)貸款、居民房貸等預(yù)測(cè)報(bào)告。報(bào)告顯示如果居民住房貸款增速下降，也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)銷售的降溫。居民貸款最主要的一大用途就是買房，所以從歷史上來看，居民貸款增速和商品房銷售增速高度相關(guān)。2020年房地產(chǎn)銷售大幅反彈，與之相伴隨的是居民貸款增速出現(xiàn)了明顯跳升。預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)銷售額有望實(shí)現(xiàn)7%附近的增長(zhǎng)，與2019年水平基本相當(dāng)。

我們利用房貸和住宅銷售的對(duì)應(yīng)關(guān)系做了測(cè)算：如果2021年居民房貸增速?gòu)?020年的16%下降至15%，那么全國(guó)住宅銷售額增速將從10%下降到8.5%；如果居民房貸增速下降至13%，那住宅銷售額增速或下降至-6.9%；如果居民房貸增速直接下降至11%，那么住宅銷售額增速將會(huì)有20%的負(fù)增長(zhǎng)。

從數(shù)字上來說，房貸余額是歷年發(fā)放貸款的累計(jì)值，而房地產(chǎn)銷售額是當(dāng)年值，累計(jì)值增速的微小變化會(huì)對(duì)當(dāng)年值增速產(chǎn)生很大的影響，所以房地產(chǎn)銷售對(duì)于房貸增速的變化是非常敏感的。如果進(jìn)行房貸占比的考核，房地產(chǎn)銷售的下行方向可能性較大，下降的幅度也是決定于房貸增速的壓降節(jié)奏。而如果房地產(chǎn)銷售重新趨于下行，宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力也會(huì)逐步體現(xiàn)出來。