每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

1月17日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額再創(chuàng)新高，達(dá)181930億元，增長(zhǎng)4.8%。這也是自2015年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額連續(xù)7年增長(zhǎng)。

值得注意的是，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售及開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速均呈現(xiàn)”倒V字”走勢(shì)，其中開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速年末下滑加劇。

與此同時(shí)，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積下降15.5%，房企到位資金增幅明顯不及去年。2021年12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為100.36。

商品房銷(xiāo)售額“七連增”

2021年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積179433萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%；比2019年增長(zhǎng)4.6%，兩年平均增長(zhǎng)2.3%。其中，住宅銷(xiāo)售面積比上年增長(zhǎng)1.1%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降2.6%。

從銷(xiāo)售額來(lái)看，2021年全年商品房銷(xiāo)售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%；比2019年增長(zhǎng)13.9%，兩年平均增長(zhǎng)6.7%。其中，住宅銷(xiāo)售額比上年增長(zhǎng)5.3%，辦公樓銷(xiāo)售額下降6.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降2.0%。

值得一提的是，這也是自2015年以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額連續(xù)7年增長(zhǎng)。

從區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積73248萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.7%；銷(xiāo)售額103317億元，增長(zhǎng)8.0%。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積51748萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.4%；銷(xiāo)售額38157億元，增長(zhǎng)6.4%。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積47819萬(wàn)平方米，下降1.7%；銷(xiāo)售額35241億元，下降2.8%。東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積6618萬(wàn)平方米，下降6.4%；銷(xiāo)售額5215億元，下降10.3%。

“該組數(shù)據(jù)全年表現(xiàn)前高后低，7月起單月成交面積同比出現(xiàn)負(fù)值；2021年商品房銷(xiāo)售均價(jià)為10139元/平方米，同比增長(zhǎng)2.8%，增速為近五年最低水平，這與今年金融端、供給端以及需求端政策趨嚴(yán)導(dǎo)致的低預(yù)期有關(guān)，但長(zhǎng)期來(lái)看量?jī)r(jià)增速均處于穩(wěn)定增長(zhǎng)區(qū)間?！必悮ぱ芯吭焊呒?jí)分析師潘浩表示。

結(jié)合信貸數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)貝殼研究院觀察，2021年12月主要城市房貸利率連續(xù)三個(gè)月下行，放款周期經(jīng)歷了6個(gè)月的持續(xù)拉長(zhǎng)后首次縮短，預(yù)計(jì)未來(lái)隨著信貸環(huán)境的適度調(diào)節(jié)以及新一年信貸額度的“重置”，市場(chǎng)需求復(fù)蘇或加速。

此外，2021年末，全國(guó)商品房待售面積51023萬(wàn)平方米，比11月末增加858萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加480萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加94萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加46萬(wàn)平方米。

住宅新開(kāi)工面積降10.9%

2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%；比2019年增長(zhǎng)11.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長(zhǎng)6.4%。

從區(qū)域看，東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均有不同程度上漲，但東北地區(qū)下降了0.8%。

2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積975387萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.2%；房屋新開(kāi)工面積198895萬(wàn)平方米，下降11.4%；房屋竣工面積101412萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.2%。其中，住宅竣工面積73016萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.8%。

值得注意的是，2021年住宅新開(kāi)工面積為146379萬(wàn)平方米，下降10.9%。但全年住宅銷(xiāo)售162730萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了5.3%，二者出現(xiàn)了倒掛。

潘浩認(rèn)為，“2021年商品房受金融端、供給端以及需求端政策引導(dǎo)，全年表現(xiàn)前高后低，銷(xiāo)售量方面，年度保持微增，四季度各月在穩(wěn)定預(yù)期激勵(lì)下，月度環(huán)比保持增長(zhǎng)。從2020~2021兩年平均數(shù)據(jù)看，前期透支需求的影響正在出清，市場(chǎng)預(yù)期走向平穩(wěn)。近三年首次出現(xiàn)新建商品住宅銷(xiāo)售面積大于住宅新開(kāi)工面積，開(kāi)發(fā)投資仍在筑底過(guò)程中。”

房企購(gòu)地面積下滑15.5%

2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，比上年增長(zhǎng)4.2%；比2019年增長(zhǎng)12.6%，兩年平均增長(zhǎng)6.1%。

其中，增幅最大的是定金及預(yù)收款73946億元，增長(zhǎng)11.1%；個(gè)人按揭貸款32388億元，增長(zhǎng)8.0%，企業(yè)自籌資金65428億元，增長(zhǎng)3.2%；而國(guó)內(nèi)貸款和利用外資分別比上年下降12.7%和44.1%。

資金到位情況和其他多方面因素作用下，2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21590萬(wàn)平方米，比上年下降15.5%；但土地成交價(jià)款17756億元，增長(zhǎng)2.8%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出：“資金面總體上呈現(xiàn)持續(xù)惡化的態(tài)勢(shì)，和市場(chǎng)感受趨同。雖然四季度房地產(chǎn)金融政策略有寬松，但反映到房企層面，時(shí)間還是有滯后的。當(dāng)然一些信號(hào)值得關(guān)注，從銀行貸款指標(biāo)看，2021年11~12月份已經(jīng)在改善。所以資金改善在起步，2022年會(huì)有進(jìn)一步改善的空間。房企拿地規(guī)模減小，對(duì)2022年新房的供應(yīng)產(chǎn)生利空影響，但2022年土地市場(chǎng)無(wú)論是供應(yīng)規(guī)模還是拿地規(guī)則，都有一些積極的變化。”

展望2022年，中指研究院認(rèn)為，房屋新開(kāi)工面積難有明顯改觀，全年或延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。究其原因，一方面，2021年全國(guó)土地縮量明顯，將拖累新開(kāi)工規(guī)模；另一方面，2022年企業(yè)資金壓力不減，穩(wěn)現(xiàn)金流成為重中之重，全年市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)?；芈湎拢髽I(yè)開(kāi)工亦受限。

開(kāi)發(fā)投資方面，今年新開(kāi)工規(guī)模、土地購(gòu)置或?qū)⑦M(jìn)一步拖累投資額，但在“兩維護(hù)”要求下，各地保交付力度將有所強(qiáng)化，預(yù)計(jì)行業(yè)竣工周期延續(xù)，高規(guī)模的在建工程仍將對(duì)投資額帶來(lái)一定支撐，疊加保障性住房建設(shè)加速，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍有望保持小幅增長(zhǎng)。但上半年投資額調(diào)整壓力較大，同比下降的可能性較高。

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